长租公寓盈利模式之困 公益诉讼或能化解维权难题

      前不久，有同行李里（化名）见到自如CEO熊林。当时，自如正被舆论指责与蛋壳公寓一起抬价“推高房租”。这位同行关切地慰问了熊林。彼时，熊林还说，“这是行业爬坡期要面临的问题。”然而，令这位同行深感意外的是，一波未平一波又起。自如被卷入“甲醛门”事件中。

      最近两天，一篇《阿里P7员工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章在网络上刷屏，将自如又一次推上风口浪尖。这位员工于今年1月入职阿里，入职前做了全面体检，报告显示一切正常。随后，他在杭州住在自如的出租屋里。7月初，该员工被确诊为急性髓系白血病，随后去世。事件曝光后，很多人爆料租住自如房间后出现皮肤过敏等不适，一些自如的离职员工也自曝装修和租客入住之间几乎没有间隔期。

      李里说，可以不夸张地说，甲醛问题是长租公寓的“原罪”，而该事件直击行业“七寸”。这场“原罪”的症结在于主要依靠“租金差”获益的长租公寓市场始终未寻求到一种较好的盈利模式。8月31日，自如发布《关于自如房源空气质量环保的说明与承诺》做出回应，并表示“9月1日起，下架全国九成全部首次出租房源，待CMA认证机构检验合格后再行上架”。

      刚装修好就挂网出租

      网络刷屏的文章事件是这样。“王先生是阿里巴巴级别P7的员工，一个人从北京来杭州的他今年5月租了自如的一个房间。住到7月，王先生和妻子说，身体很不舒服。回京到301医院等医院检查，发现血小板减少；随后，在首都医科大学附属北京朝阳医院，确诊为急性髓系白血病；7月13日，病情恶化，去世。”

      那么，王先生的去世和自如有什么联系呢？据该文章称，“王先生今年1月入职时曾做过全面体检，体检报告显示，各项身体指标正常，包括血常规，各项数值均在参考范围内。这个病从哪里来呢？在医院，隔壁床的病人得了完全一样的病，一问，说估计是房间刚刚装修导致。他病逝后，妻子来到杭州，对王先生在杭州租的房子进行了检测。结果显示：甲醛超标。妻子说，丈夫在杭州的时候，大多数时间都是夏天，正热，开着空调，恐怕也很难做到敞开通风。”

      目前，该事件正付诸法律程序，尚未有定论。

      根据《民用建筑工程室内环境污染控制规范》，家居装修中产生的污染物主要有5种：甲 醛、苯、氨气、放射性氡、TVOC（总挥发性有机化合物）。其中，甲醛和苯是最常见、危害最大的两类污染物。

      众所周知，由于新家具和新装潢会释放出甲醛，而甲醛对人体的危害性极大，并且是最容易致癌物质之一。尽管甲醛能产生危害性并没有定量，但是行业共识是甲醛确实是有极大危害性的物质。因此，新装修房屋要放置部分除醛物质如活性炭并经过足够的通风至空气质量达标才能入住。而对于新装修房屋究竟多久后可以入住？说法不一。但有说法称，前半年是甲醛挥发的密集区间。另外，甲醛的散发速率与温度、湿度和室内空气流通情况密切相关。温度高时，甲醛散发速率就高，加之夏季门窗紧闭，更容易导致室内甲醛浓度升高。

      不过，上述引爆的甲醛事件揭示的事实是，作为分散式长租公寓领域代表企业，从装修完毕到出租，受制于租金差盈利模式，自如没有动力设置“空置期”用来减少房源装修污染。对此，记者专门采访了自如相关人士。该人士并未正面回复记者的询问，她只是回复称，“规定就是空气检测不合格不上线。”此外，该人士还希望记者可以向他们介绍权威的环保领域专家和检测机构。

      针对甲醛问题的治理以及空置期，记者随机采访了几位出租的房东与租住自如的租客。房东们和租客们普遍表示，自如在收到房屋后随即就进行装修，装修完毕后会立刻挂到网上出租。“有时候装修完几天就可以租出去。”

      这一说法也可以从自如CEO的采访得到验证。熊林此前曾表示，租赁行业的利润，一是通过提高出租效率（拉长租赁周期、缩短房屋空置时间等）提高资产的周转率，业主会让渡一部分利润；二是客户方，通过创新的产品设计，较高的服务水平，赋予产品更多附加值。如果能较好地发挥规模效应，会使这些利润空间进一步扩大。

      此前有报道表示，“自如在成立的第四年，租客租住时间就达到270-300天，整租的时间则会更长。而此前，熊林给出的健康库存标准是60天内空置的房源要小于7%，30天内需要小于5%，目前，自如的出租率已经达到95%以上，平均2.5次带看就有1次成交，周期是1-3天，平均一名管家每月租出的房子大概在10到30套。”

      入住率达到95%才有稳定现金流

      “如果考虑通过空置来解决装修污染，公寓行业就没法做了。这就是公寓的‘原罪’。”李里说。

       链家旗下的“自如”品牌也是市场上长租公寓的代表项目，其目前主要有两个品牌：自如友家（分散式公寓），自如寓（集中式公寓）。长租公寓甲醛事件背后反映的是其行业普遍面临的盈利模式困境。而为了达到盈利指标，长租公寓必须满足较高的出租率以及最大限度缩短空置率。自如项目负责人就曾告诉21世纪经济报道记者，长租公寓做不到90%的入住率是一件很危险的事情。只有入住率达到95%，才能实现稳定的现金流。据他透露，自如寓入住率基本上都在98%以上。

       “除了市场原因，理论上没有运营商会因为这个原因空置，甚至还可能会提前预定（有的运营商会进行一些营销活动，在房子没有完全装修完的前提下，先展示样板间，满意可以预定。）”另一不愿意透露姓名的长租公寓运营商何刚（化名）称。

      何刚进一步解释，“一般长租公寓运营商会和业主签定一个空置时间。但作为运营商而言，肯定想要赚这个时间差，空一天都是成本。其实回到源头来说，还是这个行业利润真的很薄。收一套房源进来不是利润，因为运营商每天都要承担租金，所以，没租出去都是负债。”

      对于空置成本，李里给记者算了一笔账。“假如一间房收过来成本是5000元/月，出租租金6000元/月。如果空置两个月。运营商就要承担一万元成本，也就是说，运营商要用十个月才能把这笔钱收回来。这还没计算装修成本等。而通常运营商与业主也就签约三年，签约合同中，部分业主只承担一个月空置期。这一个月也就够装修时间。”

      那么，长租公寓运营商真的不知道甲醛的危害吗？李里坦承，这就是所有公寓运营商都会遇到但都难以解决的问题。通常，公寓运营商收到一个项目装修完毕之后都会进行一次除甲醛治理，但他们也深知甲醛是无法依靠一次治理“除尽”的。且甲醛具有持续挥发性，尤其是在夏季温度升高以及冬季暖气开通之时，甲醛问题可能再度出现。“我们试验过，即便是用最好的露水河板材也会遇到这样的问题。”李里说。

      那么，如果因为甲醛超标导致租客出现健康问题怎么办？李里的回答是，“如果是我，我会赌概率。我真不知道法律会怎么研判这种事情。相比出租率，或者你也可以理解小公司没有把这种事情放到很重要的位置，大公司可以有法务应对。”

      针对目前租赁行业暴露出的种种乱象，前我爱我家副总裁、中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖认为，这是因为行业内无法可依。“现在我们没有单独针对细分市场的法律。在租赁领域，相关法律可以说是一片空白。现在都是以《通知》等这种形式进行管理，这就造成了在管理上无法可依。在新房、酒店领域尚有一些粗糙的规定，但在长租公寓领域装修标准以及装修后多久可以入住，均无标准，也无法可依。”

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      装修成本低,没有规范的标准,更没有健康安全评估限制,长租公寓房屋室内空气质量令人堪忧——

      长租公寓甲醛超标租户权益谁来维护?

      长租公寓的危机,一波未平一波又起。在经营者陷入垄断、操纵价格舆论质疑的同时,9月1日,有微信公众号发文称,阿里员工王先生在入住链家旗下的自如公寓后,不久身患急性髓系白血病(M4型)去世。家属对公寓内的空气进行检测后发现,房屋内甲醛超标,认为与王先生患病存在重大关系,目前已向法院起诉。对此,自如官方微博“自如客”发微博回应称,将积极配合司法部门的工作。链家和自如负责人也相继在朋友圈发声,“如果是我们的责任,我们承担”。

      事实上,长租公寓甲醛超标的问题并不是第一次出现,但是不少租客从维权成本考虑选择了默默隐忍,甚至戏谑自称为有毒物质“人体过滤器”。作为近两年发展起来的新兴行业,长租公寓为何屡屡被爆出甲醛超标?租客又该如何维护自身的权益?长租公寓经营者在经过“跑马圈地”式的抢占房源、提升议价能力后,又该承担什么样的责任?对此,记者采访了相关专家。

      控制成本是甲醛超标主因

      长租公寓是指房产商或者房产经纪公司将业主的房屋租下,经过装修改造、配齐基本设施后,再租出去的房屋。不同于以往的房屋租赁模式,长租公寓经营者会直接和租客签订合同,租期一般是一年。

      记者调查发现,因为长租公寓主打品牌和品质,抓住了年轻租房群体的需求,不少长租公寓品牌发展迅速。例如,自如发布的数据显示,截止到2017年8月,自如在北京（楼盘）、上海（楼盘）、深圳（楼盘）、杭州（楼盘）、南京（楼盘）五城内的自如客(租住自如房屋的人)超过100万人。我爱我家旗下的相寓表示,截止到2017年底,相寓已布局了中国13个大中型城市,累计为500万租客提供了长、短租服务。

      “长租公寓的出现满足了市场的需求,为租客提供了高效率、低成本寻找房源的方式。”南京大学法学院副教授宋亚辉研究经济法多年,在他看来,长租公寓打破了中国租房市场长久以来的C2C(房东对租客)模式,既为租客找房子减少了时间,还可以避免遇上黑心中介,加之出租房屋经过一定的装修,方便入住,自然受到租客的欢迎。

      然而,长租公寓市场为租客带来便利的同时,房屋室内空气质量等问题让租客充满恐惧。据虎嗅网消息,今年7月,在北京工作的阮先生在自如上租了一套两居室的房屋,但刚搬进去没多久浑身就起满了红包,经过权威机构的检测,是由于房屋甲醛超标所致。不久前,同样在自如租房的姚女士出现了恶心、干呕等甲醛中毒症状。为查清原因,姚女士进行了检测,房屋内两处采样点的数据显示,甲醛含量分别为0.17毫克/立方米和0.18毫克/立方米,明显超过《室内空气质量标准》规定的0.1毫克/立方米的要求。

      当然,存在问题的不止自如一家。结合媒体报道记者发现,蛋壳公寓、相寓、YOU+公寓等也被曝光存在甲醛超标等问题。

      据悉,甲醛浓度较高,一般会引发气喘、刺激性流泪、恶心、胸闷等症状。世界卫生组织国际癌症研究机构已经将甲醛确认为一类致癌物,甲醛的危害不言而喻。

      既然甲醛的危害如此之大,选择长租公寓的租客也不在少数,为何会屡屡爆出甲醛超标的问题?

      多名业内人士表示,成本控制是造成房屋内甲醛超标的主要原因,“这种成本控制一方面体现在房屋的通风时间短,一方面是装修材质质量差。”此前,自如李姓工作人员在接受媒体采访时曾承认,装修好的房屋一般最多放置三天,就会挂牌出租。更有甚者,边装修边出租,根本没有有效的通风时间。而装修质量的好坏、材质是否环保也直接影响房屋的空气质量。

      北京兰台律师事务所律师李雷勇认为,目前房屋租赁行业没有规范的装修标准,更没有健康安全方面的评估限制。在没有约束的情况下,长租公寓经营者对于甲醛超标的问题并不是特别在意。

      承租者可起诉解除合同

      去年底自如房屋甲醛超标被媒体曝光后,自如曾声明,如果有客户感觉室内空气异常,他们会协助其进行免费换房或免费退租,退回押金及所有未发生的房租及服务费。公司内部还有一项政策,如果发现房屋甲醛超标,可赔偿一个月租金。蛋壳公寓也曾对外宣称,如果遇到甲醛超标的情况,经第三方机构检测属实,可以退租。

      然而看似维护消费者权益的承诺,在现实中并没有那么美好。阮先生身上起红包后,多次向自如进行投诉并无答复,姚女士要求自如赔偿1个月的租金时,被告知赔偿政策已经取消。肖女士要求蛋壳公寓退租后,被告知提前终止合同属于违约行为,要赔偿公司2040元的违约金。

      如果碰上一些小的长租公寓经营者,消费者维权更是难上加难。曾经在北京门头沟某小区租房的小林深有感触:“知道房屋甲醛超标后我要求退房,对方不仅没有全额退款,我还赔偿了10天的房屋闲置费用。”

      在李雷勇看来,如果租客和长租公寓经营者就房屋甲醛超标问题无法协商处理,可以通过法律手段进行维权。“甲醛超标会影响人的身体健康,不论租房合同中对有毒物质含量是否作出过相关约定,承租者都可以依法终止合同,要求公寓经营者无条件退款。”李雷永称,在租赁合同中,长租公寓经营者应该确保提供的房屋是符合国家安全标准、能够正常使用的。当房屋内甲醛超标时,合同目的无法实现,已经涉嫌违约,承租者当然可以要求解除合同。

      “如果租客想继续承租,清除甲醛等产生的费用,则应由长租公寓经营者买单。”李雷勇解释称,合同法中规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任。

      在宋亚辉看来,除了解除合同外,承租者还可以要求长租公寓经营者进行赔偿。消费者权益保护法规定,经营者提供的商品或者服务有欺诈行为时,消费者可要求赔偿购买商品或接受服务费用的三倍钱款。经营者明知存在缺陷,仍然提供给消费者的,造成严重损害的,消费者可以提出惩罚性赔偿。“如果长租公寓经营者在知晓房屋没有时间通风,存在甲醛超标的情况下,仍然挂牌出租,承租者可以主张赔偿。”宋亚辉说。

      除了长租公寓经营者外,业主是否需要为房屋甲醛超标的问题担责呢?中国消费者协会专家委员会成员邱宝昌表示,因为租客直接和长租公寓经营者签订的合同,钱款也是支付给对方,没有牵扯到业主,业主自然不用担责。“这和以前中介只是提供房源信息的居间方是不同的。”

      健康损害责任由谁举证?

      记者调查发现,租客检测出屋内的甲醛超标后,想要获得长租公寓经营者的赔偿并非易事,即使是进入了诉讼程序,诉讼请求也并非一定会得到支持。

      记者从中国裁判文书网上获悉,2015年,任女士和丈夫在自如租住的公寓生活一段时间后,被确诊为急性髓系白血病(M4型),不得不将6个月的胎儿引产。任女士委托专业机构对房屋进行空气质量检测后发现,房间内甲醛和TVOC的浓度超过GB/T18883-2002《室内空气质量标准》标准值。其中,甲醛标准值应该0.10,检测结果为0.13。总挥发性有机化合物TVOC标准值为0.60,检测结果是0.72。

      任女士认为,两项有毒有害物质的超标和她患上白血病存在因果关系,随后以侵害生命权、健康权、身体权纠纷为由,将链家告上法庭,要求对方赔偿百万元。

      该案经过一审、二审、申请再审等程序后,法院均认为,原告现有的证据均无法证明其患病与屋内检测出的两项指标浓度存在因果关系,驳回了任女士的申请。2017年3月,任女士去世。

      “之所以会出现这种情况,是因为承租者要承担举证责任,要用数据说明租住的房屋确实存在甲醛超标的情况,同时表明身体出现问题和甲醛有直接的因果关系。”李雷永说,这对于承租者来说,并不容易,而法院也只能根据掌握的证据进行裁判。

      在邱宝昌看来,相较于长租公寓经营者,承租者本就处于弱势,举证甲醛超标的责任不应该由其承担。“我认为可以借鉴消费者权益保护法中有关举证责任倒置的规定。该法第23条规定,在一定期限内,装饰装修服务出现质量问题,由经营者提供举证责任。在长租公寓这个市场中,则应该由长租公寓经营者承担证明出租房屋合乎健康标准的责任,让经营者来证明自己出租的房屋是符合健康标准的,以此减轻承租者的举证责任。”邱宝昌说。

      中国人民大学法学院教授刘俊海对此观点持赞成态度,此外,他认为,根据《民事诉讼法》第64条的规定,当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集证据时,法院应当调查收集。

      在该案中,法院曾经让两家鉴定机构对甲醛超标和白血病的因果关系进行鉴定,但两家机构都以超出能力范围为由拒绝。在这种情况下,法院让任女士承担甲醛超标和白血病之间有因果关系的举证责任,让链家公司证明二者存在的关系很小。对于这种分配是否合适,各方说法不一。有人认为,出现这种问题应该完全由长租公寓运营方承担证明责任。

      宋亚辉认为,谁主张谁举证是法律最基本的要求,但是在现实中,因为涉及到多因异果、高科技、潜伏期、跨时空、跨地域等因素,原告通常无法举证。在这种情况下,很多领域的法律作出修改,由被告来承担举证责任,也就是法律责任倒置。

      “然而从制度设计的角度出发,一旦举证责任倒置会带来很多负面影响。比如恶意诉讼、烂诉等问题。”宋亚辉介绍,如果这类案件中举证责任倒置,会让租客的举证压力变小,只要初步证明租客在公寓里生了病,长租公寓经营者就要去举证租客生病和室内空气质量是否有关,这样很可能导致案件大量增加,企业也因为不堪诉讼的折磨而迅速破产。

      “所以,在这种情况下,我们只能以个案为基础,通过典型判例的方式,让法官根据个案的情形,适当的分配举证责任。”宋亚辉认为,此次法院能够适当的分配举证责任,是比较合适的。

      公益诉讼或能化解维权难题

      记者调查发现,法律虽然对承租者如何维权给出了答案,但是真正通过法律途径去维权的租客却很少。

      “除了维权意识不高外,这里面涉及到维权成本的考虑。”邱宝昌解释称,一般来说,租客需要长租公寓经营者退还的押金和房租可能只有几千元,如果通过诉讼去解决此事,需要花费大量的时间和精力,很可能得不偿失,租客在多方考虑之后会选择放弃。

      对于这种情况,宋亚辉认为,承租者可以通过向消费者协会投诉来寻求解决。“《最高人民法院关于审理消费民事公益诉讼案件适用法律若干问题的解释》规定,存在大量不能查证的受害者时,省级以上的消费者协会可以代替消费者提起公益诉讼,这样就免除了租客维权的成本困扰。”但宋亚辉同时指出,这种公益诉讼只能要求对方停止侵权,而不能要求赔偿,“因为法律没有授权公益机构获得赔偿的权利。”

      宋亚辉介绍,在中国台湾地区,如果有20个以上的消费者权益受到同一种伤害,他们可以自己去找一家公益机构进行权利委托,让公益机构代替他们去维权,这个时候就可以主张进行赔偿。在长租公寓的管理方面,或许可以借鉴这样的制度。

      “检察机关也可以考虑从环保公益诉讼的角度进行维权。”宋亚辉表示,检察机关提起环保公益诉讼已经是其一项重要职能,起到的积极作用也是显而易见,虽然现在尚未有室内环境公益诉讼的案例,但不代表不可以,检察机关完全可以探索。

      邱宝昌认为,首先,应该对取得支配地位的长租公寓经营者进行严格管理。“从目前租赁市场的现状来看,经过几年的发展,几家企业通过"跑马圈地"式的大量收购房源,对租赁市场取得了一定的控制权,租客可以选择的长租公寓经营者在缩小,房源更是被集中到几家手中。”邱宝昌表示,在这种情况下,如果这些大的经营商无视房屋健康质量,不但租客的身体健康受到威胁,更会让整个租赁市场出现波动,“必须保证上线的房源就是安全的”。

      据悉,在近期又被多次曝光甲醛超标问题后,自如于8月31日凌晨发布了房源空气质量环保的承诺,称将从9月1日起,下架全国九城全部首次出租房源,待权威机构认证合格后再上架,未来也将保证新增房源100%检测合格后再出租。

      此外,邱宝昌建议,在租赁行业内部更应该形成一个提供安全健康房源的共识,绝不以牺牲消费者的健康安全作为盈利的代价。

      在李雷勇看来,租房是民生领域的大问题,除了租客通过私力救济维权外,公力救济更不能袖手旁观,“政府部门应该加强对租赁房屋健康安全的行政管理,确保市场上的房屋健康的、安全的,而不是以租客的身体健康情况作为检测标准。”

       据悉,首部国家层面的《住房租赁条例》正在制定中,其中将对住房租赁企业的房屋建设标准、装修设施标准和价格标准等方面予以规范。“我是很期待《住房租赁条例》的早日出台,只有当私力救济和公力救济都不缺位时,承租者的权利才能真正得到保障。”李雷勇说。

      （来源：21世纪经济报道、正义网)