40城土地出让均价连跌五月 市场较冷下土地流拍较多

      易居研究院数据显示，8月，40个典型城市土地成交溢价率 17.3%，这一数字创下39个月来的新低，与去年同期相比下降20.9个百分点。

      土地市场退烧持续。

      近日，多家机构发布了8月土地市场相关数据。中国指数研究院数据显示，8月，全国 300个城市共成交土地面积7322万平方米，同比微增1%。土地出让金总额则为3516亿元，同比小幅增加4%，数据涨幅收窄明显。

      溢价率则持续下降。8月，全国300个城市土地平均溢价率为9%，较上月减少5个百分点，较去年同期下降21个百分点。

      易居研究院研究员沈昕表示，1-8月，40个典型城市累计土地成交面积同比增幅小幅扩大，累计土地出让金收入增幅持续收窄，成交均价也连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低，整个市场呈现降温态势。在调控趋严和金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场仍会逐渐降温。

      土地市场整体降温

      从机构发布的8月数据来看，尽管成交量与成交总金额依旧再创历史新高，但土地出让金增幅收窄、溢价率持续低位，土地市场降温愈发明显。

      从土地出让金的角度而言，尽管仍然维持正增长，但涨幅下降的态势依旧不变。

      中国指数研究院的数据显示，1-8月，全国受其监测的300城市土地出让金总额为26949亿元，同比增加约21%，比上月的23%有微幅下调。

      从当月数据来看，增幅收窄则更为明显。8月，300城整体出让金总额为3516亿元，同比上涨4%，这一涨幅比7月的9%有较大幅度下降。

      另外，从土地成交价格、溢价率等关键价格指标来看，房企拿地态度更加理性谨慎。

      易居研究院的数据显示，在土地流拍增多与三线城市土地成交比重增加的影响下，8月，受其监测的40个典型城市土地成交均价为4472元/平方米，环比下跌 2.9%。

      值得注意的是，这已是土地出让均价连续5个月同比下跌。

      溢价率方面，易居研究院数据显示，8月，40个典型城市土地成交溢价率 17.3%，这一数字创下39个月来的新低，与去年同期相比下降20.9个百分点。

      “对比2017年同期，房企拿地已经开始退烧。”中原地产首席分析师张大伟指出。

      张大伟认为，首先，各地楼市调控加码，特别是土地的限制加大，当下主流一二线城市都有针对土地限价限面积、限配套的要求，使得房企拿地出溢价的难度越来越大。其次，房企拿地分化，龙头房企融资难度小，拿地更集中。第三，为了降低风险，越来越多的房企拿地形式从之前的招拍挂逐渐进入股权交易市场。

      同时，也有机构指出，上半年的土地市场火热，与龙头房企销售回笼资金充裕，杠杆率继续提升有关。在降杠杆背景下，这一态势或者下半年迎来逆转。

      中信证券认为，上半年企业继续加杠杆，A股房地产上市公司2018年中期净负债率达到101.9%，超过去年底94.3%的水平。而随着市场去化速度减慢，企业转而悲观，预计下半年板块拿地资金投入将负增长，而整体杠杆率或有所下降。

      区域分化明显

      尽管土地市场整体趋冷，从区域来看，一些热点城市开始退烧，另一些热点三四线城市，则在政府加大供应和房企积极进入的双重推动下，土地市场出现回暖。

      易居研究院数据显示，8月，洛阳、合肥、北海、宁波和金华等二三线城市的溢价率较高，而土地限价政策严厉的上海、青岛、深圳等10个城市，8月土地出让溢价率都为0。

      其中，以2216.2亿土地出让收入稳居前8月全国第一，今年以来土地市场持续火爆的杭州，近期土地市场降温也引起关注。

      而2017年普遍供应紧张的珠三角地区，则在今年下半年加大了供应力度，土地市场回暖明显。

      数据显示，1-8月，佛山实现土地出让金达到740亿，位居全国第五。2017年供地较少的东莞，则在前8月完成土地出让金170亿，同比增长近400%，其中，今年8月单月完成的土地出让金就超过百亿。

      有珠三角地区的房地产从业人士告诉记者，东莞等地的消化周期常年在12个月以内，市场亟待增加土地供应以满足市场需求。

      优房超东莞总经理李玲玲指出，近两年珠三角核心城市出现土地供应“断层”的现状，上半年基本都是“零星供应”或者“零供应”，下半年才加大供地体量，形成“近期出现土地热潮”的“错觉”。而二三线城市是品牌房企重点进入的区域，尤其珠三角核心城市都是在地处湾区核心的制造业与经济强市，更是兵家必争之地。

      实际上，尽管在政策限制下，佛山、东莞等地的土地溢价率相对过去较低。但房企纷纷涌入的背景下，一些非核心区域的土地开始受到青睐，“量升价稳”形势明显。

      以佛山为例，一家上市房地产代理公司下属机构的佛山负责人告诉记者，大湾区利好政策不断出台、湾区城际交通日益便捷的大背景下，今年更多开发商愿意在佛山单价更低的非限购区域拿地。三水、高明等过去被认为较为偏远的区域今年都受到房企青睐，纷纷刷新当地楼面地价纪录，甚至湾区城市中开发程度最低土地存量最大的肇庆，也在成为各品牌房企争夺的焦点区域。

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      土地市场流拍频现，房地产市场降温了吗？

      据上海易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月40城土地市场报告》显示，8月份，40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨，年初累计土地出让金收入同比增幅收窄，土地出让均价连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低，多项指标增幅有所收窄。

       此外，8月份，全国土地市场成交面积整体平稳，一线城市成交面积环比增长18.7%，同比下降25.8%；二线城市环比增长38.3%，同比增长39%；三线城市土地成交面积环比下降24.3%，同比上涨63.1%。

       值得一提的是，8月份，40个典型城市土地出让金收入为2069.3亿元，环比减少8.3%，同比增长6.9%。随着金融环境的收紧，房企的资金压力逐渐加剧，购地方面也会更加理性，近期全国土地流拍现象增多，部分热点城市的土地市场也呈现出明显的降温态势。预计随着土地市场的降温，土地出让金收入的同比增幅将逐渐步入下行通道。

      分城市来看，2018年前8个月，40城年初累计土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、重庆、北京和佛山，累计土地出让金总额分别为2216.2亿元、1087.2亿元、828.8亿元、822亿元和740.5亿元，这说明上述几个城市土地市场较为火热。杭州土地市场今年来持续火爆，5月份出让的百井坊地块以107亿元的总价成为近期的全国地王，该地块楼面价为5.5万元/平方米，刷新了杭州的历史新高。不过，近期杭州土拍却不断遇冷，8月27日杭州集中出让主城区3宗宅地，分别以3%、2%、0溢价率成交，这是今年以来杭州土拍首次出现宅地同时低溢价成交现象。虽然杭州土地出让金依然是全国最高，但从近期几场土拍来看，溢价率已较之前大幅降低，部分地块地价相比同区域前期地块跌二成，房企拿地趋于理性，土地市场降温态势明显。

      同时，诸葛找房表示，从整体来看，除3月份较低之外，其他月份均有多宗土地流拍。6月份达到流拍高峰，当月流拍土地共132宗，其中一线城市流拍3宗，二线城市流拍29宗，三、四线城市流拍高达100宗，这与6月份推出的土地量比较大有关。7月份有所回落，8月份截至20日全国土地流拍51宗。

      据诸葛找房数据研究中心监测数据，7月份以来，东部流拍土地共计57宗，中部流拍土地共计61宗，西部流拍土地共计40宗，东北部流拍土地仅有7宗。

      东部及中部地区由于之前房价上涨过快，带动土拍价格上涨，而该地区也是调控政策最为严厉的地区，其中西安、长沙、太原等城市被住建部约谈，市场较冷下土地流拍较多。

      诸葛找房认为，整体来看，今年土地流拍量增多，6月份达到高峰。7月份以来土地流拍现象持续出现，底价或低溢价成交土地频现。在政策调控、融资环境等因素的综合影响下，市场预期转变，房地产企业拿地更加谨慎和理性。预计下半年高价地，甚至“地王”现象会大大减少，部分区域还会出现流拍、流标的现象。

      易居研究院研究员沈昕表示，在调控趋严和金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场仍会逐渐降温。

      （来源：21世纪经济报道、证券日报)