各地土地流拍数量增多 住宅用地使用权到期自动续期

     8月27日，《民法典各分编（草案）》首次提请全国人大常委会审议。其中物权编草案专门规定了“居住权”，并对住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出原则性规定。

      上海信和安律师事务所律师王龙国对记者指出，以前因为对住宅建设用地使用权期间届满续期问题没有规定如何处理，社会上针对该问题的讨论很多，现在通过法律规定的形式明确表明期满后可以自动续期。也有业内人士表示，住宅建设用地使用权自动续期也意味着具备了征收房产税的基础。

      住宅用地使用权到期自动续期

      记者注意到，民法典物权编草案关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题，先作一个原则性规定。草案规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

      上海信和安律师事务所律师王龙国指出，“居住权”和“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的提法以前没有，属于新增内容，因此无法和以前的规定作简单对比。如果简单理解，以前提的是所有权和使用权，其中，“所有权”包括“占有”“使用”“收益”“处分”四项权能。住宅建设用地使用期届满后，以前因为没有规定如何处理，社会针对该问题的讨论很多，现在通过法律规定的形式明确表明期满后可以自动续期。

      有业内人士表示，住宅建设用地使用权自动续期的规定出台或意味着房产税的加速落地。

      同策咨询研究部总监张宏伟对记者表示，一般房产税征收基于房产属性与私有财产，私有财产是没有期限限制的，现行规定住宅的土地使用权是70年，所以说住宅建设用地使用权自动续期也意味着具备了征收房产税的基础。

      中原集团首席运营官李文杰则认为，土地使用权自动续期与征收房产税之间没有直接联系。

      易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于土地使用权续租的内容，其实过去强调的就是所谓“70年产权”的概念。从规定来看，自动续期的政策思路很明确，同时是否要付费这一点，也提到了“或者减免”的概念。类似规定，一方面是有助于破解部分土地到期后续期困难的问题，另一方面也给予了不动产相关部门一个新的思考，即研究续期续费问题，进而促进土地市场和住房市场的健康发展。

      首次提出“居住权”

      民法典物权编草案专门规定了“居住权”：居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住需要。据介绍，规定居住权是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

      严跃进对记者表示，从“居住权”的规定来看，其明确给予了界定，强调了合同约定的契约精神。类似规定有助于未来在三个领域实现更好的保障，包括租赁权、住房保障权、以房养老居住权等方面。后续在租赁住房、保障房和以房养老等项目上，落地可能性很大，也能够实现人人都支持此类新市场的改革和发展。

      王龙国指出，现在新提的“居住权”包括“占有”“使用”两项权能。居住权就是为了解决现在社会上没有房屋但又需要居住的这部分人的问题，这些人虽然没有房屋产权，但他们因为合同约定或其他原因而居住在某个房屋里，法律要规定他们有居住的权利，否则，这部分人将没有合法的居住场所。

      记者还注意到，此次提请全国人大常委会会议审议的《民法典各分编（草案）》增加了住房承租人的优先承租权制度。为落实党中央提出的建立租购同权住房市场的要求，保护承租人利益，促进住房租赁市场健康发展，草案增加了住房承租人的优先承租权制度。草案第五百二十五条第二款规定：“租赁期间届满，住房承租人享有以同等条件优先承租的权利”。

      对此，李文杰在接受记者采访时表示：“世界上其他国家对承租权的表述也是类似的，过去我们国家已经有优先承租权的规定，而这次是写入民法典。”

      中原地产首席分析师张大伟指出：“在实际操作过程中，优先承租权并不会对下一个租期的租金有强制性约束，所以这项规定对租金上涨的影响有限。”

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      今年以来，全国各地土地流拍数量增多。中原地产研究中心统计数据显示，今年1~7月，全国一二三四线城市流拍土地接近800宗，已创下近7年来的新高，这也引起了部分人士对土地市场的担忧。

     流拍土地增多与今年整个房地产政策环境持续收紧有关，一方面，楼市调控不断加码，市场需求受到抑制，销售增速有所放缓；另一方面，金融去杠杆、严监管，房企融资渠道收紧、融资成本提高，加杠杆购地被严控，大多房企感到了资金压力。而面对高企的地价，有的企业是真买不起了，有的企业是不敢买了，生怕政策的不确定性带来投资风险，宁愿错失一些机会，也不想投错几块地，毕竟那些近年高成本拿地、在今年遭遇销售限价、开盘亏损却又不得不开的案例摆在眼前。

      在缺乏盈利预期的情况下，房企每拿一块土地都更加谨慎，有的企业提高了投资的标准和门槛，严格控制成本和风险；有的企业甚至会根据当地政府的限价反推拿地的技术指标，保证能算得过账的才会出手；还有的企业因已有土地储备量足够其近几年发展，选择了放缓拿地节奏。

      于是我们看到，最近几个月，一些重点城市的土地市场上，参与竞拍的企业数量有所减少，企业之间扛价争抢现象减少了，合作拿地现象增多了，土地溢价率明显下降，流拍土地数量也有所增加，特别是那些动辄几十亿的高价地或者位置偏远的复杂地块大多都流拍了。

      这并不代表房企对土地市场悲观了，因为从前7月房企购地情况来看，土地购置面积仍同比增长11.3%，土地成交价款同比增长21.9%，而从财政部的数据也可以看出，1~7月累计国有土地使用权出让收入同比增长35.1%，房企拿地的脚步并没有停止，只能说在政策加码和资金收紧的背景下，房企拿地更加理性了，想把有限的资金用在“刀刃”上，或者等待未来更好的投资机会。

      近期中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，充分体现了中央政府对这轮调控房价的决心，调控政策短期不会放松已经成为房企共识。要遏制房价上涨，就要合理引导价格预期，打破市场对房价长期上涨的预期，从而使住房回归居住属性，真正实现“房住不炒”。而要遏制房价上涨，最根本的还是要从土地源头开始，先稳住地价，这就需要地方政府逐步减少对土地财政的依赖，降低经济对房地产投资拉动的依赖，不能再走过去的老路。近期更多地方政府采取了“限房价、竞地价”的土地出让方式，也有助于土地市场降温、地价趋于合理。

      只有地价稳了，房价才能稳，市场预期才会稳定，“稳地价、稳房价、稳预期”正是当前地方政府落实房地产调控的主体责任。可以预计，未来一段时间，土地流拍现象仍会发生，土地市场将逐渐回归理性。从这个角度看，当前流拍土地数量增加并非不是一件好事。

      （来源：每日经济新闻、证券时报）