租金收入不满意？ 宝华许华芳：销售肯定创历史新高

      融资紧、高周转，上半年的房地产市场，有人继续高歌猛进，也有人按下减速的按钮，对宝龙而言，则是继续在规模追逐的道路努力。

      8月23日，香港内房股业绩会场次依旧爆满，上市房企管理层们接受来自媒体和资本市场半年一度的发问。

      上午十一点十五分，宝龙地产总裁许华芳带领副总裁兼首席财务官廖明舜、副总裁兼资本中心总经理黄文钟以及资本部总监陶骁杰一同亮相2018年中期业绩会发布会。

      虽然在销售额上的表现与第一二梯队房企仍有一定距离，但从现场管理层展示的业绩报告来看，2018年上半年，宝龙的表现也不乏亮点。

      数据显示，截至2018年6月30日止6个月，宝龙地产实现合同销售金额163.41亿元，同比上升80.3%；总收入92.84亿元，同比上涨21.7%；期内的毛利为35.05亿元，同比上涨26.8%，毛利率达到37.8%，处于行业较高水平。

      作为在商业地产经营多年的企业，期内，宝龙在租金及物业管理服务收入约为10.6亿，较2017年同期上升约24.6%；投资物业录得租金收入约4.65亿，同比增加约12.3%。

      对此，许华芳坦言“不是很满意”，他指出，由于上半年宝龙在商业方面没有新项目入市，租金12%的增长都是来自原有项目。

      随后，他更补充道，下半年会有3个项目开业，明年预计有9个新项目，因此对2020年实现30亿租费的目标很有信心。

      值得一提的是，在融资环境颇为紧张的环境下，上半年，宝龙的加权平均融资成本进一步降低至5.95%。

      谈及此，许华芳颇为满意地强调了一番：“下半年债务不会再增长，也不会有境外的融资动作。”

      “销售回款会继续扩大”

      当房企的整合不断加剧，行业格局面临洗牌，只有增强自身实力、保证资金的流动才能顺利跨越周期，宝龙显然深谙其道。

      因此，上半年宝龙在销售、回款和拿地上都表现出比以往更强的意识。

      以销售额为例，上半年，宝龙共实现销售额163.41亿，完成全年销售目标350亿的47%，同比增长超过八成，其中有30亿销售来自海口市场，占总销售额近20%，这也是除一向深耕的长三角区域外，销售贡献最大的城市。而在商住比例上，住宅销售部分占比为80%。

      在总结公司上半年表现时，许华芳也强调“这是历年来最快增速”。他同时透露：“公司内部8月底统计的销售指标会接近250亿，内部销售任务本来制定的是350亿，现在预计最起码可以达到450亿，而且这个信心比较充足。”

      虽然80%的增长已是历史最快，但对于希望保持在50强地位的宝龙而言，或许还需要更多的努力。

      为此，上半年宝龙还斥资166.4亿获取14幅土地，其中权益土地款为81.12亿元。据许华芳介绍，新增土储绝大部分在长三角地区，且绝大部分项目都是底价或者低价获得，新产生的货值约500亿左右。

      值得注意的是，从不到一半的权益土地款中不难看出，在对外合作上，宝龙也更愿意走出去。

      据观点地产新媒体了解，6月6日，宝龙与中梁控股集团签订战略合作协议，双方将在土地获取、项目合作以及商业运营管理等方面开展合作；同月，宝龙还宣布与旭辉达成战略合作，双方将展开全方位、多维度的合作与交流。

      得益于上半年的扩储动作，截至2018年6月底，宝龙土地储备达到1800万平方米，其中70%集中在战略区域长三角，平均楼面价地价约2400元/平方米，占销售单价的17%。

      对于下半年的计划，许华芳则提出了两个方向，第一，促进销售、重回款；第二，精拓展、稳资本。

      具体而言，从提供货值的角度，下半年宝龙会有大量的项目开盘，其中上半年获取的14宗土地会在第三和第四季度相继入市；在拿地上将更加精挑细选，不会再拿太多。

      虽然聚焦长三角区域是宝龙近年来的主要战略，但许华芳也意识到，想要扩大规模，布局太单一是不行的，希望有机会就出去寻找。

     在他看来，长三角和粤港澳是很有潜力两个区域，今年宝龙也会设立广东事业部。

      “2025年要做100个商业项目”

      去年年中时，许华芳曾提出希望2020年宝龙的租金及物业管理收入达到30亿元，成为一个真正意义上以商业为主的地产公司。

      但从上半年的表现看，宝龙似乎更注重于住宅业务的销售表现，期内，宝龙并无新增的商业项目入市，租金收入的增幅也较往年有所放慢。

      对此，许华芳对观点地产新媒体回复称，今年公司开业的项目很少，只有3个，但下半年公司会于有一个大项目入市，也就是位于厦门的标杆项目宝龙一城，公司给予了很大的期待。

      在保住宅销售的基调下，宝龙对商业的发展更多地放在了2019年，许华芳透露：“明年公司有9个项目要开业，有开业时间的错配，这个还是在计划内。”

      事实上，在许华芳心中，企业要长远发展，商业才是更有力的保证。为此，今年春节后，他正式担任商业地产总经理的职务，直接管理整个集团的商业发展。

      规模上，许华芳重新定位了目标，他提出，希望到2025年，宝龙的商业规模能够到100个项目，其中长三角作为主力将布局超过65个项目，并做成区域的商业前三。

      副总裁黄文忠则预期，未来五年，宝龙租费收入的复合增长率会超过25%，因此，对于2020年30亿租费的目标，管理层依旧充满信心。

      随着国内商业地产的发展，这一行业的竞争并不亚于住宅市场，其中，许华芳确定了11个竞争对手和3个互联网巨头作为宝龙商业的直接竞争对手。

      线上线下的结合方面，2018年初，宝龙就成立了“创想实验室”，并与京东金融合作，该项目用以专注探索线下实体店的体验升级，把一些前沿的技术在线下进行利用。

      在许华芳看来，在住宅每年保证几百亿销售的基础下，商业才是宝龙未来的特点和核心竞争力所在。

      以下为宝龙地产控股有限公司2018年中期业绩发布会问答实录：

      现场提问：宝龙上半年单纯租金收入4.6亿，同比增长12.3%，增速放缓了，原因是什么？宝龙之前提出2020年租金收入达到30亿的目标，如何实现这个目标？第二，宝龙下半年的拿地策略是什么，会不会考虑在长三角以外的地方？

      许华芳：首先，今年商业的数据还是达到了预期，为什么租金增长幅度不高？因为我们今年开业的项目很少，只有3个，而且都是集中在下半年，9月两个项目，10月一个。没有新增项目，还是老项目的正常增长。

      2020年达到30亿的租金收入目标还是很有信心能够实现，我们明年有9个项目要开业，这个都是在计划内。因为商业的变化误差不会很大，不像卖房子，商业是长期经营的状态，我们在正常推进。

      公司上半年拿的土地不少，七八月份又拿了一些，下半年的策略是稳金融、精拓展，精益求精，回报很好的项目我们才会积极参与。

      布局上，我们还是会以长三角作为核心，高层开讨论会决定还是以长三角区域为主。京津和广东我们现在有两个小团队在看项目，但是这两个地方项目测算不太好，所以我们保持多看的原则。

      现场提问：前七个月公司的合约销售额增幅很高，有信心下半年合约销售额维持这个趋势吗？有没有目标？人民币汇率波动会不会对公司有影响？公司未来想增加商业物业的比例，或者加大商业物业的投入，商业物业未来占整体物业比例是多少？

      许华芳：从销售的角度来讲，下半年销售规模肯定会比上半年更大、更快，我们到这个月底销售接近250亿，350亿销售目标比较轻松就可以实现。

      而且我们今年上半年拿了14块地，所有项目都在下半年会供货，下半年会有更大的供货补充到全年的销售，所以今年的销售增长肯定会破历史新高，而且幅度很大，这个我们有信心。

      人民币贬值的问题每一个企业都同样面临的，只能说公司会控制外债的比例，大概占了30%。我们做了一小部分对冲，往后对外债的控制会更加谨慎，还是跟着大市场走。

      商住的比例，没有进一步加大持有物业比例的想法，因为现在25%是持有性物业，75%是销售型物业，这个比例会长期保持，20%到25%是我们持有物业的比例。

      现场提问：公司上半年融资成本有所增加，下半年是不是也会大幅度增加？对于债券融资方面，下半年计划是什么样的？现在很多巨头都分拆物业上市，宝龙有没有这样的打算？目前公司的可售资源是多少？

      许华芳：上半年债务有所增长是因为我们把握了拓展机会，拿了14块地，绝大部分是以底价的概念，还是补货的概念。而且上半年才卖了163亿，下半年我们会超过200亿。

      下半年债务不会再增长，因为现在已经是临界的状态，不合适再增加债务。宝龙一直以来是稳健经营的策略，债务增长肯定会控制住。主要措施是销售回款，下半年会进一步扩大销售回款，也会有比较大的增幅。

      宝龙刚刚发完了两年期的补充债务，下半年不会有境外融资动作，重点都在境内。

      分拆物业我们暂时没有计划，很多同行都在做，我们和中介也在分析，但是短时间内不会分拆物业上市。

      黄文忠：下半年总体可售货量是580亿，其中6月底之前的老项目货值是110亿，470亿是下半年新推的。

      廖明舜：我们境外的融资额度已经用完，境内还有银行间的中票20亿，超短融资27亿，永续中票20亿，交易所小公募公司债30亿，私募债30亿，ABS30亿，这是我们境内的额度，还是比较大的。

      总裁说了要占有各种融资渠道，有合适的成本，再加上有合适的土地，合适的发展，我们就会去发债，如果没有我们就会继续控制好融资成本。

     （来源：观点地产新媒体）