房企净利润普遍上涨发展质量更受看重 房企掘金旧改

      万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京万科总经理刘肖就表示，未来三年，北京万科还会以每年100亿元的投资速度在存量资产改造领域递增，目标是在三年之后持有400亿-500亿元的存量资产改造项目。

      有业内人士预测，城市更新领域蕴含的商机，保守估计将达数万亿元。此前有业内人士估算,北京存量市场或有将近4000亿元的体量。

      最难是定位 关键是运营

      虽然市场庞大，但北京城市更新的项目数量并不多，好的项目更是少之又少。

      众所周知，城市更新不同于从拿地、开发、销售到结算交付这种简单的传统住宅开发模式，不仅涉及项目的规划、定位、招商、运营等复杂的业务链条，还需要对周边的生态环境、历史人文、产业布局、城市发展等有着深刻的认识和了解，考验一个企业的综合运营能力。

      虽然不少房企已经捕捉到城市更新这个市场风口，但是具体如何做？仍有很长的路要走，有的企业布局较早，深耕多年已初尝甜头，有的仍在探索阶段、在试错中前行，有的则是一筹莫展。

      在王永平看来，把老的东西更新，并非一件容易的事情，一是取决于政府的态度，二是改造的主体。“地方政府是想做一个怎样的城市，是完全创新的城市，抑或是有味道的城市，价值观不同，改造的城市也不一样。”

      “改造主体也很关键。”王永平表示，城市更新并不是一般的房地产开发商能够做到的，需要有一批有情怀、有技术的企业。在这条存量资产比拼赛道上，刘肖总结了三个关键性能力要素，首先是获取土地、资产的能力，由于存量资产有很多历史遗留问题，包括拍卖、官司等，北京绝大部分存量资产都有相当复杂的问题；第二是产品能力，既包括内容的创造能力，也包括战略合作的能力；第三是长期持有低成本资金的能力。

      除了改造主体外，项目的定位与运营也很重要。RET睿意德、乐铺网创始人张家鹏认为，城市更新的核心是内容的再生，是价值观的重新萃取。“最难的还是定位，老的东西，有天然的优势和弱点，赋予其什么样的内容，这很难。”

      以前门大街为例，在经历了近十年的改造中，其定位一变再变，从较早的“文化体验式消费”到后来的“非物质文化遗产聚集区”定位，定位的不断变化让前门大街品牌杂乱无章以及商户不断逃离。还有万科时代中心，初期还曾考虑过改造为长租公寓、继续做商场、彻底改为写字楼等多种方案。还有三利百货，起初也传出消息要在安定门打造“迷你版大悦城”，但最终敲定直接改造为写字楼。

      短线挑战在定位，长线挑战在运营，城市更新还有很长的路要走。

     （来源：南方日报、新京报）