中国楼市进入调控年 前7月10家房企销售业绩超千亿

      在“坚决遏制房价上涨”的政策目标下，中国楼市调控鼓点密集。

      据中原地产统计，2018年1-7月份，全国楼市调控达260次。刚刚过去的7月份，各地累计发布超过70次调控政策。

      根据国家统计局公布的70城房价数据，1-6月份，新建商品住宅价格下跌的城市数量呈减少趋势，上涨的城市数量增多。6月份，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市达63个，持平的3个，下跌的只有4个；二手住宅销售价格环比上涨的有66个。

      易居研究院副院长杨红旭表示，热门城市限价导致新房价格环比有涨有跌。一些热门城市涨跌与限价控制的松紧相关。

      中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，多地出台人才吸引政策、三四线城市棚改货币化政策、部分热点城市限价有所松动以及市场供求关系变化等都对房价变动产生了影响。

      “相比新房市场的波动，二手房房价更能反映市场的真实状况。”杨红旭说。

      梳理2018年3-6月70城二手房房价环比数据显示，上海、厦门、福州、南京等城市二手房价格出现环比下跌。比如，3月份，上海二手房房价下跌0.6%，居跌幅榜榜首；4月份，厦门二手房房价出现下跌，跌幅为0.4%；5月份，福州走到跌幅榜第一的位置；6月份依然是上海跌幅最大，为0.3%。

      杨红旭认为，这些二手房房价下跌的城市基本进入市场的下行周期。他进一步强调，这次的下行周期可能会比较长。“主要原因是这次上行周期比较长，过去通常为一年半到两年，这次从2015年5月至今已经上行了3年时间。过去下行一般是1年左右，这次估计要拉长到2年甚至3年。”杨红旭分析。

      谈及下行的程度，杨红旭认为，从房价的角度看，不同城市会有所差异，过去房价涨幅大的热门城市可能会下跌15%左右，局部如环京地区已经下跌了40%。

      住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌对此持不同观点。他认为当房价下跌时，说明下行周期基本走到了底部。他进一步指出，今年下半年到明年上半年将是楼市低谷期。

      顾云昌表示，房地产具有明显的周期性，一二线城市和三四线城市有轮动效应，目前三四线城市经历了一波上涨，一二线城市楼市经历这轮降温后可能会有所反弹。

      顾云昌进一步指出，在当前国内外环境背景下，财政政策和货币政策有所调整，需要避免释放出来的资金流动性进一步刺激楼市。同时，在房地产长效机制尚未建立前，行政手段调控楼市并不会放松。

      值得一提的是，“坚决遏制房价上涨”。一周时间后，住建部下“狠命令”，对房地产调控不力的地方坚决问责，要求加快制定住房发展规划。

      住建部会议上提到了“三稳”，稳地价、稳房价、稳预期。“一方面体现了中央稳定楼市的信心，另一方面也是为房地产长效机制的出台营造环境。”顾云昌说。

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      随着调控政策持续加码，房地产市场总体平稳运行。据第三方机构统计数据显示，2018年1-7月，TOP100房企销售额稳步增长，其中前10房企的销售额占比达42.1%，且均突破千亿门槛，行业资源加速向头部企业集中。

      分阵营来看，碧桂园、恒大与万科3家企业销售额超过3000亿元，均值为3986.9亿元，同比增长率均值为27.4%，碧桂园以4904.7亿元持续领跑；1000-3000亿的企业分别为保利、融创、绿地、中海、龙湖、新城和华润置地，销售额均值为1635.1亿元，同比增长率均值为47.9%。500-1000亿的企业有21家，销售额均值为728.1亿元；100-500亿的企业有69家，销售额均值为244.3亿元；TOP100门槛升至127亿元。

      房企拿地方面，2018年1-7月，碧桂园以1079亿元拿地金额继续位居榜首，万科以942亿元稳居第二位，保利以737亿元稳居第三位，三家房企的拿地金额均超500亿。TOP10企业1-7月拿地总金额达5719亿元，占TOP50企业的44.2%，较1-6月占比下降0.5个百分点，龙头房企在土地市场的优势凸显，领先地位继续保持。

      从各城市群拿地金额来看，长三角仍是房企重点关注区域，中西部关注度逐渐提升。2018年1-7月，长三角地区TOP10企业拿地总额达2486亿元，位列首位；中西部和珠三角以1753亿元和1353亿元分列第二、第三位；环渤海地区拿地总额位居第四位，为1002亿元。从城市群拿地企业来看，龙头房企继续其广布局的策略，中小房企则集中于其深耕区域发展。

     另外，多家上市房企自今年以来相继回购或增持公司股票。从回购次数来看，恒大、世茂房地产等房企回购动作频繁，仅7月恒大回购已达14次，耗资32.15亿港元；世茂房地产自7月5日起，除周末外连续每天进行回购，约已从港交所回购了4882.5万股公司股份。从回购股权用途来看，碧桂园将回购的5300万股股份予以注销，将回购的1.07亿股用于雇员奖励计划；融创将回购股份用于股权激励计划，而其他企业通过股权回购来稳定股价、提振市场信心。

      同时，多家房企还推出股权激励计划，通过授予股票期权，激励管理层和员工的工作积极性，进一步提高企业运营效率。同时，通过指标考核有助于项目层面主动进行成本控制，降低企业成本。

      业内专家对此分析认为，面对不断升级的楼市调控政策，房地产板块估值水平波动下行，房企一方面纷纷进行股权回购和增持，在提振市场信心的同时也反映出其对未来发展充满信心，另一方面，房企不断提高经营能力，通过股权激励等举施，激发员工潜力，进一步向管理要效益、向运营要效益。

     （来源：中新网、新华网）