年内40家房企融资4105亿 房企高周转游走在安全边缘

      其实，高周转模式并不是碧桂园的独创。万科、恒大、泰禾、阳光城等房企都是高周转的代表。在碧桂园董事局主席杨国强看来，高周转是战无不胜的法宝。

      虽然有人认为高周转是“救命良方”，但也有人认为是“万恶之源”。

      1、何为高周转？

      提升资金使用效率

      房企高周转模式由来已久。一个项目投入一次赚10%，如果一年周转10次的话，年回报就是100%。现金流回正的时间对开发商而言非常重要。

      高周转模式由来已久，最早是在2004年左右，万科以美国帕尔迪为标杆企业，引进了高周转模式，主要是最大限度地提升资金流动性和使用效率。

      从根本上来讲，高周转是强调资金的使用效率。业内较早研究高周转模式的赛普咨询表示，高周转企业的核心经营逻辑是通过回收自由资金及项目现金流贡献实现规模发展。

      高周转模式对于房企来讲实现了“四两拨千斤”的功效，比如，一个项目投入一次赚10%，如果一年周转10次的话，年回报就是100%。这就是现金流回正的时间对开发商而言的重要性。

      对于开发商来讲，高周转主要反映的就是投资效率，新城控股高级副总裁欧阳捷称，高周转可以提高资产收益率。就好比通过采用大规模、自动化生产线生产的汽车，要比手工制造老爷车的生产效率更高，投资回报率当然也就更高。

      因此，高周转涉及房地产开发的各个环节，是企业综合能力的体现，产品的标准化程度、流程的高效与否、团队的专业能力，以及供应链、供应商资源等，都关系到资金周转的快与慢。

      为了能更好地理解高周转和资金的使用情况，一位房企人士进一步介绍称，一个房地产项目从拿地到封顶交付，有两个关键的时间节点，第一个是开盘，涉及前期投入资金的回正，第二个结构封顶，涉及快速回款和再开发。“前期的资金投入一般是开发贷、大股东借款等，有一定的资金成本，一般总部都会有一个现金流回正的考核要求，这个节点以开盘为准。第二个节点是结构封顶，根据相关文件规定，商品房必须在结构封顶时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，所以开发企业想要获得这方面的流动资金，都会对上述两个节点控制严格。”

      2、为什么高周转？

      “早销快销”化解风险

      在赛普咨询提供给记者的研究报告中指出，高周转对于房企来讲具有三大明显优势，一是抵抗风险；二是利润更高；三是规模效应。

      在早些年来讲，房企还并没有将高周转奉为制胜宝典。而近年来随着调控的进一步深入和房企竞争度的加强，高周转才成为效法的运营模式。

      阳光城集团执行副总裁吴建斌就公开表示：“高周转是化解风险最根本的方式。如果做不到高周转，其实压力是非常大的。”

      尤其是今年，房地产行业融资环境恶劣，国内外融资渠道同时收紧，银行额度审批严、开发贷比例降低，公司债、非标受限制多，门槛提高，融资成本接连上升。

      与此同时，地产公司债务2018年也开始进入到期、回售的高峰阶段。据不完全统计，2018年房企到期债务（含回售权）约为5000亿元，是2017年总偿还量的3倍。2018年和2019年将是债务的集中兑付期。

      在这种背景下，房企的自有资金对于规模扩张显得格外重要，而且，在“钱紧”的关键历史时期，充裕的现金流才是企业生存下来的根本。高周转能够提高企业的资金使用效率，加速销售回款，尽快使得企业投资回本。