遏制房价上涨须告别土地财政 下半年土地市场或降温

      截至目前，我国一二线城市房地产市场大致平稳，“地王”不再频现；但三四线城市一段时间以来则呈现地价、房价齐升现象。一线城市及部分二线城市之所以在总体上控制了房价过快上涨，一方面在于采取了切实有力的调控措施；另一方面则在于积极推进结构调整、转型升级。三四线城市从本地实际情况出发，靠真抓实干仍能够选准方向和突破口。

      近日召开的中共中央会议强调，要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

      有关部门数据显示，今年上半年，国有土地使用权出让收入达26941亿元，同比增长43%。这个速度大大超过了同期全国房地产投资、土地购置面积、商品房销售额及面积的增速。这表明，土地价格整体水平有所上升。同时，有关机构数据显示，土地成交价格的整体溢价率却在回落，且明显低于前3年的平均溢价水平。原因在于，在推进楼市调控进程中，各地一方面要控制房价快速上涨，另一方面又要把加大土地供应作为重要的政策选项。

      截至目前，我国一二线城市房地产市场大致平稳，“地王”不再频现；但三四线城市一段时间以来则呈现地价、房价齐升现象。中国指数研究院的数据显示，上半年列入监测的城市中三四线城市土地出让金增速高达43%，明显高于一二线城市，其成交楼面均价、土地平均溢价增幅也明显超过一二线城市。

      不同城市房地产市场的差异，显然与各地在楼市调控中所采取的措施及力度有关。例如，北京（楼盘）市自2016年9月30日启动调控措施以来，坚持“限房价、控（竞）地价”的“双控”措施，使曾经炙手可热的土地市场保持总体稳定，也使调控期间新建商品房及二手房价格在多数时间内保持“环比不涨”、同比涨幅有限。反观部分三四线城市，由于在把握调控、去库存、棚改货币化等多重目标时力度不一，措施对冲，房价不降反升，有的城市房价上升幅度持续高位，这也在很大程度上推动了三四线城市的土地出让金大幅上涨，地方卖土地收益较多。

      应该认识到，在“遏制房价上涨之前”使用“坚决”一词，不仅是中央对坚持调控目标不动摇再次作出强调，也是针对部分地区房价逆动反弹的一个有力表态。因为，能否有效遏制房价上涨，既关乎中国经济在“稳中有变”形势下的健康稳定发展，也关乎亿万民众生活质量的切实提升，关乎全面小康目标的如期实现。从近两年的经济发展和调控实践来看，要想使调控切实取得成效，必须彻底改变地方政府对土地财政的过度依赖。

      一线城市及部分二线城市之所以在总体上控制住了房价过快上涨，一方面在于态度坚决，采取了切实有力的调控措施；另一方面则在于积极推进结构调整、转型升级，引导地方经济从高速度向高质量转变。比如，北京市一方面采取多种调控措施，控制房价地价，努力实现“环比不涨”目标，新建商品房销售面积及销售额、土地成交面积及金额都有明显下降；另一方面，北京市紧紧围绕新发展理念和首都城市战略定位，按照高质量发展要求，积极推进转型升级和新旧动能转换，打造和培育新的增长点，改变对土地财政的依赖。上半年，北京经济同比增长6.8%。规模以上工业中，高技术制造业和战略性新兴产业增加值（二者有交叉）分别增长17.1%和12.7%。

      当前，我国经济运行稳中有变，面临一些新问题新挑战，外部环境发生明显变化。对此，我们一方面应坚持扩大对外开放，另一方面应努力练好内功。尽管三四线城市在区位优势、功能定位等诸多方面有别于北京等一线城市，但从本地实际情况出发，靠真抓实干仍能够选准方向和突破口，关键在于各地的决心、信心和恒心。

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      当前，全国土地市场分化严重，一线城市成交量进一步萎缩；二线城市呈现降温趋势；三线城市则量涨价跌。8月1日，易居房地产研究院发布《2018年7月40城土地市场报告》显示: 7月份，受监测的40个典型城市土地成交建筑面积环比下跌，土地出让均价连续四个月同比下跌。今年以来，土地成交溢价率保持低位，多项指标增幅有所收窄。

      从土地出让面积来看，7月份，易居方面监测的40个典型城市土地成交建筑面积3946.4万平方米，环比下跌2.8%，同比增长11.7%。40城整体环比增幅由6月份的44.4%转跌至-2.8%。易居方面指出，造成该现象的原因主要是，6月份一二线城市环比跌幅较大，分别达到了25.2%和11.6%。

      从土地出让金收入来看，7月份，40个典型城市土地出让金收入为2138.4亿元，环比上涨19.3%，同比下跌5%，土地出让金连续2个月同比下跌。2018年1月至7月，40个典型城市土地出让金累计收入12591.3亿元,同比增长10.5%。

     从价格来看，7月份，40个典型城市土地成交均价为4586元/平方米，环比下跌1.5%，同比下跌13.5%。易居研究院研究员沈昕分析表示，“造成该现象的原因在于，一是整个土地市场降温明显，甚至多个热点城市出现土地流拍的现象；二是三线城市成交比重增加，成交结构的变化拉低了成交均价。”

      最后，在土地成交溢价率方面，7月份，40个典型城市土地成交溢价率19.1%，与6月相比下降1.3个百分点，与去年同期相比下降19.9个百分点。从历史数据看，土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。综合以往数据，受监测城市的土地溢价率曾经在2016年9月达到历史高点，当年全国“地王”频现。2016年9月，政策开始由松转紧，各类调控政策不断在热点城市蔓延，市场逐渐降温，土地成交溢价率也进入下行通道，下行趋势延续至今。

      沈昕表示，“需要指出的是，过去一年土地溢价率快速下滑，也与热点城市限地价有关。预计2018年全年40城土地成交溢价率仍将稳定在较低区间。”

      “7月份，40个典型城市土地成交建筑面积与6月份相比小幅下跌，年初累计土地成交面积同比增幅也有所放缓。同时，40城土地成交均价也连续4个月同比下跌，整个市场呈现降温态势”。沈昕进一步分析认为，考虑到各地市场的逐渐降温和房企资金趋于紧张，房企购地节奏将有所放缓，预计今年土地成交建筑面积的增幅将介于2011年和2014年之间，全年全国土地成交面积同比增幅在3%左右。

      不仅如此，沈昕认为，“随着金融环境的收紧，房企的资金压力逐渐加剧，购地方面也会更加理性，近期部分热点城市的土地市场已经呈现降温态势。预计随着土地市场的降温，土地出让金收入的同比增幅将逐渐步入下行通道。”

      沈昕分析预测，“在调控趋严和金融环境趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场仍会逐渐降温”。

      （来源：中国经济网、经济参考报）