三至六线城市存在房地产泡沫 严防楼市预期“燥热”

      近一年以来，全国房地产去库存任务总体已经基本完成，但房地产又转而进入到一个新的阶段，即大部分城市处于库存相对紧缺需要补货的状态。

      易居研究院统计数据显示，全国百城住宅库存规模连跌35个月，回落到了6年前的水平。截至今年5月份，100个城市新建商品住宅的库存去化周期平均为9.8个月，其中一线城市、二线城市、三四线城市新建商品住宅存销比分别为13.4个月、9.7个月和9.6个月。

      房地产住宅库存去化周期合理区间一般为12~16个月，目前一到四线城市库存均低于正常水平，显示市场至少部分存在供不应求的状态。

      再看价格数据。国家统计局数据显示，今年1~6月，全国商品房销售面积为77143万平方米，同比增长3.3%，商品房销售额66945亿元，增长13.2%，说明价格上涨幅度高于面积增长。

      易居房地产研究院数据表明，今年6月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为1.1%，相比5月份的0.8%继续扩大。据统计，截至2018年4月份，全国有62个城市住房每平方米单价破万元，其中三四线城市占比达三分之一。易居房地产研究院房价收入比偏离度研究报告显示，2017年全国典型83个城市中有44个城市呈现不同程度的房价透支状况。

      由于整体去化周期偏紧，即使供应端发力，估计也要大半年时间，一些城市的房地产未来仍可能处于供不应求状态，换句话说，房价上涨压力依然存在。考虑到三四线城市房价上涨的压力并不比一二线低，房价收入比指标可能进一步恶化。

      以往我们谈房地产泡沫，一般指是的一线和热点二线城市房价过高的问题，但毕竟集中在少数城市。去库存政策执行近3年后，房地产供应过剩的问题基本解决，但新问题来了，就是除了一二线城市房价高企之外，众多三四线城市也普遍出现房价上涨过快、房价收入比偏离正常水平的现象。

      这些新情况告诉我们，房地产泡沫有从局部少数城市向全国蔓延的危险倾向，这必须引起高度警觉，监管层需要当机立断，采取各种有效措施遏制这一趋势蔓延。

      如果房地产泡沫扩大化，其危害是极大的，除了直接影响经济安全、金融安全，还会直接影响老百姓(603883,股吧)美好生活的追求与实现。

      谨防房地产泡沫扩大化，首先要破除对三四线乃至五六线城市的两个普遍认识误区。

      第一个误区认为这些城市人口一般都负增长，所以其房地产需求很有限或者会下降，价格泡沫就更不用担心了。

      根据笔者的统计，这些城市特别是中西部城市，很多常住人口都出现减少，但其2009年到2017年的成交面积和价格基本都呈明显上扬之势，虽然中间会有一定波动，这又该如何解释呢？

      笔者的研究结论是，这些城市房地产的成交量在中短期与人口增减量关系不大，主要与其人口存量关系密切。

      比如一个城市一年减少1万人，10年减少10万人，但其存量可能还有80万、100万或者更多，这些城市城镇化率一般都低于全国平均水平，乡镇大量人口进城的历史步伐正在快步向前，城镇化正处于快速发展时期，所以房地产成交量总体不断上扬，房价总体上涨。

      更何况出去的10万人，很多离土不离乡，在沿海地区赚到了钱，有很多还是回老家买房子。有人认为，三四线这轮上涨主要是因为棚改推动，这是有一定道理的，但棚改不是全部原因。笔者考察过很多中小城市，有些城市棚改基本没有启动或正准备启动，但市场形势依然比较红火，原因就在于城镇化发展空间非常巨大。

      棚改和货币安置应该说是锦上添花，助推房地产走向火爆，但根本因素还在于城镇化，这是基础。还有人认为，三四线城市楼市火爆是因为一二线需求外溢，这个因素对少数一线和热点二线周边城市有解释力，广大中小城市购房需求主要是内生市场，与一二线外溢需求有点关系，但很有限。

      第二个误区是认为这些城市经济没有一二线发达，人均GDP和人均收入都比较低，所以住房购买能力也比较低，房地产泡沫难以产生，缺乏经济基础，这个观点也非常容易误导人。

      衡量购房能力和房价高低主要看房价收入比，广大三至六线城市虽然收入水平低，但房价更低，其房价收入比普遍在3到9之间，而经济最发达的一线和热点二线城市房价收入比普遍在10到20之间，从这个角度衡量，三四线乃至五六线的居民购房能力远高于一二线，这是事实。

     从这个角度衡量，三至六线存在房地产泡沫产生的肥沃土壤，这并不是危言耸听。

      关于房价，另外还有两点要关注：一是很多中小城市外出人员在沿海或大城市打工，其收入并不很低，但大部分人因为所在城市房价过高，还是会选择回乡购房，这样算的话房价收入比就更低了。

      二是老百姓承受房价压力的弹性较大，主要是因为买房有按揭这个杠杆。中小城市一套房50万元到120万元比较普遍，一般家庭虽然也难以承受，但通过按揭，首付15万~36万元就可以了，其余按揭，这样造成购房能力大幅增强。

      房价虽然高，但有按揭和大家凑首付，表面上房子也买得起，但要注意的是：很多年轻购房者，其双方父母凑的钱可能是他们的养老钱，如此以后生病养老又该怎么办？这很不公平，会带来畸形消费，代价过高，也大幅挤压了其他合理消费。

      谨防房地产泡沫扩大化，还要在以下几个方面下功夫：

      一是中央和地方政府的房地产泡沫防控重点要及时进行两个调整：从空间上讲，必须及时从一二线转向全国，三到六线房地产泡沫苗头绝不可忽视，必须及早出手；从性质上讲，及时从防控供应泡沫转向防控价格泡沫。

      中小城市政府一般还没有房地产价格泡沫控制的经验，前些年主要是解决供应泡沫问题（去库存），对于防控价格泡沫则缺乏经验，容易犯错和贻误战机，可能导致房价在短期内过快上涨，而房价的特点是易涨难跌，快涨慢跌，这个特点要高度重视。

      鉴于房地产关乎国计民生和经济金融社会全局，且调控难度大，牵扯面很广，泡沫有扩大化倾向，建议应该加强中央与地方之间，中央各相关部门之间，地方各个部门之间的沟通和协调，加强房地产调控的前瞻性、及时性、精准性和有效性。

      二是三到六线城市的地方政府应充分借鉴一二线城市房地产调控的经验和教训。房地产调控的主体责任必须明确落实在地方政府，出现房价过快上涨要追究地方主要官员责任。

      中央政府可以组织地方政府参加房地产泡沫危害及调控的系统培训。这些年来一二线城市对于调控房地产积累了很多经验，也有很多教训。三至六线绝不是房地产价格泡沫的避风港，也有必要主动学习房地产调控本领。主要措施包括限购限贷限价、交易年限限制、征收交易环节税收、加强保障房和租赁房建设力度等，加强市场监测及时调控。

      当然调控关键还在于积极扩大供应，供应管理是房地产调控侧重点和难点，需求是快变量，短期调控措施可以很快起作用，但供应是慢变量，短期措施无效，需要加强前瞻性和土地供应计划管理才行。房地产出问题都是供应和需求不搭调造成的，要么供应泡沫，要么价格泡沫，地方政府必须加强房地产市场监测，前瞻性地保障土地供应，宁可失之于供大于求，不可失之于供小于求，供不应求容易造成房价快速上涨。

      三是棚改政策进一步加大调整力度。棚改应有序推进，去化周期在12个月以内的货币安置比例应大幅减少乃至取消。

      四是加强用途管理，严格控制个人消费贷款及个人房屋抵押贷款进入楼市。严防国有企业融资和上市公司融资、小微贷款和中小企业贷款、工商企业贷款变相进入楼市。

      五是进一步强化精准调控和分类调控。一线城市和热点二线城市周边三四线，东部三四线，中西部三四线，五六线房地产市场均存在很大差异，必须因城施策。

      六是对在三至六线城市过高价格开盘的公司进行约谈，高房价非行业之福，非百姓之福，非地方之福。地方政府必须对不合理的定价行为进行干预管制。而房企则要增强行业责任感，主动维护行业健康可持续发展，不可饮鸩止渴。

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      宏观政策微调令楼市再次蠢蠢欲动，但与此同时，房地产调控也再度加码。

      据中原地产统计数据显示，就在住建部发布30城市巡查整顿房地产通知后，全国多城市密集开启新一轮房地产整顿。截止到目前，7月已经有超过40个城市发布了各类房地产调控升级政策，累计超过40次。这一调控次数刷新了最近2年以来楼市调控同期纪录。而年内，楼市调控已经累计超过220次。

     7月27日，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受记者采访时认为，从7月央行连续在公开市场净投放以来，楼市并没有升温。从安居客的线上表现来看，7月23日-7月26日对比7月16日-7月22日，日均用户浏览量下降的城市占比相对更高，其中用户浏览量上升的城市包括，郑州上升3.23%、苏州上升3.53%、长春上升5.53%，下降较为明显的城市包括，成都下降5.29%、重庆下降3.13%、西安下降4.71%。

      不过，张波认为，央行在7月的操作并没有对购房者产生直接的作用，热点城市的降温依然在持续，但是对于房企的影响却是不容忽视的 ，在下半年整体经济由“去杠杆”变“稳杠杆”的大背景下，货币政策的闸门已经开始调松，房企资金面的“干渴度”有望得到缓解。

      严防市场“燥热”

      关于货币政策与房地产之间的关系，中国经济体制改革研究会副会长樊纲有一个描述：货币是一般等价物，货币跟所有需求都有关系，但所有货币都流向房地产还是因为市场供求出了问题。而这也是当前的房地产市场写照。一边是稳健货币政策，而另一边则是房地产调控维持高压模式。

      7月23日，国务院常务会议部署更好发挥财政金融政策作用，支持扩内需调结构促进实体经济发展。会议提出稳健的货币政策要松紧适度，保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕，疏通货币信贷政策传导机制，落实好已出台的各项措施。

      具体操作层面已有动作。7月23日，央行开展5020亿元1年期中期借贷便利(MLF)操作，对冲当日1700亿元逆回购到期量后，实现净投放3320亿元。就在前一周，7月16日至19日，央行分别开展了3000亿元、1000亿元、800亿元、1000亿元逆回购操作，对冲逆回购到期量后，累计实现净投放5400亿元。

      微调的货币政策是否会再次引发房地产行业新一轮燥热还未可知，但房地产调控却抢先开启新一轮“严打”模式。截止到目前，7月已经有超过40个城市发布了各类房地产调控升级政策，累计超过40次。这一调控次数刷新了最近2年以来楼市调控同期纪录。据记者不完全统计，7月份以来各城市出台的调控政策涉及多个方面。这其中包括进一步规范企业购买商品住房行为、规范商品房销售秩序、全面整治互联网房产中介、打击二手房市场“阴阳合同”和“高评高贷”现象、打击房地产领域违法犯罪行为以及暂停个人之间不动产抵押业务等等。

      记者注意到，个别城市甚至还针对调控房价以比例形式设置了涨幅上限。7月10日，福建宁德市发布通知，中心城区新建商品住房均价在2018年1月份程度(8882元/平方米)的根底上，每年涨幅控制在6%以内，普通高层住宅(毛坯)预售均价实行最高限价，最高控制在11000元/平方米以内。值得注意的是，7月份各地出台的调控政策中，包括宁德、临汾、枣庄、大理、澄迈、西双版纳等在内的三四线城市似乎占据了主流。

      政策微调“加热”效应有限

      7月27日，中原地产首席分析师张大伟分析认为，虽然一二线热点城市房价依然平稳，但三四线城市房价已经出现异动，逢涨必查，这是此轮房地产政策密集发布的最核心原因；另外，最近货币政策逐渐宽松，各地加紧调控也是为避免市场出现波动。

      7月23日，REICO工作室受邀在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会发布了《2018年2季度中国房地产市场报告》。各线城市房价全面上涨且涨幅均高于上季度，6月份二线和三四线城市房价涨幅增加至历史较高水平。二季度，一线、二线、三四线城市新建商品住宅价格分别环比累计上涨1.0%、2.6%、2.6%；一线城市新建商品住宅价格在连续3个季度下降后开始转升；二线和三四线城市新建商品住宅价格继续上涨，且涨幅分别比上季度高1.8个和1.3个百分点。2季度，一线、二线、三四线城市二手住宅价格分别环比累计上涨0.7%、1.9%、1.8%，涨幅均高于上季度。二线、三四线城市新建和二手住宅价格涨幅均逐月增加，6月份，二线和三四线城市新建商品住宅价格月环比涨幅均增加至超过1%的较高水平。

      不过，市场异动可能也仅仅是萌芽状态。从58安居客房产研究院提供的线上用户表现数据来看，通过将2018年7月第三周和5月第二周的数据对比可以发现，一二线热点城市的用户浏览量总体呈现下降趋势，例如北京下降了9.4%，上海下降了11.4%，但也有部分城市流量小幅上升，例如苏州上升了2.0%，天津上升了4.3%，哈尔滨上升了4.9%。

      张波认为，在楼市调控加“严打”双重的“降温”效力之下，货币政策微调对于楼市的“加热”影响十分有限。此轮的房地产“严打”最首要的影响是“降温持续”，尤其是上半年房价依然上涨的部分二线城市，调控的压力会增大。受此影响，房企在重点调控城市的拿地会更为谨慎。

      张波认为，房地产调控将进入“边打边调”。即，“严打”的同时各地调控政策仍然会不断出台，精准化调控政策将成为下半年的“重头戏”。

      新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷也坦言，“货币政策的松紧适度基本与房地产无关，政策还是会严控资金流向房地产，指望房地产反弹的可能性是不存在的。不过，房地产行业上下游都有水了，房企大面积渴死也就不太容易。”

      楼市调控仍不能放松

      调控趋紧是业内整体判断，张大伟预计，2018年下半年，楼市调控力度将全面超过上半年。从7月初开始的多个城市全面加码调控，预计楼市升级的调控政策内容将不断出现，而从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征，在政策推动下市场也会逐渐保持平稳。

      易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，“房住不炒”的逻辑仍然不会变，部分城市还会强调继续管控楼市。但是他也指出，不排除部分地区在银行贷款等方面会根据实际情况进行政策调整的可能。

      在继续严格调控的趋势下，降温仍是下半年楼市的主旋律。张波称，“从58安居客房产研究院调研的购房者的信心指数来看，购房者对于楼市整体的信心趋势在上半年呈现下滑之势，虽然在5月稍有回调，但在6月转而明显下跌。可以看出6月政策不断出台，尤其是七部委对于30个城市的房地产市场严格治理更是强化了购房者对于未来的预期，热点城市的房价的上涨动力也会因此得到一定抑制。”

      欧阳捷表示，在出口、消费增速大概率下降的趋势下，固定资产投资和房地产投资都必须稳定。政策调控应该主要进行打补钉、微调整，既要避免定向宽松带来楼市局部过热产生泡沫风险，也要防止打压过猛导致预期大跌。

      因宏观政策微调，业内也开始出现乐观声音。“接下来还是有很多新的机会，比如购房需求还是比较强劲的，这也容易带来楼市量价上升的态势。”严跃进称。

      记者注意到，严厉调控之下，房地产市场违法违规现象仍在暗自滋长。一些楼盘仍在极力以一些方式突围限购。而这说明，以行政调控为主要特征的宏观调控仍然不能放松。

      （来源：每日经济新闻、21世纪经济报道）