楼市调控一城一策精准出击 透过一大指标寻找投资机会

     而另一个影响楼市的大事是多个二三线城市突然涌现“抢人潮”，西安、成都、天津等地接连出台放宽人才落户的政策。据统计，目前全国已有50余个城市以及山东、海南、江西、吉林、云南等省份发布了人才引进新政。而“抢人大战”在多数城市实际上演变为“抢房潮”。因此不久后部分城市又对相关政策进行调整，这种缺乏连续性的政策变动，事实上对于房地产市场的长远发展不利，也造成部分城市的楼市出现较大波动。

      此外，今年以来关于棚改项目的政策走向，将更为深远地影响房产市场。据报道，近日，虽然国家开发银行对“叫停棚改货币化”等言论予以否认，但业内人士认为，虽不能认定国开行已暂停所有支行棚改项目审批权限，但棚户区改造货币化的初衷是房地产去库存，随着房地产去库存阶段结束，货币化安置也应逐步退出。

      作为三四线城市去库存的主要方式，棚改货币化安置在完成楼市去化目标的同时，也被质疑是推动三四线城市房价急涨的主要原因。因此市场有声音称，随着库存规模逐渐下降、地方债务压力增加，货币化安置政策逐渐退潮将是大势所趋。

      总体来看，今年以来的政策环境仍以严调控为主，当然在刺激刚需方面仍有动作，这也符合决策层“精准调控”的思路，但在此背景下，全国各地要想再度出现房价普涨、全民抢房的热闹局面已经不可能了。

      销售格局：强者恒强 分化加剧

      尽管政策层面对房企的不利因素较多，但并未妨碍标杆房企们继续狂飙突进式的在各地楼市攻城略地。

      据克而瑞发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200》报告提供的数据，2018年上半年，TOP100房企总体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。特别是二季度以来，受益于部分一二线城市预售政策的松动及热点二三四线城市的持续火热，房企销售业绩迎来高峰。TOP100房企二季度实现销售业绩2.6万亿元，较一季度增长35%。

      截至6月末，龙头房企中，碧桂园的销售业绩规模已超4000亿元，6月单月业绩保持了上月近800亿元的高位。恒大、万科也相继突破3000亿元，较去年同期分别增长24.5%和9.3%。截至2018年上半年，销售业绩500亿以上房企数量已经达到了25家，33家超过400亿，预计全年千亿房企数量将达到30家以上。

      从这份榜单来看，进入标杆房企梯队的门槛大幅提高，从金额门槛来看，TOP20和TOP50梯队房企门槛提升幅度最高达50%。TOP100房企门槛较去年同期增长27.1%至88.1亿元。

      随之而来的则是市场集中度的进一步提升。今年上半年，TOP100房企权益销售金额的集中度达到市场总量的56.2%。也就是说，这100家龙头房企占据全国楼市销售的半壁江山。未来随着行业集中度进一步提高，市场资源和份额也将向龙头房企进一步集中。在这种格局之下，中小型房企如果不能找到适合自己的发展路径，未来的生存及发展将更为艰难。

      此外，租赁模式在一二线城市的兴起也是今年上半年一大显著特点。在国土部和住建部联合发函同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案后，各地持续发力集体建设租赁住房。北京、上海、深圳、广州、南京、重庆、成都、杭州、厦门、合肥、郑州、武汉、佛山等城市相继加大租赁住房供应力度。

      以万科为代表的龙头房企也随之加大了这一领域的开发力度，今年4月，全国首个企业自持租赁房项目“万科翡翠书院”进入预租阶段，但其高昂的租金同时也引发市场争议，且这一模式后续如何实现盈利仍有诸多难题待解。但不论如何，这一模式之下，大量的集体建设用地上市后，供给大大提高，为大城市的住房供给结构改变提供了可能。

      业绩表现：负债率升至历史高位

      风起于青萍之末。

      从政策层面和销售业绩来看，房地产行业喜忧参半，而要看出这一行业更细微的变化，则需要从上市房企的业绩表现进行观察。

      截至目前，A股上市房企大部分还未发布2018年半年度财报。不过从一季报来看，其整体业绩不容乐观。据Wind房地产板块数据显示，148家上市房企中，有34家一季度出现亏损，而净利润在1亿元以上的仅有62家，也就是说，大约三分之二的房企仅维持微利状态。

      再看净利润增长率，在这148家A股上市房企中，一季度保持净利增长的仅有97家，占比达65.54%。也就是说，有三分之一的房企出现净利下滑，下滑幅度超过100%的有18家，其中，中弘股份的净利润下滑幅度超过100倍，巨额亏损。