【掌柜日报】太太炒房团变身包租婆 疯狂扫盘商住两用楼

      尽管数据上看，曾经炒房能够带来的暴利正再度重现，但商住两用项目的性质注定了其投资思路与短炒快卖的炒房团不同。

      据多位杭州地产中介介绍，由于商住两用项目仅有40年产权，同时日常生活中的水电都是商业用度，在二手房交易市场并不容易出手，大多以长期租赁为主。

      杭州我爱我家尚景国际店的一位工作人员对记者表示，离店面不到500米的蓝钻天成在拱墅区的商住两用项目中属于“网红产品”，但其每个月二手房交易成交量也只有一两套，“大部分刚需用户还是偏向买普通住宅，买二手商住两用项目的都是买来出租，（商住两用项目）在租赁这块还是很受欢迎的。”长期租赁投资取代短期炒作交易，这一思路实际上也是炒房团的无奈之举。

      刘敏的丈夫是王香卿丈夫的生意伙伴，2009年，在王香卿的介绍下，刘敏成为了炒房团的一员。与早年已经获利甚丰的王香卿等“前辈”比，刘敏等“后来者”加入时，面对的市场环境变得错综复杂。

      刘敏回忆称，“头几年主要是挑项目难，全国各地都出现了炒房团，那段时间还有炒房团之间交易的，反正都觉得自己不是最后一棒，会有人再来买，结果那几年有不少折在了鄂尔多斯、郑州的。近几年主要就是政策越收越紧，各地限购限售，操作的空间很小了，上个月还出新闻要抓炒房团，挺吓人，出来赚钱讲究一个平安，这么严重就不搞了。”

      2016年是各地炒房团的重要转折年，以北上广深为代表的一线城市以及房价涨幅较大的厦门、南京、杭州等二线城市相继出台了限购政策，炒房团“压价买房、集体抬价、高价转卖”的惯用手法受到了极大冲击。

      随后，各城市调控政策愈发密集，一二线城市普通住宅的短炒空间几乎被彻底锁死，炒房团逐渐销声匿迹。“基本没什么赚头了”，王香卿评价。政策的调控下，炒房这一条“金光大道”已经鲜有人能够走通，一二线城市中，炒房团逐渐销声匿迹。

      从2016年开始，王香卿、刘敏等先后开始加入新的微信群，讨论的主题包括古玩、茶叶、高端木材、股票、黄金、比特币等等，炒房群一度沉寂。对于手里掌握着大量财富的太太团来说，银行利率难以入眼，只有能赚大钱的门路才值得一试。

      然而，刘敏等太太团成员逐渐发现，与房子打了半辈子交道，房地产才是她们最可靠的投资标的。“2015年的时候，有些姐妹跑去炒股，2016年呢，有的跑去炒黄金，2017年又出来个比特币，现在都是血本无归。炒来炒去，最后大家都觉得，这些路子不适合我们，在国内投资还是只有房子最稳当。”

      刘敏坦言，她的莱特币账户上现在还有着近二百万的亏损，至今看不到回本的希望，“心疼死了，可以在丹东买好几套房呢。”游走在限购政策之外的各类商住两用项目由此进入了太太团的视线。

      包租婆的算盘

      “挂的钥匙响叮当，收的房租叮当响。”这是曾经流传在各太太团中的一句玩笑话，指的是一些投资眼光不强的太太团，由于购买物业后的升值空间不大甚至出现贬值，手里握着许多套房，无奈下只能出租，而收到的租金对比其他项目的涨幅几乎可以忽略不计。

      王香卿对记者解释，炒房讲究效率，原理和炒股类似，“最重要的就是快进快出，用打折的超低价大量扫房，等房价炒起来以后赶快出手，一来一回之间的差价就是盈利。我给你按最低的算，一个月赚10%，保持三年复利就是三十倍，保持十年就是九万多倍。所以你看那些拿着房子四五年、七八年，从房价几千拿到几万，卖了赚十倍的，都不是炒房，是投资。”

      因此，在太太团的传统观念中，和炒股炒成股东一样，炒房炒成房东同样是被“套牢了”。但这一观念如今已经彻底转变。

      2018年6月28日，住建部等七部门联合发布通知，2018年7月初至12月底，将在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，行动有四个重点打击对象，其中打击投机炒房团排在了首位。这一通知推动了不少如王香卿一样的太太团成员下定决心，大量入手面积小、总价低、不限购的商住两用项目，长期租赁，转型做起了原本不屑一顾的“包租婆”。

      除了政策的变化，回报率的逐渐提高也是转变的重要因素。2017年初，刘敏在杭州低价买入了4套公寓，其中一套50平米的公寓买入时均价仅1.8万元/平米，现在已经涨到了3.3万元/平米，每个月的租金达到了3800元，“每个月的房租还贷款绰绰有余，投资回报率有5.1%，而且如果未来房价涨，房租还会更高。”

      熟悉炒房“套路”的太太团们很快发现，房租与房价的价格趋势是基本一致的，甚至于在各地限价的情况下，房租的涨幅空间可能更大，“以前是房价低于多少钱，大家一起不卖，现在房租低于多少钱，大家一起不往外租，手里的房慢慢往外放，再有中介跟着吆喝，整个房租的水平线很快就上来了。”

      根据国家统计局杭州调查队的公开数据，2017年杭州私房房租同比上涨8.8%，涨幅比2016年提高7.4个百分点，同比涨幅创下2011年以来新高。而58房产数据研究院数据则显示，2018年仅1-2月，杭州平均住房租金增长额达到719元，仅次于北京，涨幅比例为一线及新一线城市中最高。

      (来源：经济观察报）