房地产信托穿透式监管趋严 七月多地楼市调控频加码

      截至8日，今年以来各地银监局共有9个银监局向11家信托公司开具15张罚单。其中，有两家信托公司因信托资金违规用于土地储备贷款而收到罚单，有一家信托公司因房地产项目贷款审批管理不审慎而受罚。业内人士认为，监管部门针对信托产品上下穿透监管在收紧，加强对底层资产违规投向房地产项目监管力度以及最终投资者穿透识别。随着下半年房地产业务风险受调控政策的影响继续放大，加上监管高压态势不改等因素，信托公司房地产业务增速可能会放缓。

      银保监会网站近日发布北京银监局对辖下两家信托公司的处罚决定，处罚案由是未按照“穿透”原则向上识别最终投资者、向下识别底层资产合规性。此外，记者还了解到，在上述被处罚的信托公司中，有一家公司受罚原因是，在去年的现场检查中，监管层“穿透”其底层资产后发现其通过嵌套一层资管计划投放的一笔信托贷款投向不满足“四三二”原则的房地产项目。

      罚单数明显增加

      银保监会网站显示，原银监会系统共有省级、计划单列市派出机构（银监局）36个，而辖区内有信托公司的银监局有32个。截至目前，已有9个银监局对辖区内信托公司采取行政处罚措施。纵观2017年全年，各银监局共对信托公司出具23张罚单。今年以来的罚单数已达去年总数的65.22%。

      数据显示，自资管新规征求意见稿出台以来，各地方银监系统纷纷对信托公司违规行为开出罚单。仅在2017年12月，各地方银监局就对信托公司开出9张罚单。进入2018年后，1月罚单数为7张；进入2月后，罚单数大幅减少，2月和3月罚单数均为2张；6月罚单数为4张。从地域分布看，天津银监局开出3张罚单，位居首位；北京、浙江和河南银监局均开出2张罚单，并列第二位。在罚款金额上，天津银监局以3张罚单合计100万元位列首位。

      “罚单数量较往年确有增加，尤其是在2017年以前，基本每年仅有个别几张罚单，但从去年开始增多了，说明监管处罚和警示力度是加强的，而且这个趋势会一直持续下去，监管政策会保持高压态势。”北方某信托公司研究员陈平（化名）对记者表示，不光是信托，整个金融行业也是如此，对银行、保险、证券公司的罚单也在增多，这也是严监管的必然表现。

      另有北京某信托研究人士王伟（化名）向记者透露，近来银保监系统公布的对信托公司的行政处罚多是基于去年底原银监会系统委托地方银监局现场检查结果做出的，有的监管局披露相对详细一些，而有的可能披露得相对滞后。实际罚单数可能比目前披露的要多。

      房地产信托增速料放缓

      记者了解到，在金融去杠杆背景下，房企商业银行贷款、股权融资等传统融资渠道大幅收紧，发行债券门槛大大提高，因此非标融资快速崛起，通过信托等非标融资已成为房企相对较好的融资方式。

      对此，陈平表示，信托公司向房企提供融资主要是基于风险和收益衡量的结果：一方面来自对利润的追求，房地产企业可给予较高风险补偿； 另一方面房地产企业有良好的抵押，一旦违约，信托公司可通过拍卖等方式实现资金回笼，减少损失。用益信托数据显示，从集合信托投资领域月度统计看，今年以来投向房地产企业资金规模占比总体呈上升趋势，而且平均收益率一直居于首位。

      中国信托业协会数据显示，截至一季度末，在信托资产余额中投向房地产行业的规模为2.37万亿元，同比增长50%，环比增长3.72%。陈平认为，房地产业务不可能一直持续增长，监管部门可能会出台相关政策，毕竟房地产本身是被调控行业，不可能把社会大量资金投入其中。信托资金在房地产行业集中度提升过高，会抬高行业风险水平，一旦出现房价波动，将会产生较大的流动性危机，影响行业可持续发展。

      用益信托数据显示，年初至今的房地产信托增量仍在全行业中最高。中铁信托副总经理、西南财经大学兼职教授陈赤此前表示，上半年房地产信托规模增速反映出信托公司在审视整个市场形势后作出的判断和选择。陈赤认为，下半年随着政策性银行收紧棚改货币投放政策、拿地成本上升以及个人购房贷款审批速度放缓，房企资金回流速度会放慢，加上部分上市房企信用风险在积聚，信托公司需考虑的风险点在增加。

      此外，北京另一信托公司研究员王成（化名）对中国证券报记者表示，随着监管层对信托融资性业务余额加强管控，房企非标融资渠道在收紧。

      如前文所述，6月，北京有两家信托公司因为上下“穿透”识别后资金端和资产端存在合规性问题而受到处罚。业内人士对记者表示，对两家信托公司处罚体现出监管部门实施穿透式监管的决心，下一步可能会进一步加强规范资金投放。

     “监管可能会更严格些。尤其是向上穿透的监管模式，因为这涉及到投资者确认问题，以及后续投资者利益保护问题，因此会更严格一些。”陈平表示，随着央行建立起统一资管监管体系，监管部门会更高效地执行穿透监管措施。房地产信托规模很可能不会再像上半年那样突飞猛进。一方面，监管层可能还会继续通过对业务标准严格执行以达到控规模目的；另一方面，下半年监管层会继续加大力度调控房地产，信托公司会主动收缩规模，投资者投资意愿会下降。此外，从下半年开始房地产信托到期高峰期来临。因此，房地产信托规模狂飙时代可能要结束了。

      通道业务或压缩

      信托业协会数据显示，截至一季度末，全国68家信托公司受托资产规模为25.61万亿元，较去年四季度末下降2.41%，为近两年来首次负增长。其中，集合资金信托占比持续上升，单一资金信托占比进一步下降；以通道业务为主的事务管理类信托规模占比自2014年以来首次下降。

      陈平表示，虽然资管新规中关于信托的监管细则还没有确切消息，目前信托机构可能正在观望，在业务上相对谨慎，但信托公司整体上肯定还会压缩规模，尤其是通道业务规模。在业务模式上，还是要以客户需求为出发点，不仅要针对普通高净值客户提供类似于集合资金信托标准化理财业务，还要针对高端客户提供类似于家族信托的综合化金融服务。

      新时代证券宏观团队负责人刘娟秀认为，信托公司除要回归本源业务，还应积极服务实体经济，发挥信托多层次、多领域、多渠道配置资源的独特优势。在我国经济结构调整、产业转型升级大趋势下，信托公司业务和产品应主动创新以适应市场需求，例如发展绿色资产证券化产品和债转股产品等大力支持战略性新兴产业和科技企业发展，提高服务实体经济的效率。

      王成表示，信托具备良好的架构，在服务领域大有可为，可积极发力服务类信托业务。信托公司可在一些类似于行政外包和信托账户管理的延伸性服务，在其中承担一些主动的事务性或管理性工作，抑或账户运维相关工作。王成认为，各家信托公司可根据自身资源禀赋选择不同发力点，走差异化发展之路。

      相关新闻：

      刚进入下半年，房地产市场就迎来密集整顿潮。在住建部、公安部等七部委宣布自7月至12月在全国30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动后，仅7月上旬就有16个省市发布调控政策与执法结果，“反炒房攻坚战”正式打响。

      业内人士认为，和之前调控不同的是，这一轮调控由住建部主动出击开启巡查，将调控引向深入。值得注意的是，从各地调控政策来看，坚持“房主不炒”的定位，用多种方式打击投机炒房、打击违法违规的房企和中介，是新一轮调控组合拳的主要着力点。

      多地调控密集加码

      住建部决定在30个城市先行开展治理房地产市场乱象行动，这30个城市名单是：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。

      记者梳理，以这30个城市为中心向外辐射，未在名单上但房价有波动的城市也纷纷出台相关政策，维护房地产市场秩序。

      据不完全统计，7月份以来，截至昨日，已有上海、重庆、海口、澄迈、厦门、宁波、佛山、临汾、昆明、大理、西双版纳、唐山、枣庄、西昌、廊坊市大厂县等15个城市（县）以及河南省全省出台整治房地产市场的各类政策。这些城市中，一半属于30城名单内，剩下一半则以三四线城市为主流。

      从政策来看，上海是继西安、长沙和杭州暂停企业购房后，首个出台规范企业购房规定的一线城市。但上海政策避免了“一刀切”，并未像前三个城市一样直接暂停企事业单位购房，而是提高公司购房的准入门槛，如须同时满足设立年限满5年、在上海累计缴税达100万元人民币等条件。

      河南省明确列出房地产开发企业16种违规销售行为，包括取得预售证后不在10天内一次性公开全部房源信息并销售、捆绑搭售、向不具备购房资格的对象出售商品住房、实行“零首付”、“首付贷”等违规行为。一经发现，相关部门会以暂停网签、案例曝光，甚至列入严重违法失信企业名单等方式进行处置。

      重庆对房地产开发经营业务计税毛利率、个人购房按揭补贴等多项政策作出调整。对在主城区（含主城开发区）从事房地产开发经营业务的企业，其销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率由15%调整为20%；对非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由2%调整为3.5%。

      三四线城市房价波动是主因

      为何选择在此时加码调控？中原地产首席分析师张大伟表示，核心原因是三四线城市房价出现波动，对市场来说，发布政策的城市有望退烧。他指出，预计下半年楼市调控力度将全面超过上半年，特别是从7月开始，从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征，在政策推动下，市场将逐步平稳。

      业内人士指出，今年以来，全国超过40个城市发布了各类型的人才政策，部分导致地方楼市限购政策被绕道，刺激了市场情绪。与此同时，上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉、深圳等8个城市开启房源摇号政策，也从侧面带来市场恐慌，针对摇号“暗箱操作”的惩罚措施相继出台。

      “摇号可以说是一个无奈之举，短期的确有效，起码可以公平一些，增加普通人买房的概率，但后果也非常严重，如果不配套其他政策，只限价、只摇号，那么各种暗箱操作会越来越多。”张大伟说。

      “反炒房攻坚战”正式打响

      细数近两年的房地产市场调控，第一轮调控自2016年9·30开始，多地开启限购。2017年3·17开始第二轮调控升级，主要政策内容是限售。第三轮调控自2017年7月开始，租赁成为政策主要内容。2017年9月，三四线城市加入第四轮调控。2018年3月开启第五轮调控，主要特征是开启销售摇号等政策，以及两会后对房地产长效机制的预期。

      本轮即第六轮调控自2018年6月开始，除了三四线城市调控深入外，主要以住建部主导问责，多部门开启房地产巡查为主要特征。住建部明确提出，本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告四个方面。

      据业内人士透露，“这是首次公安部加入的专项行动”，中央“房住不炒”决心坚定，房地产调控不会停止。

      张大伟也表示，“在不停调控中，房价继续上行，给调控带来了政策边界效应持续递减的影响，第6轮住建部开始主导的多部委调控会不会带来下半年市场不一样的变化，我们拭目以待。”

      中国指数研究院相关人士预计，下半年，一二线热点城市延续上半年趋势，成交稳中有降，价格趋稳；三四线由于棚改货币化安置比例将有所下调，下半年市场将有所降温。整体来看，量降价稳仍是趋势。

      （来源：中国证券报、中国经济网）