上半年土地市场“两重天” 300城土地收入1.95万亿

      5月，住建部在《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》中指出，热点城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排。3-5年内，热点城市租赁住房、共有产权住房用地占新增住房用地供应50%以上。

      实际上，从2017年起，各地优化供应结构的文件就屡有出台。杭州在1月提出，从2018年起到2021年底，市区将按每年出让住宅用地面积不少于5%的比例提供用地，专门建设人才专项租赁住房。深圳在6月提出，要着力构建长周期住房供应体系，明确商品房、人才住房和安居型商品房、租赁住房比例分别为40%、40%、20%。

      这其中，最受关注的是北京从2017年开始大力推出的共有产权住房。

      中原地产研究中心的统计数据显示，2017年北京成交71宗住宅用地，这些土地累计成交规划建筑面积约969万平方米，其中合计共有产权面积达到了300万平方米。而这些土地正在转化成为住房供应，据统计，北京上半年成交新房1.06万套，其中共有产权房2013套，占比超过20%。

      这一模式正在被其他地方所推广。6月27日，广东省住房和城乡建设厅印发《关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》，提出在广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索试点共有产权住房政策，试点时限为1年。

      对此，广州市社科院研究员谈锦钊表示，这有利于广东省多元住房体系的建立，而共有产权房的推出，也有利于满足这些城市当地发达制造业，带来的庞大的中低端住房需求。

      有分析人士指出，前一阶段的房地产调控，主要注重“控情绪”，而要推动长效机制的建立，更多城市开始大范围、深层次注重“调结构”成为必然。以政府为主提供基本政策性支持住房、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设，将在2018年下半年进入加速阶段。

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      7月2日，中国指数研究院发布2018年上半年300城市土地市场成交数据。数据显示，上半年全国300城市土地出让金总额为19513亿元，同比增加27%。

      具体来看，上半年一线城市供地量小幅走低，收金总额缩水逾两成，北京、上海、广州均有下滑。其中，北京上半年收金751亿元，较去年同期下滑25%。二线城市土地市场供需两旺，助推土地出让金上涨超过三成，其中杭州上半年收金总额1439亿元，位于全国300城市之首。三四线城市因为承接外溢需求，土地市场热度上升，其中佛山市收金571亿元，进入全国城市前五。

      2018年上半年，全国300城市土地市场整体供应量上涨30%，成交量增加26%，成交均价及溢价率皆有下滑。上半年，住宅用地供应量同比上涨35%。在各线城市土地收入中，住宅用地仍为收金主力，受宅地供应增加影响，上半年宅地出让金较2017年同期增加2个百分点至82%，商办类用地占比下降3个百分点。

      伴随房地产市场调控深入，房地产企业在业绩竞赛中加速奔跑，企业土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。不过，受供地结构、土拍政策限制等影响，企业在一线城市拿地更加谨慎。2018年上半年，企业拿地结构继续向三四线城市下沉，总金额有所下降。20家大型房企上半年累计拿地13503万平方米，同比增长13.8%；累计拿地金额6101亿元，同比下降12.4%。

      中国指数研究院相关负责人分析指出，上半年，重点城市继续调整供地结构，加大住宅用地供应力度，增加保障房及租赁住房用地比例，同时继续落实多样化土地招拍挂政策，稳定土地市场。

      总体来看，2018年上半年，各地政府继续加大土地供应，上海、北京、深圳等大城市先后出台住房发展规划、土地供给中长期计划，落实“有效供给”，住宅用地推出量保持30%以上的增速。三四线城市在去年楼市销售良好的背景下，进一步加大土地供应，在各线城市中推地同比增幅最大。

      上述负责人指出，从今年上半年的情况来看，二线和三四线城市成为企业拿地热点，高价地成交逐渐向二线和三四线城市偏移，新一轮风险值得关注。

      （来源：21世纪经济报道、经济参考报）