而对于企业来说,面对冷热不均的现状,“分城而论、细致深入”或是更好的选择。
明源地产研究院分析认为,过去开发商的城市选择更多是看GDP、产业结构,人口规模等指标,但随着我国城镇化进一步发展,以核心城市为中心的人口聚集趋势不可逆转,由此带来的房地产发展布局也产生很大变化,一些旧的判断指标可能失效了。现在对于城市选取的指标,应该更具落地性和深入性,要考虑更多细致指标。
例如,考虑城市的土地溢价情况。中指院数据显示,今年5月三线城市的平均土地溢价率为33%。
在一些热点城市,张波认为,过高溢价率本身就伴随着高风险,尤其是为了追求规模。由于高地价导致房企自身资金链断裂的情况并不鲜见,因而反倒应该谨慎对待。
房价处于低谷期,房地产市场遇冷的市场,房企应该持有一定“反季节”概念,趁拿地竞争强度较小,控制好拿地后的项目进度,等待房价进入上升通道,获取较大收益。
“上海就是房企可以考虑此时逆周期投资的拿地之所。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为,2018年三季度是上海房价周期的波谷,值得考虑。
“实际上,房企在一线城市的拿地意愿还是有的,只是一线城市普遍开发项目节奏放缓,开工意愿较弱,这点需要提前考虑。”张宏伟表示。
新城控股高级副总裁欧阳捷则给出建议,在行业集中度越来越高、大房企越跑越快的背景下,与其固守业绩很难增长的城市,不如把有限的资金投入到那些发展更快的城市。
不过在选择一些新区时,需要仔细论证。大方向是跟着城市规划建设走,但仅跟规划,“可能拿了地也没人给你修路”,仅跟城市建设,城市经济中心的门槛普遍偏高。
“这是一道综合题。总体来说,现在拿地就是要更细致,根据城市具体情况综合判断。”上述人士直言。
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作为龙湖集团的第三大主航道业务,冠寓近日在北京新开两家店:冠寓望京北路店和昌平生命科学园店。
比起传统地产业务,发展长租公寓更像是一单“细水长流”的生意,需要有足够的耐心。然而,各家长租公寓品牌商却不甘于眼前的规模,借助资本的力量开启迅速扩张。
增值服务或成利润突破口
几年间从无到有,对于长租公寓的盈利模式,各家企业仍在探讨中。
一位房企负责人告诉记者:“长租公寓业务的盈利性确实有较大差距,虽然泊寓整体出租率目前保持在90%以上,但因为租赁的税费等流通成本较高,目前资金回本的时间还较长,预计在5年左右。”
长城证券分析师汪毅则认为,租赁业务的回报周期长,资金周转速度较慢,目前长租公寓行业的运营费用率很高,一般为40%左右,因此可分配给投资者的收益率也只有3%-5%。
龙湖集团副总裁兼任冠寓公司CEO韩石告诉记者,“集团内部对于冠寓长租公寓板块,设定了精细的投资测算模型,对于整个冠寓的投资回报率有严格的要求。冠寓目前动态投资回收期5至6年。最终目标要把它变成赚钱业务,做到行业前三。进入相对成熟期,轻资产类的长租公寓毛利率35%左右,净利润率能到12%-15%。”
能获得如此高利润,在龙湖看来公寓初期可能是微利时代,而冠寓从商业模式上开拓了具有更多营收渠道和可能性的Cityhub模式,如在增值服务端,加大租金收入以外的更多渠道和可能性,在提升品牌溢价力和合理提升租金方面确保盈利。
换而言之,就是将整个公寓形成“闭环”,让租客尽可能将日常消费留在公寓内。据了解,冠寓门店增加丰富的增值服务,如橱柜、仓储、保洁、搬家等,无人超市、娱乐设备等,让租客们足不出户即可享受优质咖啡、专业健身教练、互联网仓储等等丰富的服务内容。
龙湖集团副总裁、北京公司总经理宋海林称,龙湖作为地产企业,切入长租公寓市场,从回报和利润方面,一定不仅是单一的从租金剪刀差的维度思考,而更多是资产运营的商业模式,聚焦的是资产保值和经营增值的逻辑。目标是2020年,达到规模行业前三,30亿元的营收收入。
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