住房租赁市场新政难击痛点 房主重交易轻租赁难动摇

　　一个月前，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议时再次提出，我国要培育、发展住房租赁市场，并抛出了完善税收优惠政策等四大措施。而近日，国务院正式出台《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》)，包括曾被中央提起的各类租房税收减免，以及允许商业用房调整用途改建租赁住房等内容都包含其中。不过，对于这项政策，多位业内专家坦言，由于租房税收缴纳不规范、一二线城市房主租赁意愿不强等原因，《意见》并没有触及市场痛点，实际发挥效果可能会打折扣。

　　税收减免未切要害

　　新政出台，其中列出的税收减免措施吸引了各方关注。具体来说，《意见》明确，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，则适用6%的增值税税率。此外，对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，即按照5%的征收率计算缴纳增值税。

　　然而，不少业内人士指出，减免税收只是看上去很美。“就目前来看，不少地方住房租赁市场缴税行为十分不规范。”某资深房地产业内专家告诉北京商报记者，实际上，出租交易中的征税操作难度较大，出租双方如果不主动申报，根本无从查处。更有某中介机构的工作人员透露，在他们经手的业务中，出租双方包括中介自身都不曾缴纳任何税款，也未接到任何降低税收的通知。业内人士表示，由此可见，新政中的税收优惠基本处于不痛不痒的尴尬境地。

　　在上述专家看来，目前出台的税收政策还只是国家层面粗略搭起的框架，“要真正落到实处，实现执行便利、监管得当、成本低及让利明显，还是要看各地方的实施细则”。

　　房主重交易轻租赁难动摇

　　其实，在《意见》发布后没多久，不少业内人士的目光就已经锁定一项看似低调，实则用意颇深的规定了，即我国将允许改建房屋用于租赁。具体来说《意见》明确，我国允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟表示，这项新政确实能够更充分地利用部分城市闲置商业房产，但对于住房租赁需求集中的一二线城市来说，这种房屋类型并不多，即使此前部分地区曾经出现商场闲置、写字楼出租难等情况，但将这类房屋改造成住宅也需要面临配套设施难对接的问题，出租能否弥补改造利益还是未知数，产权所有方改建住宅出租风险还是较大的。

　　而且，放眼新政更广泛地鼓励个人出租住房等相关内容，业界对实施效果也并不乐观。“如果房价涨幅依然维持在高位的话，鼓励住房租赁的政策就很难完全发挥出效果，特别是在当下市场分化愈发明显的情况下，一二线城市房源短缺，商用房出租虽然可能会缓解部分市场需求，但目前房产交易保有环节成本很低，很多房主为了出手方便，情愿空置待售也不愿被租约限制出售;而三四线城市房源已经过剩，外来转移人口又很有限，没有形成成熟的租赁市场，因而市场也就难掀起太大波澜了。”张大伟表示。

　　备案制执行不彻底

　　“之所以业界对于《意见》的出台普遍兴致不高，一定程度上就是因为新政内容尚未充分触及市场痛点，不少政策的实施条件还不充分。”有专家告诉北京商报记者。