房企密集发行海外债 北上广深等16城将上报供地方案

      今年以来，房企海外发债热情不减。继年初房企大规模海外融资后，最近，包括融创、万科、华远、金科、首创等在内的8家房企的境外发行债券获得发改委备案。

      一方面是规模化冲刺的“生死决战”不得不为之，一方面却是国内融资渠道的持续收紧，对于曾经挥金如土大手笔买地的众多房企来说，最近手头颇紧也成为不得不面对的现实。在业内看来，进入今年以来，受到国内房企融资收紧、资金到位增速下降、发债潮兑付到期等因素影响，海外发债或将是未来一段时间房企找钱的重要手段。

      海外发债激增

      据国家发改委网站披露的信息显示，融创中国、万科企业、华远地产、金科集团、首创置业、泛海控股、力高地产、旭辉集团等房企境外发行债券经国家发展改革委予以备案登记。

      进入今年以来，房企海外发债便频频发力。就在4月底，发改委批复万达、阳光城、旭辉、富力、时代地产等多家房企的海外发债备案。

      同时，仅4月底便有多家房企成功发行海外债。4月25日，建业地产股份有限公司发布公告称，公司拟发行1.5亿新加坡元2020年到期票息6.25%的优先票据。4月24日晚间，旭辉控股（集团）有限公司发布公告称，公司拟发行于2020年到期的3亿美元优先票据，利率6.375%。

      机构数据显示，4月份，海外融资总额折合人民币376.12亿元，相比上月193.44亿元大幅上升。

      可以说，近期上述房企海外融资动作正是今年以来房企融资态势的延续。

      中原地产研究中心统计数据显示，截至2018年前4个月，房地产企业海外资本市场融资数据达到了233.2亿美元，同比2017年1-4月的112.35亿美元上涨幅度达到了107%。4月单月发债金额达到了88亿美元。

      政策收紧资金链受压

      房企海外发债潮背后，不难看出众多房企在做大规模的预期下，对资金的渴求。

      中原地产首席分析师张大伟分析认为，在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切，随着信贷市场的调控持续，海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。

      最新的一组数据同样说明了房企资金面的趋紧状态。

      据国家统计局最新数据显示，今年前4个月，房企到位资金增速低至2.1%，保持低位状态，其中，国内贷款增速和个人按揭贷款增速双双出现负增长。

      对此，思源地产首席分析师郭毅表示，4月18日央行降准，释放4000亿元增量资金，却并未缓解房地产行业的资金紧张状况。1-4月信贷增速的下滑，代表以金融去杠杆为目标，针对房地产的信贷定向紧缩仍在继续，流向房地产的资金闸门逐渐关小。同时，资金使用成本也在不断提升。

      实际上，去年以来境内融资环境始终不容乐观。

      今年以来，中央多次释放严控资金违规流入房地产行业的信号。1月13日，原银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》，整治重点包括发放首付不合规的个人住房贷款；以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利；综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等。

      1月底，原银监会举行的2018年全国银行业监督管理工作会议中也提出，今年将继续防控金融风险，将在降低企业负债率，严格控制高负债企业融资的同时，控制居民杠杆率的过快增长，继续遏制房地产泡沫化。

      在业内看来，在多个监管部门共同推进去通道、去杠杆的背景下，今年以来，面对资金链压力，越来越多的房企着手寻求海外融资渠道。

      更有业内人士指出，随着2015年房企发债潮进入兑付集中期，房企对资金的需求也更为紧迫。

      多个融资渠道发力

      面对趋紧的融资环境和规模扩张的现实需求，不少房企也在不断拓宽融资渠道。

      克尔瑞地产研究中心发布的《2017年度全国房地产市场总结与展望》显示，房企的融资方式越来越多元化，房地产私募基金、资产证券化（ABS）、房地产投资信托（REITs）、永续债等创新融资方式不断涌现。自2015年6月万科发布国内首只公募REITs后，ABS逐渐成为房企融资的一个突破口。2017年前11个月，多家企业完成发行ABS产品，发行金额总计423亿元，同比大幅增长210%，大大超过2016年全年总量。

     进入今年以来，泰禾、首创等房企更为积极地投入到政策扶持的新兴业务领域，例如集体租赁住房、旧改和棚改等城市更新等项目，并争取信贷支持。

      与此同时，房企在打开资金入口的同时，也在收紧资金出口。

      郭毅表示，在房企收紧资金出口的方式上，由1-4月份全国房地产开发投资和销售情况中同样透露出了些许端倪。

      房企收紧钱袋子之举首先体现在拿地层面。国家统计局数据显示，1-4月，房地产开发企业土地购置面积5412万平方米，同比下降2.1%。今年以来，房企一改过去的大举扩张策略，拿地趋于保守，北京、杭州、成都等城市相继出现土地流拍的现象，其中北京流拍土地的数量更累计达到6宗之多。

      其次，房企还通过快开工、慢施工、缓竣工来提高资金的使用效率。国家统计局数据显示，1-4月份，房屋新开工面积51779万平方米，同比增长7.3%；施工面积664410万平方米，同比增长1.6%；竣工面积25151万平方米，同比下降10.7%。

      “在多项目滚动开发的同时，快开工可以尽快实现项目现金流回正，并将资金用于下一个项目的开发，慢施工、缓竣工则可以将开发费用的支付节点后移，由此实现资金使用效率的最大化，提升企业利润。”郭毅表示。

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      严控楼市 北上广深等16城将上报供地方案

      近日，针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头等情况，住建部印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（以下简称《通知》），《通知》重申了我国坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松的政策，并明确要求，北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化，6月底前提出并上报具体实施方案。近期，随着各地人才引进政策衍生购房新热潮,地方楼市调控政策的作用不断被稀释，不少城市房地产市场都出现了回温的迹象。因此，本次《通知》的出台，也被业内看做是中央保持对地方市场从严把控态度避免反弹的具体表现。

      “抢人”背后的楼市回暖

      在业界看来，本次住建部提出的表态和要求，与现阶段多个城市房地产市场反弹回暖密切相关。

      近期，我国部分地区楼市回温态势逐渐显现。根据国家统计局最新公布的数据显示，4月我国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市多达58个，其中，涨幅超过0.5%的有38个，而近期刚刚被住建部约谈的丹东更是以2%的涨幅位居70个城市之首。

      “实际上，近期房价环比涨幅相对明显的城市，大多都发布了新版人才引进政策，可见，后者对于各地房价的影响已不容忽视。”北京中原地产首席分析师张大伟表示。

      据统计，目前全国已经有超过50个城市发布了史上力度最大的人才引进政策。

      以最近备受瞩目的天津海河英才计划为例，该计划提出了本科生40岁以下，硕士45岁以下，博士不受年龄限制，只要持身份证、学历学位证，即可办理直接落户等政策，而且在住房保障措施上，计划明确，新引进的高层次人才，购买首套自住用房不限购。有统计数据显示，新政推出不到一天，就有30万人登录并下载“天津公安”App办理落户申请。

      中国社科院工业经济研究所研究员曹建海直言，各地为吸引人才出台的购房优惠政策，使得有资质的购房者数量增加，一定程度上推动了房价的上涨。

      易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，申请落户人数的增多也会产生很多新的问题，包括一些合理的购房需求进入后楼盘数量不足，以及部分人明落户实炒房等。

      调控未松绑

      而本次住建部发布的《通知》明确，各地要有针对性地增加住房和用地有效供给，切实提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价。同时，各地要提高住房用地比例，热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。《通知》还要求，北京、上海等16个城市要探索推动供地主体多元化。一、二线城市要在今年底前编制完成2018-2022年住房发展规划。

     此外，《通知》 还指出，各地要加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。同时，《通知》强调，各地要严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强住房用地购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。

      事实上，去年11月，住建部等三部门就共同表态，要坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头。今年的政府工作报告中继续强调，我国将继续实行差别化调控，建立健全长效机制，支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。

      而在近日，住建部又约谈了12个城市，再次强调坚持房地产调控不动摇、力度不放松。同时，这也是继全国两会“部长通道”后，住建部再一次表明坚决调控的态度。

      多元化供地

      今年，多元化供地政策屡被政府提及。3月17日，住建部部长王蒙徽公开表示，推出共有产权住房和培育住房租赁市场是解决住房问题的两个重要方法，预计到2020年，我国提供给租赁住房和共有产权住房的用地将占到增量的30%。思源地产首席分析师郭毅表示，我国一线城市的中低价房占比正逐渐增多，房价逐渐趋于合理，“限房价限地价”正为稳定房价不断起到作用。中国人民大学土地政策与制度研究中心主任叶剑平认为，土地市场多元化，打破了政府在出让时的垄断地位，政府以税收等手段获利将有利于调控的深入执行，也利于房价的进一步合理回归。

      以北京为例，据北京市规划国土委公布的数据显示，去年北京商品住宅用地供应量达到721公顷，其中共有产权住房用地供应量达到207公顷，占28.71%。郭毅分析，北京在实施多元化供地政策中，推出大量共有产权房，土地出让盲目现象得到持续改善，房价已抑制在平稳状态。

      郭毅表示，“对于一、二线城市来讲，房地产市场火热，土地竞争激烈，开发商拿地积极性高，易导致房价上涨过快。这就有必要采取一定的措施对住房、土地市场进行严格调控，避免在土地竞争环节产生的高价进一步拉动房价上涨。而三线城市由于人们购房需求较少，房屋维持正常出让，因此基本没有实施多元化供地政策”。

      不过，曹建海也表示，相比二、三线城市，部分一线城市供地主体多元化政策的落实将会更加艰难。一线城市中租赁住房、共有产权房土地价格会比普通商品房地价低很多，加大这两类住房用地的供应比例，可能会对当地的财政收入产生一定影响。

     (来源：华夏时报、北京商报)