成都商务楼宇净吸纳量逐渐下降 库存大去化或需五年

　　“卖不动”与“租不起价”困境之下——

　　在楼市库存整体下降的大环境下，成都去库存分化却十分明显：住宅项目开启“小步快跑”模式，商业地产却在庞大库存阴影下“举步维艰”。成都商业地产存量有多少?库存到底有多严重?这是近两年来业界争论不休的论题。在“卖不动”和“租不起价”的局面下，有必要重新审视成都商业地产去库存的问题。

　　库存大 去化或需五年

　　成都商业地产存量到底有多少?很多业内人士都给不出确切的答案。不过，5月10日第一太平戴维斯发布的数据或许值得参考。“截至2015年底，成都存量写字楼达484万平方米，去化周期需5年之久。成都存量待出租的商务楼宇达225万平方米，库存量在国内二线城市中居首位。”第一太平戴维斯公布的数据让人吃惊不已。

　　此外，成都商铺及零售市场也趋近饱和。据正合地产统计数据显示，成都市区主要商圈已运营的购物中心 (含百货)体量已达540多万平方米，且运营过程中面临着销售和经营的双重压力。另据第一太平戴维斯统计，以商务楼宇为例，目前全市空置率高达41%，数年前红红火火的建设热潮下，成都出现了大量的写字楼、卖场、商业街，如今，市场积重难返。在这样的大环境下，仁和春天、339欢乐颂、成都第一城、财富又一城、阳光新业中心、成都富力广场、九方购物中心、地一大道地下商场等面临着相似的困境。

　　最近，记者来到曾经创下成都商业地产“销售奇迹”的南城都汇新街里，这里的街区居然变成了停车场，由于没有人气，一些饭店的厨师和服务员在用餐高峰期围着餐桌嗑瓜子聊天。除了开街较早的一街稍有人气外，二街、三街面对荒芜的四周，唯有黯然神伤。

　　少人要 租金逐年下跌

　　开发量、库存量极大，却没有相应的买家和租户来消化，这是成都商业地产目前面临的最大困境。成都商务楼宇的净吸纳量逐渐下降，租金也相应被整体拉低。

　　“自2012年二季度开始，成都写字楼的租金便持续出现下跌。”据第一太平戴维斯统计，目前成都市写字楼平均租金约98元/平方米每月，低于2005年的基准数据。而在成都商业地产发展的鼎盛时期，城南某写字楼曾租出180元/平方米每月的高价。记者从新街里某中介处了解到，二楼商铺租金60元/平方米每月，甚至低于写字楼的租金。预计未来3年内，成都还将至少供应130万平方米商业，未来的市场吸纳速度依然有限，空置率仍将保持在30%-40%的高位，租金水平也将继续下行。

　　怎么办 多角度转换思路

　　在居高不下的库存下，成都楼市应当如何突围?开发商在激烈的竞争中应当如何转换思路?第一太平戴维斯提出了三个解决方案：从宏观层面，需要有政策的有效引导;从投资角度，需要善用新型投资工具;从运营方向，要求以产品及服务创新提升物业价格。

　　记者在采访中了解到，成都也不乏成功案例，成都远洋太古里通过对运动品牌、化妆品、护肤品、珠宝的布局调整，得到了很好的效果。一些写字楼通过细分客户，开创联合办公空间，吸引了不少小微企业、创业团队和自由职业者入驻，再通过优化物管服务，提升写字楼物业价值，均取得不错的效果。可见，通过清晰的策划与明确的目标，可以极大落实楼宇去库存化的机会，并确保新入市项目成功推动。而商业街的建造只要和运营前后关联，便不会造成商业和地产的脱节。

　　此外，目前房地产界对不动产管理已经开始出现一种新的思路，即将物业管理和资产管理相互结合，将物业管理的管理角色变为运营商角色。“将物业管理升级为资产管理，可以降低投资风险，合理化运营成本，建立和完善绩效管理，提升资产价格，最大化投资回报。”第一太平戴维斯华西区物业管理部高级助理董事钟伟明认为，资产管理是物业管理的新方法、新趋势，有利于业主物业硬件的维护与资产的增值保值。