十年房地产行业跌宕起伏 从房企格局变化到城市发展

      编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

      十年间，房地产行业发生了怎样的巨变?为此，房掌柜特别策划了《2008-2018：中国地产这十年》大型专题，将围绕2008-2018十年间的风云变幻，以独特视角、生动的展示形式，呈现一个不一样的中国地产十年剖面。

      十年房地产行业跌宕起伏，房地产媒体作为行业的记录者和见证者，这十年参与其中随之波动，那么十年里房地产媒体经历了怎样的变化?今天，房掌柜特别邀请了自媒体【西安楼市】掌门人周振军老师为您讲述这座城十年之变。

      他2001年入行，所在城市从上海到成都再到西安，所在媒体从纸媒到新媒体，但不变的是一直都在房地产行业，且一直以来都可称为行业翘楚。同时他还对媒体同行们提出共勉：“房地产媒体要坚持专业性和服务性，为购房者提供实时、有价值的建议，传播载体成为受人尊敬的媒体，个人成长为受人尊敬的媒体人。”

      本文将从房产媒体强调内容的变化、房企营销方式、房价的变化、城市的发展、楼市后续发展、房产媒体后续发展等方面进行集中剖析，将十年之变完整呈现给您!

      房掌柜：房地产媒体十年，经历了哪些变化?

      周振军：就西安房地产媒体而言，十年来从纸媒发展到新媒体，经历了3个阶段：

      1. 2008-2010年：是纸媒、网媒包括期刊报纸杂志、电视电台的全面繁荣发展阶段，比较侧重做内容、资讯；

      2. 2010-2016年：对内容弱化，加强做电商，这跟行业、企业、大环境背景等因素相关；特别是网络媒体，追逐经济效益，进行网络改版，将内容简化，直接强调买房；

      3. 2016- 至今：从2016年开始，房地产媒体开始强化内容和传播。也因为社会受众，特别是购房者，希望更多的了解城市、房企和楼盘相关资讯，从而做客观全面的分析。

      房掌柜：这期间，房企营销方式出现了哪些变化?

      周振军：房地产媒体的营销方式主要跟购房者的接受方式密切相关。过去楼盘奠基、开盘、产品发布、选房等都会举办相关活动，逢年过节的回馈活动和论坛类活动，以达到宣传、销售、暖场等目的。到了电商时期，主要是优惠选房、打折促销类以及看房团等促成销售的活动。

      近一段时间优惠就不谈了，能买到房就不错了，但开发商依然会举办一些活动，比如“我要留在西安、评选西安新八景”等一些跟城市发展相吻合的主题活动。所以说房地产媒体行业这10年的变化其实是跟城市人群的需求、品味的变化，以及城市的发展变化是密切相关的。

      房掌柜：从媒体人的角度，您觉得十年来西安房地产市场发生了哪些大的变化?

      周振军：对于老百姓来说，这十年最直观的感受就是房价的变化，如果以2008至2018这十年为一个周期来看，西安房价基本经历了两大阶段：

      从2008年到2016年5月，这是相对超低且稳定的阶段。这8年西安房价基本涨了一倍，2008年，浐灞房价普遍3000元多一点;经开区主力板块房价在4500元左右，曲江大概在4000-6000元，城南、高新也基本在4000-5000元。

     从2016年5月之后到最近这段时间，房价又翻了一倍，当然是以高层住宅为代表，但与此同时，楼盘的品质、物业等增值服务也得到了很好的提升。(此处，主要是以普通住宅为主，洋房、别墅和商业地产目前并不是这样的情况。)

      房掌柜：房企对西安城市发展有什么影响?

      周振军：从房企在西安的开发态势来看，这十年也经历了3个阶段：

      1. 本土房企打天下，外来房企跑龙套；

      2008-2016年，本土房企是主力军。在这期间西安城改发生翻天覆地的变化，参与城改的主要是本土房企，当然也带来了一些问题，比如卷款跑路、交了房款迟迟不开工等，但不可否认，本土房企在西安的城改过程中做出了巨大贡献。

      2. 本土房企和外来房企相互竞争；

      从2008年开始，一些外来房企已经进入西安，像绿地、中海、金地、龙湖、万科等，这个阶段是处于相互竞争的状态。在竞争过程中，从房价、产品态势、物业服务等，外来房企表现出高于本土房企的理念，吸引了相对客群。这就是为什么从2011年开始限购，到2016年限购解除，这几年西安房价表现出小步缓涨态势，而外来房企开发产品为什么销售量能够居高不下的原因。

      3. 2017年下半年开始，进入外来房企全面比拼阶段；

      以2017年全国房企排行为准，百强企业50-60%已经进入西安，从拿地到开发的项目，西安购房者会逐步发现外来房企的产品理念和市场影响。在这过程中，本土房企也在积极蜕变，进行重组、跟外来房企合作等，就像融创进西安，跟天朗、大方、中登、咸阳丽彩等本土房企有关联。还有部分本土房企依然坚挺，比如天地源、紫薇、荣民。

      房掌柜：西安楼市后市如何发展?

      周振军：西安房地产在未来几年，可以设定到2021年，这期间西安城市发展处于上升通道，房地产开发、西安房价等会同步发展。目前主城区开发条件相对有限，就需要在细节完善，比如绿化、道路、配套，特别是商业氛围、生活氛围等方面。

      就房价来看，横向相比，西安的房价不算高，比郑州、成都、重庆等周围城市低。但从全国来看，西安房价属于“小鲜肉”，香味正迸发。

      但是从纵向比较，西安房价在过去3年，大部分地段基本翻倍了，未来不能轻易下结论，但也不能不去考虑，因为房价还受到国家大势以及限购等楼市政策的影响。

      对于购房者，有两个建议：第一，不宜追高。因为西安房价是一个曲线上升的过程，所以我们不建议盲目追高；第二，建议从城市的发展角度考虑，可以选择成长型板块买房，可以去沣西、秦汉等区域去看看，进行一种价值性的考量，而不是单纯的从价格考量。也不要局限于当下这半年，要从未来3-5年，因为西安的发展势头已经开始加速了，城市的梦想已被点燃。

      周振军：首先我认为作为媒体，我们要走正道，一定不能逾越红线；其次是要根据社会受众喜好和接受度来做;坚守底线，不忽悠，不制造虚幻的东西，不传播一些引起恐慌的东西。

      总结来说，媒体应与市场紧密结合，与购房者紧密互动，站在他们的角度考虑问题，站在行业和城市发展的角度采取公正的，客观的态度，做到这些，我相信任何一个媒体都会受人尊敬，我们应该做受人尊敬的媒体，做一个受人尊敬的媒体人。