国务院多策促住房租赁市场 “长租公寓”迎来增长良机

    上周，国务院和住建部连续提出了一系列鼓励房屋租赁的意见，提出了包括允许部分房屋按间出租、商业地产可分隔出租、商用房的出租可享受和住宅一样的水电煤以及对出租房屋给予税收优惠等一系列条件。

　　对此，魔方生活服务集团市场部高级经理任宇表示，此次新政，使得不少空置的房间进一步盘活。原先，商用房、旧厂房空置率较高。该政策对产业链有帮助，原先，部分传统商办物业运作低效，不少城市普遍存在商办物业过剩的情况。而今，空置的商业空间可以被充分利用，将原先市中心的商业用地加以改造，使其具备住宿功能。有利于存量房的盘活，为市场提高供给，并一定程度上降低单间房子的租赁价格，允许商用房从灰色地带进入阳光地带，这是顺应市场趋势的表现。

　　对长租公寓来说，这个政策可以让他们大规模增加可以租赁空置的商场，再将其分隔后出租，换取高额租金。对开发商来说，政策允许分割租赁，将解决他们最头疼的商业地产高空置问题，让一部分商业地产得以重新盘活，进而产生更高的租金回报，提升物业价值。

　　一个1.7亿用户的市场

　　由于传统租房方式存在诸多痛点，而年轻租房群体的对租房体验的要求也更为个性化，在人口净流入而房价持续高企的一二线城市，长租公寓快速崛起。

　　根据国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告》显示，中国流动人口规模2013年已达2.36亿人，72%的流动人口通过租房居住，北上深等6省市的流动人口占全国流动人口的85.9%，特大城市人口聚集态势明显。

　　高校毕业生新增就业人口带来新的租房需求。中国社科院《社会蓝皮书》指出，2015年我国高校毕业生总数继续增加，达到740万人，应届毕业生的增长为大城市提供了强大的租房需求，且毕业后到自有住房的过渡期一般在3~5年，未来应届毕业生租赁市场需求巨大。

　　正是在此背景下，长租公寓不仅拥有内生发展的动力，亦有外力助推，近两年获得了快速发展。

　　一米好地CEO冯印陶向记者表示，社会发展导致生活方式发生深刻改变，也使得人们对于出租屋条件有了更高要求。此外，互联网的快速发展也改变了人们的生活方式，购物社交和娱乐行为的改变，使得人们喜欢住在离工作地点近、体验式商业多的区域。

　　规模集中度决定盈利能力高低

　　长租公寓的盈利能力一直以来备受外界质疑，这个行业始终无法摆脱发展规模的局限，市场份额难以集中，盈利能力弱，发展缓慢都是这个行业的短板。

　　冯印陶告诉记者，长租市场像橄榄球，一端是规模化，这一头的企业在做的是规模化、标准化，这些企业往往拥有雄厚的资金实力，而另一头则是个体经营，规模不大，但单体经营利润非常高。反倒是中间部分，这部分企业规模不大，盈利能力不强。

　　一般而言，长租企业会与业主签订5~10年的租约，按照租金上涨水平，每隔几年就有一定的租金上浮。而租给租客，一般最长是1年一签，一年后涨租可能性较大，也正是如此设计，长租公寓运营商可较为准确测算未来收益水平。

　　魔方公寓品牌总监邵俊表示，长租公寓的运营能力和盈利能力首先体现在物业的选择上，必须要有长远性。魔方公寓有自己的财务模型，基于这个模型，在选定物业时会非常理性面对价格，并借助财务模型去测算出之后的定价和运营成本，不会不计成本地拿高价物业。