房企三四线疯狂拿地建房 集体用地建设租赁房破冰

      为了抓住棚改政策的红利，房企加快了在二三线，三四线城市的高周转。

      当下一、二线城市调控加码，限价限购严厉，而三四线城市得益于棚改和去库存政策相对宽松，成了房企竞相追逐的战场。

      记者获悉，在2017年末，恒大便在内部发布了要求提高周转速度的文件，春节期间恒大启动了一波波促销行动。

      近期，碧桂园也对高周转提出了更严格的要求。碧桂园内部发文，强调继续提升高周转力度，业内人士指出，这主要是针对碧桂园二三四线城市的项目。

      在多年来持续深耕三四线城市的经营战略下，碧桂园去年实现全年销售额5508亿元，同比增长78.3%，成为国内率先突破5000亿的房企。在这5508亿的销售额中，三四线城市贡献了约58%，为近年来最高，较上年同期提升了17个百分点。

      这很大程度上得益于碧桂园的高周转策略，碧桂园开创了“456”模式，即“4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转”。

      通过对比恒大、万科和碧桂园的财务数据，可以发现，碧桂园的存货周转月数和总资产周转月数相比其他两个房企要快，在企业周转方面做得比同规模房企要好。

      中原地产认为，碧桂园的标准化产品在三四线城市仍有市场，因三四线城市存在大量棚改货币化安置后的刚需购房群体。

      不过，过去两年三四线城市房价有所抬升，业内专家普遍认为，由于面临严重的人口流失问题，从长期来看，三四线城市并不具备继续上涨基础。

      据海通证券数据，自2011年以来，三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一线城市人口平均增速1.5%及二线城市人口平均增速1.4%。

      海通证券分析师认为，房价与人口长期存在正相关性，只有人口长期流入的城市，其房价才有长期上涨的空间。

      此外，进入2018年，随着金融去杠杆以及楼市调控政策的持续深入，国内融资环境持续收紧，房企融资面临更大压力。

      财报显示，在越来越难获得长期借贷的环境下，不少房企的短期偿债压力上升，房企只有加快周转速度，才能缩短现金回款周期，降低风险。

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      大型房企操盘 集体用地建设租赁房“破冰”

　　日前，万科推出的高端自持租赁房由于租金、产品、盈利模式等大受关注。其实，作为北京租赁住房供应的另一个重要途径，集体用地租赁住房的建设与运营更值得探讨。随着万科等企业正式参与到集体用地建设租赁住房的开发及操盘，北京集体租赁住房正揭开神秘的面纱。

　　大型房企参与有助提高专业化运营

　　让北京房地产市场沸沸扬扬的不仅有自持租赁项目，还有集体租赁住宅进入实操阶段。

　　北京作为集体建设用地建设租赁住房试点城市，规划 2017-2021年要建设50万套租赁住房的目标。2017年，北京已经确定了39个集体土地租赁住房项目，建设用地约203公顷，总建设面积约321万平方米。今年以来已有10个项目。

　　而位于大兴黄村镇、西红门镇、旧宫镇、瀛海镇的4块集体经营性用地，均于去年12月28日挂牌公示，并于今年3月6日公布了拟用地者名单。

　　4月9日公示显示，北京万科天恒产城建设有限公司15.86亿元入股位于大兴区瀛海镇租赁住房地块，持股比例占49%，另51%股份由北京汇瀛恒业有限公司持有，其以土地持有的方式入股。记者查询得知，北京万科天恒产城建设有限公司由万科和天恒建设两家公司共同出资组成，万科占比70%，天恒建设占比30%。而北京汇瀛恒业有限公司，则是由瀛海镇下属村多家股份经济合作社构成，包括瀛海镇东一村、怡乐庄、西二村、南宫村等，总计27家。