2017年是东莞楼市调控历史以来最严的一年,“限购+限贷+限外+限价+限售”五大必杀技齐出。土拍市场也不例外,不仅供应量创历史新低,还陆续尝试了“限价+竞配建”、“限价+熔断”、“限价+竞自持”等多种方式抑制高地价。
据房掌柜统计,2017年东莞全市商住商服用地推出总计28宗,其中2宗由于手续等原因撤销出让,实质供应26宗,比2016年37宗还要低,总供应面积88.3万㎡,环比2016年下降27%,创出6年来的新低位。
在两会上,土地问题再次被提出,受到了众多关注。
“2017年东莞楼市降温,地产业收税状况如何?”“东莞GDP增幅喜人,但为何财政报告显示,全市财政总收入连续三年逐年递减?”……昨天中午,东莞市财政局局长罗军文接受媒体采访,详细解读“东莞市2017年预算执行情况和2018年预算草案的报告”(简称“财报”)。
市财政局局长罗军文向媒体解读财报。南都记者 刘媚 摄
近三年财政总收入为何减少近400亿?
记者查询发现,2016年东莞市财政总收入为1370.7亿元,2017年市财政总收入为1077.5亿元,根据预算草案,2018年市财政总收入预计为978.7亿元。为何经济形势向好的三年,东莞财政总收入会逐年减少,三年减少了近400个亿?
市财政局局长罗军文解释称,近年东莞规范地方债务管理,加快地方政府债券置换存量债务。2016年东莞市财政总收入为1370.7亿元(决算后是1371.4亿元),其中专项转移支付收入48亿元,债券收入377.7亿元(置换债券361.5亿元、新增债券16.2亿元),剔除后实际收入为945亿元。
2017年市财政总收入为1077.5亿元(目前仍在编报决算),其中专项转移支付收入45.6亿元,债券收入112.9亿元(置换债券111.9亿元、新增债券1亿元),剔除后实际为919亿元,比2017年减少2 6亿元,主要是土地出让收入186 .4亿元比2016年的295亿元减少了108.6亿元。
根据预算草案,2018年市财政总收入为978.7亿元,其中专项转移支付收入23.2亿元,剔除后实际为955.5亿元。在2018年土地出让收入预算比2017年(土地出让)收入减少的情况下,其实2018年东莞预算财力比2017年是有所增加的。
“支柱产业”制造业税收占市级税收51.4%
市财政局局长罗军文介绍,2017年,东莞市一般公共预算收入592亿元,同比增长11.2%,收入规模稳居全省第4,增速居全省第4、珠三角9市第2。
一般公共预算收入中,税收收入完成478.8亿元,同比增长14.3%,占80.9%,收入质量位居全省第一。“财政部门一般将税收收入的占比提高,视为财政收入质量的提升。在一般公共预算收入中,东莞也是2017年广东省唯一一个税收收入占比超过80%的城市。所以东莞收入质量列全省第一。”
罗军文分析认为,东莞收入数量和质量平稳增长的原因为,首先得益于全市经济稳中向好。其次制造业贡献突出。2017年作为东莞支柱产业的制造业,贡献市级税收246亿元,占市级税收比重为51.4%,同比增长27.3%,拉动作用明显。南都记者对比去年两会数据发现,20 16年来源于制造业的市级税收为193 .3亿元,占市级税收收入比重达43.5%。罗军文称,“当前东莞税收主要来源于制造业,未来制造业仍然是东莞第一支柱产业。”
楼市调控影响2017年卖地收入降幅近四成
近两年房地产业在东莞市为一大热点行业,而与之相关的土地出让收入又是“政府性基金预算收入”的主要来源。
南都记者查询发现,20 16年东莞土地出让收入达295亿元(部分2015年年底土地出让收入2016年入库),比上年增加174亿元。同在2016年,“地王”的频现让东莞房价猛增。全年房地产业市级税收达81亿元,同比增收22 .3亿元,增长37 .9%,占2016年市级税收收入比重为18 .2%,对财税收入增长拉动较大。
罗军文介绍,受政策影响,2017年东莞土地出让收入186.4亿元,比2016年减少108.6亿元,减幅达到近四成。“2017年东莞房地产业税收约67.8亿元,同比减少13 .2亿元,占市级税收收入比重约为14%,比上年有较大的下降。”
而财报显示,2018年政府性基金预算收入预计为181 .6亿元,同比减少16.2%。罗军文解释称,“主要也是考虑到楼市调控政策对土地出让市场的持续影响,2018年,全市土地出让预计收入159亿元。”
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2017年调控手段频出
2017年,东莞楼市调控政策出台频率前所未有的密集,限购、限贷、限外、限价、限售等“限字令”迭出,新房限价从网签到备案价多面约束,土拍不断探寻新规则以抑制地价,“商改住”禁令填补开发市场漏洞……东莞楼市在重压之下不断重整秩序,把楼市从疯狂边缘拉回理性正轨。
据房掌柜统计,自2017年来,东莞先后出台了不下10份对楼市有影响的政策、补充细则或通知,从购房门槛、新房备案、开发产品类型、销售口径等多方面稳定市场,打击投机炒房行为。
其中,政策“威力”最大的,要数4月10日晚发布的《关于进一步完善我市住房限购政策的通知》:限购2套,非莞籍家庭购房首套需社保1年二套需2年,要转让房产还需“证满2年”。社保、限售购房门槛一出,立即给予了东莞楼市沉重的一击,深圳客、投资客大幅退潮,市场进入了很长一段时间的观望期。
另外,除了调控政策外,就楼市环境而言,下半年银根收紧也给东莞楼市带来了不少影响。须知,深圳客退潮后,东莞本土需求开始主导市场,但下半年贷款利率上浮5-20%不等、放贷时间延长、部分银行暂停二手信贷业务等行情,也在一定程度上影响了购房者的入市信心。
(房掌柜整理自南方都市报)
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