全国多地首套利率上调 上市房企竞逐“地产下半场”

      竞逐“地产下半场”

      房企们之所以对住房租赁市场给予积极响应，除了认同相关政策，更主要的原因是房地产市场已经进入了“新的阶段”——龙头房企正形成头部优势，占据越来越大的市场份额和利润空间。

      以万科A为例，其上半年实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%；实现营业收入698.1亿元，同比下降6.7%；实现归属于上市公司股东的净利润73亿元，同比增长36.47%。

      营业收入增幅不及净利润增幅的情况在龙头房企中并不少见。如碧桂园，其上半年实现营业收入777.38亿元，同比增长35.52%；实现归属母公司股东的净利润75.01亿元，同比增长39.18%。龙湖地产上半年实现营业收入185.94亿元，同比增长1.23%；实现归属母公司股东的净利润44.05亿元，同比增长18.08%。

      在业内人士看来，盈利能力增长更多的与房企销售能力相关。公开数据显示，今年1至7月，碧桂园和万科销售金额分别达到3339.1亿元和3128.8亿元，位列房企销售排行榜第一和第二。在已披露半年报的房企中，增长较快的华夏幸福(600340,股吧)、龙湖地产，同期销售金额也均跻身前十。

      在强调资金使用效率的大环境下，更大的销售规模对房企来说，往往意味着更低的融资成本、更高的拿地效率，这使得“大象”反而比“兔子”跑得更快。“考虑到目前国内房地产企业集中程度并不算高，高周转模式仍将持续，但随着租赁市场蓬勃兴起，比拼成长质量的业务也是房企的竞争关键之一。”

      “脱虚入实”额度吃紧多地首套房贷利率上调

      近日，苏州首套房贷利率上调（较基准利率上浮10%）的消息一度在网上刷屏。而一线城市中，广州、深圳、北京等地的多家银行也已纷纷上调首套房贷利率；上海方面，与几个月前相比，多数银行的首套房贷利率亦均有不同程度收紧。由此，首套房贷利率的大范围收紧再次成为近期楼市调控的焦点，这也在一定程度上体现了信贷资金“脱虚入实”，转向实体经济的成效。

      沪上银行九折利率难觅

      额度不多需要排队、放款时间无法确定，沪上多家银行信贷部门工作人员在接受记者电话询问时几乎众口一词，甚至某银行支行的工作人员私下里表示，目前已不对外发放房贷。

      昨日，记者以购房者身份向多家银行致电问询首套房贷事宜。中国银行(601988,股吧)某支行负责信贷的工作人员透露说，相关文件已下发十天左右，首套利率已从之前基准利率的九折上调至九五折。中信银行(601998,股吧)某支行信贷部人士则告诉记者，首套利率九折起，但实际放款会很慢，且公司有合作渠道，会优先满足合作渠道的资金需求。“要想快，就得（较基准利率）上浮20%，所有流程走完后一周内放款。”

      此外，招商银行(600036,股吧)某支行负责贷款的工作人员表示，现在申请房贷都得排队，放款时间无法确定。“能申请到基准利率已经非常不错，如果申请人的具体条件不符合相关要求，利率还有上浮的可能性”。而民生银行(600016,股吧)上海分行有关人士直接了当地告诉记者，首套执行基准利率的1.1倍，二套为基准的1.2倍。上海银行的工作人员也表示，首套新房可执行基准利率，首套二手房利率为基准利率的1.02倍。

      对各家银行纷纷上调首套房贷利率，有银行人士向记者表示，现在大部分银行的贷款额度都非常紧张，与其贷给个人用于住房贷款还不如以更高的利率贷给企业以赚取更多利润。另外，收紧住房贷款也符合国家加强房地产调控的政策导向。

      四季度不排除进一步收紧

      其实，自8月份以来，包括广州、北京、天津（楼盘）、济南（楼盘）、南京、苏州、东莞（楼盘）等全国多地的首套房贷利率均出现上调。

      8月11日，广州几家国有银行，包括农行、建行、中行、交行等相继发出通知，称自8月12日起，首套房贷利率上调至基准利率的1.05倍。8月22日，农行苏州分行等开始调整苏州全辖区住房贷款利率，新受理的个人住房贷款，首次贷款及首套房贷款最低执行利率调整为基准上浮10%。随后部分银行迅速跟进。

      克而瑞研究中心研究总监杨科伟表示，此轮各地房贷收紧与银行房贷额度紧张有关。今年以来，在“脱虚入实”政策引导下，多数银行更倾向于将资金投放到实体经济中，从而挤压了房贷的额度。

      上海中原地产市场分析师卢文曦认为：房贷政策收紧与调控政策有关。尽管在连续的政策下楼市出现降温，但从70个大中城市房价指数来看，还是有不少的城市呈环比上涨。市场风险不得不防，而且调控也要持续。有些城市还是有一开盘就全部清盘的现象，所以调控维持高压是有必要的。

      回看上海的情况，卢文曦认为，其实今年以来调控措施还是效果明显的，楼市已出现降温，而信贷也是楼市调控手段之一。今年5月，上海房贷有过一次收紧，部分中小规模股份银行收紧首套房优惠折扣，甚至暂停房贷业务。至近期，又有收紧动作。而年底资金一般都会比较紧张，所以不排除四季度房贷利率还有进一步收紧的可能。