兴证固收:监管层对房企融资态度并未出现明显松动

   一则关于交易所房企发债条件松绑的消息被流传，主要内容是：不满足现有发债申报要求的房地产企业，若其他某一非房地产业务板块收入占营业收入比例超30%的，也可以申报发债，但募资用途只能用于非房地产业务，并进行专户监管。对此，我们认为：

    1、从消息本身看，监管层对房企融资的态度并未出现明显松动。虽然房企的非房地产业务板块收入占比超过30%可以申报发债，但要求募集资金只能用于非房地产业务，而且主承要对资金进行专户监管，也就是说，募集资金“直接”或“变相”用于房地产业务的难度较高。2016年10月，沪深交易所发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》后，交易所明显加大了券商对房企融资资金用途的专项监管力度，据部分投行反馈，房企在交易所发债所融资金的每一笔去向都要及时向交易所公告。在严监管之下，房企“挪用”资金的难度较高，而且主承也不愿意冒险。对房地产开发业务来说，即使房企可以发债，那也是“别人家的钱”，况且从“可以申报”到真正发出来还有很长的路要走。因此，该政策可能主要是想保护符合国家产业政策和相关规定的房企的“非主营业务”，对房企进行“一刀切”可能会伤害到房企的“其他好的业务板块”，“精细化”和“不连坐”的监管思路可以防止“伤及无辜”。

    2、对传统房企发债影响较小，交易所地产债的发行量可能会上升，但不必然代表国家对房企融资态度的明显转向。传统的房地产开发公司很少有其他业务，即使有，收入占比也较低，因此，该政策对传统房企发债的影响较小。但是，考虑到监管的思路可能是严压地产融资但不伤及无辜，2016年10月以来，部分因是房地产开发企业的兄弟公司或关联公司而被“错杀”的实业企业可能会重获发债机会，这会带来交易所产业债发行量的上升。另外，在一定情况下，以“地产集团公司”的名义进行发债也可能会满足“非房地产业务板块收入占营业收入比例超30%”的条件，这虽然会在“数据上”表现为房企发债融资量的上升，但并不必然代表国家对房企融资态度的明显转向。

    3、从政策方向上看，该政策可能会进一步激励中小房企加速转型。从我们微观调研的情况看，2015年地产牛市以来，大量的中小房企（包括部分上市房企）正在积极转型，转型方向包括物业管理、大健康、大金融等。2015下半年-2016年三季度的这波地产牛市的显著特征是，土地价格快速上升，部分中小房企对拿地扩张表现得非常谨慎，纷纷寻求转型。在楼市大周期见顶且区域快速分化的背景下，房地产开发业务的风险越来越高，利润越来越薄，尤其是随着国家对房企融资条件的快速收紧，部分中小房企面临的生存环境越来越艰难，转型突破成为选项。在此背景下，“精细化”的监管思路有利于激励中小房企加速转型。

    综上，我们认为，“若其他某一非房地产业务板块收入占营业收入比例超30%的，也可以申报发债”的消息貌似对房企发债进行了“松绑”，但实质上并不能说明监管层对房企融资的态度出现了明显松动，即使符合条件的房企能够发债融资，但对于房地产开发业务来说，那也是“别人家的钱”，况且从“可以申报”到真正发出来还有很长的路要走；若该政策被执行后，虽然交易所地产债发行量可能出现“数据上”的上升，但这也并不必然代表国家对房企融资态度的明显转向；政策意图上，可能主要是想保护符合国家产业政策和相关规定的房企的“非主营业务”，对房企进行“一刀切”可能会伤害到房企的“其他好的业务板块”，“精细化”监管可以防止“伤及无辜”。另外，在楼市大周期见顶且区域快速分化的背景下，尤其是随着热点城市的地价快速飙升，中小房企面临的生存环境越来越难，该政策有利于鼓励中小房企加快战略转型，房企加快“并购转型”有利于我国楼市的健康长足发展。