房地产开发商要啃下养老产业大蛋糕 需思考五个问题

中国养老市场究竟有多大？

根据《中国老龄产业发展报告(2014)》，2050年，中国老年人口将达到4.8亿，是世界上老年人口最多的国家，消费潜力将从4万亿左右增长到106万亿左右,占GDP的比例将从8%左右增长到33%左右。

这意味着中国是全球老龄产业市场潜力最大的国家。

面对这一庞大诱人的蛋糕，开发商们也早已有行动。比如北京万科的社区养老服务，幸福家品牌；万达也于7月29日联手太平洋保险旗下一公司共同布局养老市场。

然而，看起来很美做起来很难。在8月2日举办的2015中国房地产创新转型暨养老地产高峰论坛上，房掌柜获悉，中国目前的养老市场处于外热内冷的状态，强大的市场刚需并未转为有效需求，真正做养老服务的、做好最后一公里服务的，都难以为继。

前途很美 道路曲折

在北京人大常委会委员、北京交通大学教授黄石松看来，养老市场的“内冷”有多方面原因造成。

“一个是总量不足和结构性过剩并存。”他以北京为例，目前大概十万张床位，空置率在52%左右，城六区床位数空置率在47%，五环以外的空置率在60%，但北京的现状是，“四个人中就有一个老人”。

“第二个是投资进不来，”黄石松指出，民政、金融、房地等政策是切割的，互不统筹，造成投资进不来。“养老里面有两个大的成本，一个是房屋土地成本，一个是人力成本，现在人力成本就是护理员成本占了很高比重。”同时，如果按照现行的土地政策出让，来搞养老和养老服务，基本上经营都非常困难。

“其次是医和养没有结合。护理院更多是一些常见病、老年病等护理，但是卫生局的管理是按照医院的管理体系来做，所以养老院拿不到执照。”黄石松总结，调研中发现，很多是因为发展过程中各个部门之间政策不匹配、不接轨，没有形成一个统筹体系，才导致这个行业内部发展很难。

创新商业模式 引入金融+互联网

不过黄石松认为，养老市场未来3—5年会出现一个裂变，原因在于人口结构的变化、观念的变化、经济实力和社会保障制度在完善以及资本涌入地产。但现在的养老相关企业也面临着一次深刻的革命，如果不能在商业模式等问题上进行探讨，也是必死无疑。