土拍溢价率走低多城楼面价下调 楼市“去库存”不减

      房产交易从平稳到冷淡，不过是近两个月才出现的情况，而今年年初以来的土地市场，却一直伴随着拍卖溢价走低、流拍数量大幅上升。在严厉的楼市调控政策及土地出让限制下，房企的拿地积极性正在逐渐降低。

      土拍溢价率走低 多城楼面价下调

      按照年初的计划，北京今年建设用地计划供应4300万平方米，其中住宅用地计划供应1000万平方米，但从前11个月的数据来看，这一计划几乎难以完成。据北京中原市场研究部统计，北京2018年土地供应计划完成率为72%。近五年中，也仅有2017年完成了年度供地计划，完成率为139%。

      在住宅用地方面，北京中原市场研究部的数据显示，今年前11个月完成全年计划供应量的70%。1~11月，北京住宅用地累计供应38宗，供应总面积456万平方米，环比下降63%；成交46宗，成交面积549万平方米，环比下降43%；平均楼面价为每平方米2.39万元，环比下降4%，这是五年来首次出现年度环比下跌；总成交金额为1311亿元，环比下降45%；平均溢价率为16%，环比下降10%。

      “很多城市都完不成今年的供地计划，这与楼市调控密集、信贷融资收紧、土地出让条件高、租赁与共有产权住房用地较多有关。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫对记者如是说。

      另一方面，溢价率走低甚至楼面价同比下调，在多个城市出现。中原地产研究中心数据显示，今年1~11月，50个大城市卖地合计收入为3.27万亿元，在平均土地溢价率方面，50个城市中有45个城市出现溢价率下调，占比达90%；28个城市出现了平均楼面价下调，占比达56%，房企拿地积极性全面降温。

      在4个一线城市中，北京、上海、广州、深圳的土地成交溢价率分别为13.88%、0.87%、10.6%、5.45%，北京、上海出现了同比大幅下滑，广州、深圳同比微幅上涨；北京、上海、深圳的成交楼面价出现下调，深圳更是同比下降-44.81%，广州市楼面价则同比上涨46.41%。

      中原地产研究中心称，从热点城市看，大部分城市溢价率均保持低位，溢价率基本在10%左右，明显低于2015~2017年平均30%的溢价率。

      中原地产首席分析师张大伟对记者表示，从2016年国庆节开始 ，全国一二线城市开启了严格的楼市调控，在这种情况下，房企的资金压力越来越大，虽然整体销售量仍处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的拿地积极性降低。

      谢逸枫称，溢价率低与一线城市和部分核心二线城市出台的“限地价”政策有直接关系，政府在有意控制地价，防止“地王”出现。

      流标宅地超千块 土地储备上升

      土地流标，也成为今年的常态。中原地产研究中心数据显示，截至11月29日，一二线城市住宅土地年内流标达282宗，是近六年来的最高记录，同比上涨143%。年内，三四线城市住宅土地流标944宗，同比上涨了23%，叠加一二线城市，前11个月，住宅土地合计流标合计达1126块。

      除了与房企资金压力有关，宅地流标还受多种因素影响。张大伟称，出让土地的要求越来越多，特别是各种配套建设使得开发商资金压力加大的情况下，很难拿地。一些地块并非城市热门区域，也让企业望而却步。

      部分地块挂牌价格过高是出现流标的主要原因之一。此外，史上最密集调控潮、“房住不炒”政策预期影响、房地产市场走势分化等，导致大部分房企对土地市场的热情逐渐降低，抢地积极性下降。

      张大伟强调：“目前来看，土地流标依然不是主流，流标土地占比依然非常低。但随着楼市降温持续，土地流标数量可能会继续增加。”

      新房市场交易趋冷，土地储备也会增加。易居研究院12月11日发布的数据显示，截至11月底，其监测的100个城市土地储备为111826万平方米，环比增长2.0%，同比增长13.6%。

      以土地储备去化周期来看，100个城市中有11个城市的土地储备去化周期大于36个月，这意味着此类城市未来土地和商品房供应充足。这11个城市包括张家口、石家庄、肇庆、漳州、九江、赣州、郑州、徐州、岳阳、桂林和保定。不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，上述城市购房政策总体偏紧，若未来市场交易有反弹，去化周期压力会比预计的小一些。

      “100城11月的土地储备去化周期为19个月，目前正呈现上升趋势，主要原因在于商品房交易降温，进而影响了去化速度。考虑到商品房销售市场将继续下行，土地储备去化周期则将持续反弹。不过对于一些去化周期小于12个月的城市，建议未来积极增加供地。”严跃进说。