二手房价格更能反映市场真实情况 10月房价集体微降

      记者发现，房地产市场热度明显降温，部分城市房价出现了真实的下跌，尤其是二手房价格更为明显。而二手房的价格数据被业界认为是房地产市场的晴雨表。

      据国家统计局近日公布的10月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，二手住宅环比下降；二线城市环比涨幅均回落；三线城市新建商品住宅价格环比涨幅微扩，二手住宅涨幅回落。同时，一二三线城市商品住宅销售价格同比累计平均涨幅比去年同期回落。

      受访经济界专家认为，由于限价政策的存在，在房价上涨或下跌的时候，二手房价格先于新房价格变动，二手房价格更能反映市场的真实情况。近期房价上涨预期发生了反转，这也说明调控效果的显现。

      二手房价普跌

      相比新房市场，二手房市场的降温更为明显。来自国家统计局发布的数据显示，据初步测算，从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格持平；二手住宅销售价格下降了0.2%，降幅比9月扩大0.1个百分点，其中北京（楼盘）、上海（楼盘）和广州（楼盘）均下降0.2%，深圳（楼盘）下降0.6%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅比9月分别回落0.1个和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%，涨幅比9月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比9月回落0.3个百分点。可见，二手房价格的变化反映出市场已经明显降温。

      国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，“10月，各地继续坚持因城因地制宜、精准施策，强化地方调控主体责任，促进房地产市场逐步回归理性。”

      从具体城市来看，类似降温也有很多新的现象。据易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者介绍，对全国70个城市二手房价格数据进行排序，可以看出，安庆（楼盘）、大理（楼盘）和贵阳等城市二手房的价格上涨幅度依然是比较大的。这也说明部分城市依然是比较坚挺的。此类城市购房政策相对宽松，潜在购房需求依然比较大。

      他还补充说，从下跌的城市来看，主要是14个城市，数量明显多于一手房市场。此类城市基本上是过去大家讨论比较多的热点城市，包括厦门（楼盘）、深圳、杭州（楼盘）等一二线城市，也包括丹东（楼盘）、泉州（楼盘）等三四线城市。此类城市房地产的政策管控比较严厉，进而房东的市场预期快速调整，降价趋势不改。

      此类数据走势也在房屋销售和租赁领域都是有所体现的。根据易居研究院公布的全国二手房成交监测数据，今年10月全国10个城市二手房交易套数环比下跌25%，同比下跌了9%。同时，根据国泰君安证券的数据，其监测的全国33个城市中，有17个城市租金涨幅由正转负。

      对于二手房市场降温明显的现象，西南财经大学经济学院副教授刘璐对记者表示，“从空间上的分化来说，人们传统上认为房价更为坚挺的市区二手房反而跌幅更大，也跌得更早。目前市区不少楼盘都有10%到20%的跌幅，个别楼盘甚至更大。相反，很多郊区楼盘的二手房价格跌得晚，幅度也相对较少。”

      之所以出现这种现象，刘璐认为这主要有两个方面：第一是市区二手房在前期累积的涨幅更大，所以回调的压力和幅度也相对更大。第二是由于“限售”的存在，使得这一轮作为楼市成交量主战场的郊区（特别是近郊）的很多房源都被限售锁住，无法出售。而市区很多房源都是在这一轮楼市上涨之前购置的，所以不受限购影响，业主想卖就卖。

      从房价上涨预期改变到真实房价下跌，新时代证券首席经济学家潘向东指出，7月31日政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，调控政策发布次数也不断创历史新高，在调控重压叠加房企融资压力加大的背景下，房价预期改变传导至真实房价下跌，“坚决遏制房价上涨”取得一定成效，以致10月31日政治局会议没有提到房地产。

      根据中原地产统计，2018年1~10月全国累计房地产调控次数超过400次，同比增长80%，创历史最高。

      受访专家认为，调控效果显现，尤其体现在二手房房价上。刘璐对此指出，北京“3·17”楼市新政的政策效果可谓非常地显著。除了新房市场的调控效果进一步稳固之外（自2017年4月起北京的新房价格指数下跌0.8%），调控效果最为明显的是二手房市场。据他统计，截至2018年2月，北京的二手房均价在11个月内下跌了6.6%（这是北京全市整体意义上的均价下跌）。

      此前让大家觉得房价是越调越高，为何此次房价出现真实的下跌？