楼市降温已经来临 住建部原副部长建议征收房地产税

      “金九银十”未现，楼市降温已经来临。

      一方面，目前多个一线及热点城市的新房市场出现降价促销，包括恒大、碧桂园、万科等大型地产商都在加紧出货。万科把“活下去”当成目标，碧桂园明确提出“控速”，融创也不再“奔跑”。

      另一方面，三季度以来土地市场降温显著，房企竞拍土地的态度愈发谨慎，地块流拍的数量持续增加。

      这其中有土地出让条件严苛的影响。限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求，对于企业来说，这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力，且对企业资金实力提出了更高的要求。

      “房企会考虑大的市场环境对其去化能力的影响，自身土地储备量与存货周转能力是否匹配，以及三四线城市棚改资金收缩带来的不确定性风险。而且土拍市场上地价越来越高，房企也要合理控制成本。”合硕机构首席分析师郭毅对记者表示。

      “住宅用地供应相对充足下，房企并不急缺土地，房价上行空间有限、地价偏高地块已不再受宠。未来几年全国前19强房企不用再拿一宗地也可以销售5.9年，即便是保持整体规模不超过50%的增长，未来两年不拿地亦无大碍。”新城控股(23.100, 0.31, 1.36%)集团副总裁欧阳捷对记者表示，当然，有合适的地还是会继续拿，缓拿地，拿小地，快进快出应是最佳策略。

      郭毅认为，房企拿地谨慎其实是一直存在的，今年越来越多的龙头房企陆续减少公开市场拿地，转而更倾向于通过并购重组方式用比较低的成本一次性取得更大量的土地储备。

      市场预期转变 以价换量加快出货

      “在限购的城市里，有资格的购房者逐渐减少，就像池子里的鱼不断被捞掉，而小鱼还没有长大。先知先觉的房企正在抢收有资格、同时也有购买力的客户。”欧阳捷说。

      中国恒大最先打起促销牌，自8月底开始，就推出了全国在售楼盘8.9折，最低可低至74折的优惠活动，令其9月份销售业绩大涨。据恒大公告，9月份完成合约销售金额630.1亿元，完成合约销售面积599.8万平方米，环比分别上涨56.5%和57%，创下今年单月销售额新高;销售均价达到10504元/平方米。

      碧桂园、万科等也走上了降价促销之路，保利、万达等亦纷纷跟进。今年前9个月，碧桂园继续以5529.3亿元销售额领跑，同比增长29%，并超过其2017年全年5500.1亿元的销售业绩。恒大、万科销售业绩分别为4490.9亿元和4323.2亿元，较去年同期分别增长22%和9%。

      融创中国前9个月实现合约销售金额3219.8亿元，同比增长55%，位列全国第四。其中9月份实现新增预订销售金额547.3亿元，同比增长24%。保利发展前9月销售额3027.7亿元，排名第五位，这一销售数据几乎追上了去年全年业绩。

      据克而瑞统计，今年前三季度TOP100房企整体销售规模近7万亿元，同比增长39.6%。多数房企完成全年销售目标问题不大，少数房企完成目标仍存在较大压力。

      易居企业集团CEO丁祖昱认为，在融资收紧、短期偿债压力增加、预期项目去化率下降的情况下，四季度房企将继续加大货量供应。一方面，一些今年以来受限价影响，延迟入市的项目将在四季度大量入市，相关企业业绩将受益增长。另一方面，也会有更多房企选择以价换量，通过降低预售价格加速项目入市，保证去化，高周转策略，仍然是目前企业的首选。

      尽管销量仍在增长，但增速放缓的趋势已经出现。据穆迪发布的报告显示，预计未来12个月全国房地产合约销售将放缓，原因主要包括银行向购房者放贷的严格监管，以及市场相较于2017年需求转弱。

      阳光城(5.150, 0.06, 1.18%)执行董事长、总裁朱荣斌表示，一线市场动力很强，但被调控压住了。三四线城市没有控，但确实有非理性的因素，持续上涨没有保证。

      融创中国董事会主席孙宏斌则观察到，随着政策的持续，8月份起很明显地感受到购买预期已经发生变化，尤其是三四线城市冷得更快一些。“我们会非常小心谨慎地把公司做安全了。”

      “越是去年以来房价上涨过快、土地供应过多的城市，特别是一些都市圈周边的中小城市，越是透支了未来的市场，在调控政策的挤压下，购房人群流量下降更明显。”欧阳捷认为。