上市房企九月销售增速同比放缓 上涨空间进一步缩小

      近日，多家上市房企发布了9月销售数据，整体来看，上市房企9月份销售较此前两月有所回温，但增速不及上年同期。中国证券报记者统计，截至10月14日，公布9月份销售数据的30家沪深及港股上市房企，当月共计实现销售额4401亿元，同比增长37%。上述房企前9月共计实现销售额3.5万亿元，同比增长38.7%。中原地产首席分析师张大伟认为，从当下销售数据看，2018年标杆房企销售规模预计将刷新历史记录，但整体看，上涨速度相比2017年明显开始放缓。

      龙头增速放缓

      由于调控仍处高压，今年“金九”成色明显不足。中金公司数据显示，9月60个城市新房销售面积环比仅增长1%，显著低于历史同期环比平均增速；同比增幅由8月的21%大幅收窄至3%。10个重点城市推盘量同比增长68%，延续下半年强劲势头，然而去化率大幅下滑至72%，是导致销售偏弱的主要原因。

      龙头房企尽管销售增速强于平均水平，但仍有所放缓。

      恒大、万科和碧桂园前9月销售金额均超过了4000亿元。其中恒大9月集中发力实现销售金额630.1亿元，同比增长42.07%；合约销售均价为每平方米人民币1.05万元。这使得公司前9月累计实现销售金额约达人民币4480.9亿元，同比增长22%。

      而万科和碧桂园前9月分别实现销售金额4315.5亿元和4155.8亿元，同比分别增长8.90%和38.36%。两家公司9月表现较为平淡，单月销售额同比均出现明显下滑。万科9月份实现销售面积302.5万平方米，同比上升10.85%；实现销售金额434.2亿元，同比减少6.26%。碧桂园9月实现销售367.4亿元，这一数字较2017年同期475亿元的销售金额同比下滑明显。

      这或许与两家企业战略调整有关，这两家企业均提出要放慢节奏，聚焦利润。万科董事长郁亮此前表示，房地产行业真正的转折点已来，楼市的需求急剧消失，开发商面临去化压力。碧桂园总裁莫斌则表示，全年结算面积从原先目标4100万平方米调整至3700万平方米，但是毛利率的预期不会变。

      中小房企分化

      中小房企业绩表现则较为分化。融创中国9月单月实现新增预订销售额547.3亿元，创下全年月度新高，前9月实现销售金额3219.8亿元，同比增长55%。除了前述四家房企外，还有世茂地产、招商蛇口、旭辉地产、金地集团、中南建设、龙湖集团以及绿城前9月销售金额突破1000亿元。

      其他9月销售较好的房企还包括禹洲集团和远洋集团，这两家公司9月份销售额环比增速都超过了100%，其中禹洲集团以单月65.61亿元的销售额创下全年月度新高，远洋集团单月销售135.1亿元，这是远洋集团本年度第二个销售过百亿的月份。

      不过也有一些房企表现不佳，尤其是小型房企，这些房企受制于项目储备和推盘速度，项目去化放缓导致业绩增速下降，其中景瑞地产、宝龙地产、花样年、阳光100等9月销售额环比增速均呈负增长，跌幅超过10%。

      土地储备方面，中原地产数据显示，大多数房企前9月仍在积极拿地，第一梯队除万科外整体较为稳健，第二梯队房企拿地力度较大。

      不过单月数据显示，大多数9月份拿地进度明显放缓，中原地产研究院数据显示，碧桂园2018年7月单月权益拿地金额接近100亿元，拿地面积为190.9万平方米。9月权益拿地金额仅为15.91亿元，权益拿地面积下降为34.15万平方米，不到7月单月水平的2成。万科9月份拿地仍非常积极，9月万科拿地17块，权益拿地金额达到94.18亿元，权益拿地面积达到273.8万平方米，目前位列第二。不过9月的权益拿地金额已经较7月份、8月份大幅下降。张大伟认为,在调控持续加码的趋势下，市场集中度进一步攀升，做大依然是当下房企的主流选择，这意味着房企拼规模的趋势在加剧。

      10月或以价换量

      张大伟表示，随着房地产调控的深入，房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象，从之前一年多的房企普遍上涨，逐渐开始出现了龙头房企上涨速度放缓。包括多家龙头房企，销售业绩都开始出现了逐渐放缓的迹象。后续市场很可能出现加速调整的可能性。

      数据上看，个别房企出现了销售均价下降的情况。中骏9月份的销售均价为1.05万元/平方米，8月份这一数据为1.5万元/平方米，环比下降近三成。建业在9月的销售均价同比下降7.5%。龙光地产的销售均价也出现下滑。