在房地产市场去库存中,棚改货币化安置的重要性不言而喻,但10月8日召开的国务院常务会议提出,要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。
“提高棚改货币化比例,正值房地产去库存的2014年至2017年,其宏观背景是商品房库存较高且去化周期长。但从目前情况来看,商品房库存已回落到2010年以来的低位,因此,货币化比例必须与市场环境一致。”恒大研究院副院长夏磊在接受记者采访时表示,此次会议提出的在房价有上涨压力、商品房库存小的城市降低甚至取消货币化比例,是非常及时的政策调整。
58安居客房产研究院首席分析师张波对记者表示,从去年8月份六部委提出控制货币化安置比例,到去年11月份对一些房上涨压力大的地方专项贷款不予支持,再到今年7月份住建部及时调整棚改安置政策,以及本次会议传递出的尽快取消货币化安置优惠政策,由此说明,取消货币化安置的进展将加速。
张波认为,在全国去库存压力逐步减轻的现状下,虽然当前一线、二线城市楼市降温的趋势渐渐清晰,但部分三线、四线城市依然维持房价上涨。此次会议提出的尽快取消货币化安置优惠政策,也是直指这类城市的房价上涨速度过快。但要注意的是,虽然货币化安置在整体上需要“尽快”退出,但也不能搞“一刀切”,要根据不同市县的具体情况来合理安排退出节奏,因地制宜制定策略。
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官方数据显示,今年1~8月,全国棚改新开工465万套,占年度目标任务的80%,完成投资11900多亿元。
在历经连续三年棚改新开工超过600万套的高峰后,我国棚户区改造步入攻坚期,在防止地方随意扩大范围的要求下,明年新开工规模有望逐渐缩减,上下游相关产业或受到一定影响。
纠偏地方
国务院总理10月8日主持召开国务院常务会议,部署推进棚户区改造工作,进一步改善住房困难群众居住条件。
会议指出,严格把好棚改范围和标准,坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。各地要严格评估财政承受能力,科学确定2019年度棚改任务。
从上述两个“严格”的表述中,已然可以看出今后棚改工作的新动向,即一方面要坚持推进而非叫停这一民生工程,另一方面又要即时纠正地方实际工作中的一些偏差做法,比如随意扩大棚改范围或者棚改成本控制不严等。
棚改对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩大有效需求等发挥了一举多得的重要作用。这也成为中国近年来推动大规模棚改的主要考量。
随着棚改开工规模的逐年增加,也出现了有地方对棚改范围和标准把握不严的情况。
住建部7月份表示,这些年各地对棚户区范围和标准的执行,总体上是好的,但一些地方还存在一些问题。比如,有的地方将棚改政策覆盖范围扩大到了一般建制镇,有的将道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入了棚改范围,也有的把房龄不长、结构比较安全的居民楼纳入了棚改范围。
对此情况,住建部称,将进一步合理界定和把握棚改的范围和标准。各地要坚持既尽力而为又量力而行的原则,切实评估论证财政承受,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子,进一步合理界定和把握棚改的标准和范围,重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。
在控制棚改成本方面,住建部要求,各地要树立精打细算理念,严格依法依规办事,严禁大手大脚花钱,严禁违规支出,确保按合同约定及时偿还棚改贷款,努力实现市域范围内棚改资金总体平衡。
开工量高位回落
近期业界对棚改货币化政策是否收紧格外关注,认为其将影响三四线楼市格局,但另一个值得关注的信号是棚改开工规模将逐年减少,这给上下游相关产业发展带来的影响将更为直接。
在2015~2017连续三年棚改量超过600万套后,2017年5月份国务院常务会议决定,实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万套。换言之,与2015~2017年三年计划相比,今后三年年均棚改开工量将下调至500万套,年均减少100万套。
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