土地市场进入量价调整磨合期 三四线推出土地将减少

      下半年以来，全国土地市场高单价、高溢价占比趋于低位，土地市场迎来平稳理性的下半场。机构数据显示，8月土地市场交易量再创年内新高，同时成交均价、溢价率等指标持续走低。价格方面，月内三四线城市成交金额占比有所下降，一二线城市交易规模虽有所增加，但平均价格均环比回落。

      近日，克而瑞研究中心发布的监测数据显示，8月土地市场供应幅数继续上涨，但整体供应建筑面积有所下滑，全国336城经营性土地供应建筑面积为27144万平方米，环比下降9%，供应幅数3882幅，环比涨幅为12%。

      同时，8月受监测的城市土地市场成交建筑面积大幅增长，成交建面和幅数都创下年内新高。受监测的336城经营性土地成交共3122幅，同环比分别上涨20%和9%，成交建筑面积26605万平方米，同环比涨幅分别为68%和37%。

      “在今年土地市场成交规模持续走高的基础上，8月成交体量再度大幅度增长。”克而瑞研究中心研究员吴嘉茗分析认为，这样的市场表现说明土地的需求量仍然维持在高位，但在不少省份明确“增加土地供应”、响应自然资源部“增存挂钩”机制后，供地力度加强，整个市场趋平特征更加显著。

      价格方面，8月土地市场呈现量升价跌的走势。其中，受监测的300城经营性土地成交总价共4446亿元，环比跌幅为10%，相比去年同期上涨21%，成交楼板价随之回落。吴嘉茗分析称：“8月土地成交均价仅为1671元/平方米，同环比分别大幅下滑28%和34%，价格降至2017年以来的最低水平，平均地价显著下行，结合溢价率下滑、流拍地块维持高位等市场走势来看，土地热度确有降温。”

      值得一提的是，8月恰逢上市房企年中业绩发布，大多数企业在发布业绩的同时表达了下半年审慎拿地的态度。业内分析认为，这主要是由于长期的政策调控仍无放松迹象，令企业对市场的预期受到影响，进而拿地态度发生转变。

      吴嘉茗表示，总体来看，8月重点地块成交热度大幅下降。月内，土地市场整体以量涨价跌的走势运行，各能级的土地成交价格均有回落，企业拿地态度趋于谨慎，政府方面也有多个省市进一步加强了土地侧的供给力度，在政府和企业的双方作用下，土地市场进入“磨合期”。

      克而瑞方面预计，接下来土地市场成交规模仍将维持高位。随着政府与企业在土地价格方面进一步磨合，未来重点城市流拍率会有所回落。但是受市场预期趋平、融资环境持续收紧、地方政府增加土地供应等因素影响，土地市场会迎来更加平稳、理性的下半场。

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      楼市调控与融资收紧双重压力下，控投资、快回款的发展策略，已然成为下半年房企们的普遍共识。但前景，是否乐观？

      “销售难度在逐渐加大，如果没有放松调控的政策，销售难度还会持续下去，去化率的难度也会提高。”万科投资者关系总监赵旭翔举例称，万科8月份当月去化率为47%，平均认购时间是半个月，如果半个月不能卖到30%就已经是较差了。

      融创中国董事会主席孙宏斌也在今年中期业绩会上表示，随着楼市调控政策的持续，人们的购买预期也会发生变化，其实8月份看，很明显的购买预期已经发生变化，因此融创也会非常谨慎。

      土地获取方面，在业内素以稳健著称的中海，在今年8月喊出“宁愿错失一些机会，也不想投错几块地”的发展口号。中国海外发展有限公司董事局主席兼行政总裁颜建国坦承，目前我们对市场保持高度谨慎的态度，现在的政策处于高度多变期，随时都有可能出下一步新的政策，所以谨慎投资是很必要的。

      “据我们了解，现在有几家超大型房企内部已经暂停拿地了。一方面是有相当一部分城市的地价已经明显下降，开发商存在买涨不买跌的观望心理；另一方面则是开发商手中能动用的资金也比较少。”华南一家房企中层告诉记者，所以无论是从投资策略还是现金流管理上讲，企业都不敢大规模投资。

      新城控股高级副总裁欧阳捷也告诉记者，房企不应再奢望未来的市场还会有高增长。平稳的市场，反而有利于企业做好战略规划、调整资源分配、争取均衡发展。欧阳捷建议，在拓展方面，房企应该缓拿地、拿对地、拿好地，便宜的土地永远可以拿。“融资方面，房企可以通过设立地产基金等多种形式，争取相对便宜的资金，降低融资成本。”欧阳捷续称，在保证产品和服务品质的同时，开发商应继续坚持资金高周转策略，加快资金回笼，确保企业现金流安全。

      易居企业集团CEO丁祖昱也认为，今年三四季度房企最重要的两个策略：一个是控投资，减少投资；一个是快回款，加快销售。