40城土地出让均价连跌五月 市场较冷下土地流拍较多

      易居研究院数据显示，8月，40个典型城市土地成交溢价率 17.3%，这一数字创下39个月来的新低，与去年同期相比下降20.9个百分点。

      土地市场退烧持续。

      近日，多家机构发布了8月土地市场相关数据。中国指数研究院数据显示，8月，全国 300个城市共成交土地面积7322万平方米，同比微增1%。土地出让金总额则为3516亿元，同比小幅增加4%，数据涨幅收窄明显。

      溢价率则持续下降。8月，全国300个城市土地平均溢价率为9%，较上月减少5个百分点，较去年同期下降21个百分点。

      易居研究院研究员沈昕表示，1-8月，40个典型城市累计土地成交面积同比增幅小幅扩大，累计土地出让金收入增幅持续收窄，成交均价也连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低，整个市场呈现降温态势。在调控趋严和金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场仍会逐渐降温。

      土地市场整体降温

      从机构发布的8月数据来看，尽管成交量与成交总金额依旧再创历史新高，但土地出让金增幅收窄、溢价率持续低位，土地市场降温愈发明显。

      从土地出让金的角度而言，尽管仍然维持正增长，但涨幅下降的态势依旧不变。

      中国指数研究院的数据显示，1-8月，全国受其监测的300城市土地出让金总额为26949亿元，同比增加约21%，比上月的23%有微幅下调。

      从当月数据来看，增幅收窄则更为明显。8月，300城整体出让金总额为3516亿元，同比上涨4%，这一涨幅比7月的9%有较大幅度下降。

      另外，从土地成交价格、溢价率等关键价格指标来看，房企拿地态度更加理性谨慎。

      易居研究院的数据显示，在土地流拍增多与三线城市土地成交比重增加的影响下，8月，受其监测的40个典型城市土地成交均价为4472元/平方米，环比下跌 2.9%。

      值得注意的是，这已是土地出让均价连续5个月同比下跌。

      溢价率方面，易居研究院数据显示，8月，40个典型城市土地成交溢价率 17.3%，这一数字创下39个月来的新低，与去年同期相比下降20.9个百分点。

      “对比2017年同期，房企拿地已经开始退烧。”中原地产首席分析师张大伟指出。

      张大伟认为，首先，各地楼市调控加码，特别是土地的限制加大，当下主流一二线城市都有针对土地限价限面积、限配套的要求，使得房企拿地出溢价的难度越来越大。其次，房企拿地分化，龙头房企融资难度小，拿地更集中。第三，为了降低风险，越来越多的房企拿地形式从之前的招拍挂逐渐进入股权交易市场。

      同时，也有机构指出，上半年的土地市场火热，与龙头房企销售回笼资金充裕，杠杆率继续提升有关。在降杠杆背景下，这一态势或者下半年迎来逆转。

      中信证券认为，上半年企业继续加杠杆，A股房地产上市公司2018年中期净负债率达到101.9%，超过去年底94.3%的水平。而随着市场去化速度减慢，企业转而悲观，预计下半年板块拿地资金投入将负增长，而整体杠杆率或有所下降。

      区域分化明显

      尽管土地市场整体趋冷，从区域来看，一些热点城市开始退烧，另一些热点三四线城市，则在政府加大供应和房企积极进入的双重推动下，土地市场出现回暖。

      易居研究院数据显示，8月，洛阳、合肥、北海、宁波和金华等二三线城市的溢价率较高，而土地限价政策严厉的上海、青岛、深圳等10个城市，8月土地出让溢价率都为0。

      其中，以2216.2亿土地出让收入稳居前8月全国第一，今年以来土地市场持续火爆的杭州，近期土地市场降温也引起关注。