租赁将带动房地产金融发展 长租公寓增供给缓解压力

      对投资者来讲，房地产证券组合为其提供了新的投资渠道，并且其具有较高的现金回报、市场价值稳定，是一种可以有效分散风险的高回报投资组合。

      日前，北京某区一房主发消息称，自家120平方米的房子，预期租价7500元/月，找中介询价时房源被争抢，最终租金定价10800元/月。

      租房市场仿佛“变了天”，与以往拼命向房东压价的做法不同，如今的房地产中介为了获得房源甚至不惜大幅提价，与竞争对手争得头破血流也要拿下房源。

      以上现象的出现，一方面是因为地区经济发展水平存在差异人口流动性较强，加上毕业季、春节等时间性因素，租房需求在总体增长的同时，呈现出阶段性猛增的特点。另一方面，房地产阶段性调控初具成效，房地产市场已经进入存量时代，对房地产乱象的整顿使得合法房源进一步减少，加之二手市场活跃不断吸走流量，更使得租赁市场房源重金难求。在卖方市场条件下，商品自然呈现的是高价状态。

      房源少、房价高，背后也就意味着高利润。这也解释了为什么目前各房地产商纷纷开始转型升级，转向自持性商品房的开发，走开发+经营的道路。在房地产市场的当前阶段，转身做房东，对于企业来说，是一种相对低风险+高利润的投资组合。

      从当前的政策趋势来看，自持性商品房的投资正处于红利期，其土地成本较低，并且国有企业也在积极地发挥作用。据有关资料显示，杭州有两家国企已经参与到租赁公寓的试点。

      值得注意的是，类似于长租住房类的房地产长效机制，将一定程度带动房地产金融的发展。目前。以住房租赁为底层资产的证券化产品主要有两种REITs、CMBS。所谓的房地产证券化即以房地产为债券标的，以信托或抵押的方式，最终组成资产组合以股票或债权的形式发行入市。

      对于当今的房地产市场来讲，房地产证券化颇具现实意义。从商业银行等金融机构来说，以现有房屋地产抵押或信托进行投融资，房地产证券化能有效地减少银行资产的流动性风险，提高银行资本利用率。对投资者来讲，房地产证券组合为其提供了新的投资渠道，并且其具有较高的现金回报、市场价值稳定，是一种可以有效分散风险的高回报投资组合。

      不论从政策层面来讲，还是从房地产市场现状来看，房租价格在未来都是呈上升趋势的。在住房需求不断增加的状况下，目前杭州、厦门、福州等地已经相继出台相关租赁新规，租赁市场正在迎来政策红利期。同时，房地产市场投资销售模式的利润空间正在下降，投资经营的模式正在焕发新的发展生机。

      不过，虽然房地产租赁是朝阳产业，高增长象征良好的发展势头，但是如今租金过快地上涨，则完全淹没了租房对购房的经济替代意义，这与保障民生的目标是背道而驰的。

      根据以上数据，暂且不论中介的利润空间，仅10800元/月的租金够在三四线城市购买一平米的房子，租住两年的费用已经与100平米首付费用齐肩。因此，房地产租赁必须要“正根基”才能获得长久健康的发展。其中，最核心的问题在于，为防止从现在的“买不起房”到将来的“租不起房”，政策指导方面需要未雨绸缪。

      首先，盘活存量优化房源供给结构，同时广开渠道，增加信息透明度，防止租价过高偏离，损害整个租客的权益和整个市场的发展。其次，培育新生市场主体，创新经营模式比如采用托管，同时加紧对市场行为的规范管理，完善管理监督机制，廓清市场发展风气，为长久发展创造一个良好的行业环境。

      最重要的是，加快廉租房等保障性住房的建设，建立起租赁市场的保障机制，形成多层次的供给机制。同时，增加政策扶持力度，为其发展提供政策红利真正地活跃租赁市场，为房地产发展注入新活力。

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      2018年6月起，北京租赁市场步入传统旺季，需求量集中释放，平均租金出现微涨但涨幅出现收窄。专家表示，自如等长租公寓作为专业租赁机构通过增加高性价比房源供给，稳定租期管理，起到缓解租金压力的蓄水池作用。

      据贝壳研究院最新数据显示，6月以来北京租赁成交量环比明显增加19.2%，房源成交周期缩短为一年以来的最低值。市场成交节奏加快，侧面反映出当前租赁市场的需求的增长。

      每年暑期，都是院校毕业生租房需求集中释放高峰期，95后租客占比明显增加。业内专家预计今年北京租房旺季将持续到8月，成交量将与7月持平或有进一步上升。