三至六线城市存在房地产泡沫 严防楼市预期“燥热”

      近一年以来，全国房地产去库存任务总体已经基本完成，但房地产又转而进入到一个新的阶段，即大部分城市处于库存相对紧缺需要补货的状态。

      易居研究院统计数据显示，全国百城住宅库存规模连跌35个月，回落到了6年前的水平。截至今年5月份，100个城市新建商品住宅的库存去化周期平均为9.8个月，其中一线城市、二线城市、三四线城市新建商品住宅存销比分别为13.4个月、9.7个月和9.6个月。

      房地产住宅库存去化周期合理区间一般为12~16个月，目前一到四线城市库存均低于正常水平，显示市场至少部分存在供不应求的状态。

      再看价格数据。国家统计局数据显示，今年1~6月，全国商品房销售面积为77143万平方米，同比增长3.3%，商品房销售额66945亿元，增长13.2%，说明价格上涨幅度高于面积增长。

      易居房地产研究院数据表明，今年6月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为1.1%，相比5月份的0.8%继续扩大。据统计，截至2018年4月份，全国有62个城市住房每平方米单价破万元，其中三四线城市占比达三分之一。易居房地产研究院房价收入比偏离度研究报告显示，2017年全国典型83个城市中有44个城市呈现不同程度的房价透支状况。

      由于整体去化周期偏紧，即使供应端发力，估计也要大半年时间，一些城市的房地产未来仍可能处于供不应求状态，换句话说，房价上涨压力依然存在。考虑到三四线城市房价上涨的压力并不比一二线低，房价收入比指标可能进一步恶化。

      以往我们谈房地产泡沫，一般指是的一线和热点二线城市房价过高的问题，但毕竟集中在少数城市。去库存政策执行近3年后，房地产供应过剩的问题基本解决，但新问题来了，就是除了一二线城市房价高企之外，众多三四线城市也普遍出现房价上涨过快、房价收入比偏离正常水平的现象。

      这些新情况告诉我们，房地产泡沫有从局部少数城市向全国蔓延的危险倾向，这必须引起高度警觉，监管层需要当机立断，采取各种有效措施遏制这一趋势蔓延。

      如果房地产泡沫扩大化，其危害是极大的，除了直接影响经济安全、金融安全，还会直接影响老百姓(603883,股吧)美好生活的追求与实现。

      谨防房地产泡沫扩大化，首先要破除对三四线乃至五六线城市的两个普遍认识误区。

      第一个误区认为这些城市人口一般都负增长，所以其房地产需求很有限或者会下降，价格泡沫就更不用担心了。

      根据笔者的统计，这些城市特别是中西部城市，很多常住人口都出现减少，但其2009年到2017年的成交面积和价格基本都呈明显上扬之势，虽然中间会有一定波动，这又该如何解释呢？

      笔者的研究结论是，这些城市房地产的成交量在中短期与人口增减量关系不大，主要与其人口存量关系密切。

      比如一个城市一年减少1万人，10年减少10万人，但其存量可能还有80万、100万或者更多，这些城市城镇化率一般都低于全国平均水平，乡镇大量人口进城的历史步伐正在快步向前，城镇化正处于快速发展时期，所以房地产成交量总体不断上扬，房价总体上涨。

      更何况出去的10万人，很多离土不离乡，在沿海地区赚到了钱，有很多还是回老家买房子。有人认为，三四线这轮上涨主要是因为棚改推动，这是有一定道理的，但棚改不是全部原因。笔者考察过很多中小城市，有些城市棚改基本没有启动或正准备启动，但市场形势依然比较红火，原因就在于城镇化发展空间非常巨大。

      棚改和货币安置应该说是锦上添花，助推房地产走向火爆，但根本因素还在于城镇化，这是基础。还有人认为，三四线城市楼市火爆是因为一二线需求外溢，这个因素对少数一线和热点二线周边城市有解释力，广大中小城市购房需求主要是内生市场，与一二线外溢需求有点关系，但很有限。

      第二个误区是认为这些城市经济没有一二线发达，人均GDP和人均收入都比较低，所以住房购买能力也比较低，房地产泡沫难以产生，缺乏经济基础，这个观点也非常容易误导人。

      衡量购房能力和房价高低主要看房价收入比，广大三至六线城市虽然收入水平低，但房价更低，其房价收入比普遍在3到9之间，而经济最发达的一线和热点二线城市房价收入比普遍在10到20之间，从这个角度衡量，三四线乃至五六线的居民购房能力远高于一二线，这是事实。