楼市降温措施已奏效 房企利润王中海地产逆周期扩张

　　根据标普全球评级近日发布的报告，房地产调控措施在控制中国和新加坡房价上涨方面取得了一定成效。澳大利亚和中国的楼市可能有所降温，但亚太其他地区的房价上涨势头依旧强劲。

　　自该机构去年10月发布上一份报告以来，亚太地区住宅市场一直保持坚挺。有利的经济环境、紧俏的劳动力市场及宽松的货币政策支撑了亚太区楼价。

　　“根据最新可获得的季度性数据显示，在我们研究的市场当中，只有三个区域出现了价格下跌，分别是中国内地的一线城市、新加坡的公共住房市场和悉尼。”标普全球评级亚太区经济学家Vishrut Rana表示。

　　报告指出，在中国，为抑制一线城市房价过热而出台的的严格调控政策，已使该区域一季度房价小幅下跌。二线城市的房价调控力度与一线城市相比稍显温和，但仍旧非常严格。调控政策在一定程度上放缓了抵押贷款增速，但中国住房抵押贷款市场的扩张速度仍高居亚太区之首。

　　此外，报告还指出，亚太区住房抵押贷款规模全面增加，尽管增速较半年前有所放缓。货币政策仍然高度宽松，导致抵押贷款利率下降、抵押贷款融资条件放松。

　　相关新闻：

　　房企“利润王”中国海外发展有限公司(以下简称中海地产)步入颜建国时代后，有两点巨大的变化，一是规模提速，一是运营加码。

　　作为一家老牌央企，成本控制和融资成本的优势，使中海在净利润的表现上常年位居同行前列，但近几年规模增速落后于碧桂园、融创等新进房企。而在颜建国回归后，中海开始提速，去年以来在公开土地市场的表现相比以往，可谓“激进”。

　　在开发业务提速同时，中海还全方位转型做城市运营商，产业群涵盖写字楼、购物中心、星级酒店、物流等产业。其中场馆建设和运营是一大块，雄安市民服务中心及深圳“两馆”都是其运营的组成部分。

　　通过开发+运营而持续提升利润，是当前几乎所有大型房企一致的路径。中海也加入了这一角逐，在运营和租赁收入的赛道，竞争才刚刚开始。

　　规模提速

　　自去年元月颜建国担任董事会主席兼行政总裁开始，中海地产在传统房地产开发业务上的规模，包括销售和拿地扩储速度明显加快，意图在规模和利润上双双实现快速增长。

　　中海2017年业绩报告显示，报告期内集团收入为1660.4亿港元，毛利率32.9%，同比上升5.1%，利润率达24.6%。

　　颜建国在业绩会上提出2018年2900亿港元的销售目标，并强调：“有信心2020年实现4000亿港元销售(目标)”。

　　前五月，中海系列公司的累计合约物业销售约为1127.12亿港元，同比增长16.48%。

　　据克而瑞研究中心公布的《2018年1-5月房企销售排行榜》，中海地产1-5月销售面积位列同行第七。

　　而拿地方面，中海地产自去年以来，就一直保持相对“激进”的态势。

　　财报显示，2017年中海在内地的31个城市和香港买入了76幅地块，耗资1106亿港元。总楼面面积1741万平方米;权益建筑面积为1463万平方米，同比增长200.8%。

　　3月份的业绩会上，中海方面表示，2018年将继续积极拿地，计划新拿地权益投资额港元1350亿元，同比增长22%。

　　申万宏源报告显示，中海今年一季度仍持续积极增加土储，共计新增17个项目，权益代价为280亿元，平均土地成本6229元/平米(2017年为6501元/平米)，土地支出占同期合约销售金额的比例维持在50%的水平。但公司在拓展城市布局时仍维持审慎态度，在2017年仅新进入4个新城市，且在2018年一季度未进入任何新城市。

　　中海地产公告显示，2018年前5个月共新收购土地183.11万平方米，耗资319.23亿元;在亿翰智库公布的《2018年1-5月中国典型房企新增货值TOP100》中，中海地产以774.8亿元位列十二。

　　申万称，截至3月末，中海手持现金从2017年末的1040亿港元下降至925亿港元，推动净负债率上升9个百分点至36%，主要原因在于公司一季度继续致力于增加土储。

　　中金公司指出，中海资产负债表强劲，支撑逆周期扩张。截至2017年底，公司净资产负债率27.9%和平均融资成本4.27%均为业内最低。

　　加码运营

　　和同行一样，中海自身的定位也在发生转变。去年业绩会上，颜建国就曾表示，房企不应只满足住宅板块开发，而应是开发+运营综合服务商。中海的最新定位是，成为卓越的国际化不动产开发运营集团。

　　中海城市运营业务包括中海系甲级写字楼、购物中心、星级酒店、地铁上盖、城市更新与区域综合开发、旅游度假产业和物流产业。