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【掌柜日报】长租公寓实现0到1 规模化发展路径仍需探索

来源:房掌柜  整理 保定房掌柜  2018-06-25 10:35:08
[摘要]在国家大力提倡“租购并举”的背景下,中国房地产业面临重大变革,同时,一二线城市房价居高不下,城市中年轻人的租房需求不断增加,在政策、资本及消费升级的共同推动下,长租公寓成为当下火爆的行业

      在国家大力提倡“租购并举”的背景下,中国房地产业面临重大变革,同时,一二线城市房价居高不下,城市中年轻人的租房需求不断增加,在政策、资本及消费升级的共同推动下,长租公寓成为当下火爆的行业。

      然而,在这个“租赁万亿蓝海”和公认的风口上,却有部分企业已经倒下,这是否意味着长租公寓在成熟之际已经遭遇瓶颈?在完成了“0到1”的积累后,当前长租公寓行业最大的问题是什么?盈利模式如何突破?资产证券化是长租公寓规模化发展的救星吗?

      对于业界关心的问题,记者日前走访了北京的万科泊寓、龙湖冠寓、自如寓、熊猫公寓、新派公寓、安歆公寓等多家长租公寓门店,并对租客及多家品牌公寓负责人进行了深入采访。

      需求旺盛

      多家门店几乎满租

      日前,记者走访了多家长租公寓门店发现,除了安歆公寓面向企业基层职工提供床位外,其他公寓大多是面向年轻白领提供独立房间;白领公寓需求旺盛,有的门店已经满租,需要排队预约,有的门店仅剩一两间房,租客们多是在附近工作的年轻人,也有部分在校大学生。

      与普通小区里的合租或整租住宅相比,长租公寓最大的特点是有宽敞整洁、功能多样的公共社交区域(简称“公区”),白领公寓的休闲办公区、健身区、快递柜是标配,有的还增加了公共厨房、阅读区、影音娱乐区等配套设施,并有专门的管家服务和24小时保安。也正因为有增值服务,这些公寓的租金比附近住宅小区里面积差不多的房间要贵一些,有的品牌公寓还要加收10%的服务管理费。

      位于北京东北四环外的龙湖冠寓,公区面积比较大,记者看到,前台有管家提供咖啡饮品,有人在用电脑工作,有人窝在沙发上看书,也有人在跟闺蜜喝茶聊天,偶尔有人在台球桌前打几杆。

      一位年轻女士告诉记者,她在附近工作,平日白天公区人不多,晚上和周末人会多一些,有时这里会组织一些活动。“开始时我是被这里的公区吸引,后来发现自己的利用率并不高,大多时间下班回来还是待在房间里,这也跟个人性格有关,不过住在这里比较安全,楼上公寓区没有门卡电梯是上不去的。”她说。

      在位于北京东南四环的熊猫公寓的公区,一位年轻男士一边敲着电脑一边用耳机跟人聊天,他说他在东三环工作,平时时间灵活,除了外出工作时间,公区呆的时间较多,已经在这里住了一年多。

      不过,记者在多家公寓门店采访过程中了解到,并不是所有租客选择长租公寓都是看重公区,实际需求各有不同。

      万科泊寓北京东南三环店的一位租客告诉记者,他在西边工作,但朋友大多在东边,他选择这里是看重地理位置方便,同时也是冲着万科的品牌。

      “我老婆在附近工作,我们选择这里就图方便省事,之前租住的地方,房间里设施出现问题找中介维修特别麻烦,这里随时有人管。”租住在新派公寓北京CBD店的一位中年男士对记者说。

      与上述白领公寓不同,安歆公寓是唯一做酒店式入户打扫、唯一提供并定期更换床品的公寓,即使是4~6人一间房,看起来也比较干净,不像想象中的集体宿舍那样脏乱差没人管,而且一层有门禁。一位倒夜班回来的企业职工告诉证券时报记者,这里比他之前的集体宿舍要安全干净。

      记者还了解到,这些品牌公寓中,除了新派公寓CBD店当初是整栋买下来的外,其他公寓楼大多是整栋租来的,有的租的是经营困难的酒店,有的租的是政府闲置办公楼,后期进行装修改造后再对外出租并运营管理,这种模式被业内称为包租模式,即二房东模式。

      部分企业“阵亡”

      行业将进入深水区

      尽管长租公寓需求旺盛,但是去年底以来,已经有一些租赁企业开始感到盈利的压力、增长的乏力,其中GO窝公寓、Color公寓、好熙家公寓、爱公寓等已经“阵亡”。这是否意味着长租公寓在成熟之际已经遭遇瓶颈?

      对于市场刚刚崛起就有部分企业“阵亡”的原因,贝壳研究院院长杨现领认为,很多租赁品牌出现了问题,表面上出在“出租”环节,但实际是“资产”环节不合理,拿房价格过高,快速上规模发展,死得很惨烈。“今年还将有一批租赁品牌死掉,所有‘死掉’的都是因为高杠杆快速拿房,却根本消化不了。”他说,但这并不意味着租赁行业整体遭遇瓶颈,因为在租赁人口快速增长、租金上涨、租金收入比上涨这三个动力叠加驱动下,中国的租赁市场还有很大的发展空间。

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责任编辑:谭劲松

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