资本热捧下租房市场的融资真相 自如获得40亿元融资

　　在租售并举的大潮之下，各路人马纷纷布局长租公寓。

　　1月16日，链家旗下的长租公寓品牌——自如获得40亿人民币A轮融资。这是中国长租公寓行业规模最大的一笔融资。领投方是华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构。

　　过去一年多，长租公寓在全国大爆发。截至2017年底，北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计达300多个，管理房间数量超过200万间。

　　在政府接二连三地出台鼓励住房租赁的政策之下，金融机构也大举进入，大力推出租房类融资产品。

　　“领导让我出差到一个地方，就先去扫楼和踩盘。”

　　东兴证券资产管理部经理王彤最近在疯狂地研究租赁住房市场的融资产品。

　　王彤说，以前这是一个冷门的产品类别，可是最近半年来，租房类融资产品一下子火爆起来了，同行聚在一起都会谈论起这个话题：产品结构、资产收益、政策动向等等。

　　“可以这么说，如果哪家银行、券商不去做这块，那他们就彻底out了。”王彤说。

　　目前房租市场的融资产品，以主体为标准，大概有三类，一是中介自营长租公寓发行的，如链家自如发行的ABS（资产支持计划），二是创业型公寓运营商发行的，如新派公寓发行的ABS。三是开发商发行的，如保利近期发行的保利一号ABS。

　　以融资产品的底层资产为标准，大概有两类，一类是以租金收益为标的资产，如链家自如发行的ABS，一类以房产为标的资产，如保利发行的保利一号。

　　而这以上这些产品之中，发行者几乎都有兜底的增信措施，即如果租房收益和资产增值不足以覆盖对投资者的收益承诺，则发行者需要补足资金以兜底。

　　“这种兜底增信措施，一方面当然是对投资者负责，另一方面也说明此类产品还不太被市场认可，大家还是不太看好租房的收益。”王彤表示。

　　在行业收益普遍偏低，租房市场值得资本热捧吗？

　　40亿融资与5亿元的ABS

　　在宣布获得40亿融资的当天，链家董事长左晖认为，这一天是“自如的成人礼”。

　　按照融创方面披露的5000万美金，投后占股1.56%计算，自如目前的估值接近200亿人民币。

　　自如成立于2011年，刚开始依托链家创立，2016年开始独立出来。

　　链家研究院院长杨现领表示，链家自如一开始做得很痛苦，基本是亏本在做，但是即使如此，链家也要付出资本、资源和精力去做，因为这是未来的一个大方向和大风口，假以时日，终会获得回报。

　　截至2017年底，自如进入了北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、天津、广州、武汉9座城市，为超过20万业主委托管理50万间房源，累计服务120万名自如客。2015年租金收入45亿元，2016年达到了90亿元，2017年的租金收入突破160亿元。

　　“租赁市场目前到了一个关键节点，中国会有很多租赁平台、运营平台发展起来；自如有可观的现金流，其实不需要融资，但要迎接更大的事业，需要更多的伙伴，所以才融资。”左晖在融资的当天谈到。

　　其实，自如在获得机构投资前，已经在尝试资产证券化产品的融资渠道。

　　2017年8月15日，自如成功发行了国内首单租房市场消费分期类ABS——“中信证券(600030,股吧)-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划“，该单ABS产品由中信证券担任计划管理人及承销机构，期限两年，首期发行规模5亿元，本专项计划优先级票面利率5.39%。

　　自如的ABS产品，以租房分期消费贷款为底层资产。自如对机构投资者的收益进行兜底，在两年循环期内，如果自如的收益不足以覆盖首批投资者本息收益，自如方面需要补充差额，用来满足投资者的收益要求。

　　根据自如CEO熊林介绍，以2016年自如过手租金超过90亿元为例，如果以10%优质季付租户作为自如1号底层资产计算，折合到每月为0.75亿元，按季预付租金中除去当月租金，自如手中每月至少有1.5亿元应付给房东的租金结余。

　　“也就是说，自如方面通过鼓励租户预付租金和管理费可以获得充足的现金流，这部分现金流可以形成一个浮动的资金池，同时，自如方面通过信用筛选不断提高租户整体优质率，从而成为自如1号兑付的保障。”

　　但协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，大部分长租公寓还是拿房做二房东的模式，“房子不是自己的，没有产权，只好用租金收益去发行ABS。收益型的ABS相比于物业资产型ABS，不确定性更高。因为后者有房子在那儿，还有物业的增值，而前者只能靠租金收益，风险较高。

　　不卖资产，卖ABS的新派

　　和链家左晖一样，新派公寓的创始人、CEO王戈宏也亲身感受到了房屋租赁市场的火爆。“最近都是在跟各种资本、开发商和券商的人聊。”

　　2017年四季度，新派公寓发行了一期2.7亿元的长租公寓权益类资产支持专项计划（下称新派ABS）。这一产品甫一问世，就被市场冠以“国内首单租房租赁类REITs（Real Estate Investment Trusts 房地产投资信托基金）”。

　　根据王戈宏介绍，新派ABS从筹备到发行也就一个月左右的时间，非常快，“有几个原因，一是本身标的资产很好，位于核心城市的核心地段，房租有保障；二是运营好，新派公寓在业界有口碑；三是政府大力提倡租赁住房，赶上了政策上的风口。”

　　新派ABS总体资金为2.7亿元，其中1.3亿为优先级，1.4亿为劣后级，产品的期限为3+2年。底层资产为新派公寓北京CBD店。

　　（房掌柜整理来自腾讯财经、易名中国 ）