“从现在至2030年,城镇常住人口将从7.8亿增至9亿,还存在对房地产的巨大需求。”中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁在27日《地产》杂志主办的主题为“新壁垒 新出路”的第十三届中国地产金融年会上表示。
李铁
在主题演讲中,李铁表示,中国常住人口的城镇化率才57.35%,户籍人口的城镇化率仅41%,中国还有巨大的发展空间。尽管中国目前经济从原来的两位数增长降到现在的个位数增长,中国巨大的城镇化潜力仍将持续释放,助推中国经济的长远发展。
即使中国每年城镇化的速度降至0.6%-0.8%,每年还有一千多万人口进入城镇。而根据测算,从现在至2030年,城镇常住人口将从7.8亿增至9亿,还存在对房地产的巨大需求。因此,业界不必过度担忧房地产的未来发展。
虽然国家一再强调“房住不炒”,但是,当前国内投资渠道不畅,银行负利率,股市又是长期熊市,投资房地产也是一种选择。这也是尽管国家和地方采取了限购、限贷等政策,还抑制不住房价上涨的重要原因。
在谈到土地财政时,李铁表示,尤其各地地级市以下的县级政府对土地财政的依赖程度很深,房价上升有利于这些地方政府获得更多财力。地方政府在幕后助推也是房价上涨的一个重要原因。而政府推动房价上涨,地方经济的发展则必将受到影响。因此,研究城镇化,离不开研究土地财政。尽快改变地方过度依赖土地财政的状况,也是一个现实中的改革难点。
在产业转移问题上,李铁表示,成本决定了产业的转移:任何一个发达国家发展到一定程度时,工业都要远离城市,这也是美国、欧洲的许多大公司选址于大城市周边的小城镇,而不是城市主城区的原因。中国目前也面临着这种选择。当前中国特色小镇的发展也表明,不应按照等级化的模式,把经济要素都集中在高等级城市里。
关于当前的房地产调控,李铁认为,当前的“分城施策”应进一步细化,摒弃行政辖区主导的房地产发展模式。也就是说,城市主城区的病不能让辖区也吃药,核心城市的病不能让周边的中小城镇吃药。“北京主城区房价上涨是规律,可是北京周边的中小城市、小城镇,甚至河北的小城镇并没有病,为什么也让他们吃北京主城区的药呢。”
包括为了治理城市病实行的人口控制政策、交通管理政策等也应进一步优化。“主城区堵车,郊区不堵车啊,北京郊区有无数个小城镇,河北也有无数的小城市,这些地方不堵车,为什么我们的药给他们吃?”
在谈到最近国家大力推动发展的住房租赁市场时,李铁说,其实广东省的住房租赁市场发展的非常好。广东2400万-3000万的外来人口中,80%以上的人都住在租赁房中。为什么广东的租赁市场发展的比较好?因为他们都住在集体土地的出租屋里。为什么这些宅基地出租屋那么稳定?因为住房的功能和产权决定了经营的长期化?为什么其他地区大城市的住房租赁市场不稳定?因为那里的人买房子是为了投资和投机,今天租给你,明天卖掉,当然不稳定。但是,在广东及过去北京的城中村,住房租赁市场长期稳定,他们是市场供应的调节剂。“所以,通过集体土地的改革,租赁市场的改革,我们还有很多的方法可用,很多的路径可走。”
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