郁亮远征 普洛斯后万科为何拟购俄罗斯43亿美元资产

      继7月份远走新加坡之后，万科再次将目光投向了海外，这一次是俄罗斯。

      9月26日俄罗斯媒体消息，万科正与俄罗斯商业地产投资企业O1 Properties举行谈判，商讨收购其30-51%的股份，但目前没有签署任何协议。

      O1 Properties在2010年成立，主要投资于俄罗斯的商业地产市场，截至2016年底，拥有和管理位于莫斯科市的15栋运营中的办公物业，上述资产的总价值约为43.4亿美元。

      就此事件，观点地产新媒体向万科董事会秘书朱旭进行求证，但截至发稿，对方并未予回应。

      郁亮远征俄罗斯

      观点地产新媒体了解，截至2016年底，O1 Properties拥有的投资物业总建筑占地面积（Gross Building Area）为74.3万平方米，可出租净面积（Net Rentable Area）合计58.4万平方米，其中11栋为甲级（Class A）写字楼。

      公开信息显示，O1 Properties上述物业的主要租户为跨国蓝筹企业和俄罗斯本土公司，包括大众汽车集团、华特迪士尼公司、普华永道、麦肯锡、德勤、LG和花旗银行等。

      俄罗斯的商业地产投资，曾因地缘政治问题和金融市场在2014年末-2015年初过度波动，而进入了不景气的状态。

      数据显示，2015年1-5月俄罗斯商业房地产投资同比下降44%，投资额为6.5亿欧元，原因之一是金融市场“过度波动”。这一状况从去年年底已开始得到改变，包括O1 Properties在内正在吸引着来自中国的买家。

      此前9月19日，外媒已披露O1 Properties与一家来自中国的投资者商讨股权出售事宜。报道称，俄罗斯商人Boris Mints及其家族拥有O1 Properties的多数股权，而Mints家族准备出售其所拥有的重大股份。O1 Properties回应时承认，确实正在与包括中国投资者在内的不同公司进行接触。

      随着更多细节浮出水面，9月26日外媒披露，上述“中国投资者”即为万科。报道进一步指，目前万科正在对O1 Properties公司进行尽职调查，根据调查结果将决定股比的大小，可能收购的股权比例范围介于30-51%之间，但尚未签署任何协议。

      实际上，近来关注俄罗斯投资机会的中国企业不止万科一家。

      路透4月曾报道称，中国国家开发银行考虑为一个寻求入股俄罗斯最大黄金生产商极地黄金(Polyus)的中国财团提供融资。该财团由复星国际牵头，自去年以来一直在洽商收购极地黄金的部分股权。复星国际已与俄方商定，斥资20亿美元收购“极地黄金”公司20%至25%股权。

      从更大的层面而言，俄罗斯的投资环境似乎对中国更加开放。在9月6─7日俄罗斯海参崴举行的东方经济论坛上，俄方还特意安排香港恒隆集团兼恒隆地产董事长陈启宗作为主持。

      当时俄罗斯总统普京在对话中提及，俄罗斯远东地区吸引到的投资“80%来自中国朋友”，投资额约达90亿美元。他亦表示，希冀远东地区的繁荣能使俄罗斯作为一个全球性大国的影响，反映在经济层面上。

      万科海外触角

      万科是一个不缺乏新闻的公司，收购俄罗斯O1 Properties股权的消息一出，便引起了极大的关注。

      实际上，在房地产黄金时代结束的背景下，近几年万科一直在谋求为多产业化、全产业链布局做准备，海外收购看起来将可能成为其多产业化中的重要部分。

      在远征俄罗斯之前，万科董事局的变动已经预示着，白银时代下这家房企将发生改变。观点地产新媒体不完全统计，自6月底接替王石出任万科董事会主席以来，郁亮在国内先后祭出700亿收购广信资产包、联手天安数码城扩张产业园区，以及落地健康小镇等指令。

      对于海外市场，郁亮执掌下的万科，先将目光投向了新加坡的物流巨头普洛斯。

      7月14日，万科公告披露，此前其联合普洛斯公司现任CEO梅志明、厚朴、高瓴资本、中银投共同参与普洛斯的收购事宜，已经获得普洛斯及董事会同意，交易收购单价为每股3.38新加坡元，交易总价约为159亿新加坡元，折合约785亿元人民币，约116亿美元。

      这是万科过去30余年以来，在海外最为大胆的一次投资行动。如若本次普洛斯私有化能够完成，将成为亚洲历史上最大的私募股权并购，而万科也有望成为普洛斯的最大股东（持股21.4%），更是一举扩大了其在物流地产的布局。

      郁亮在2017年中期业绩发布会上表示，万科的物流地产在行业大概排名第四到第五位，但与普洛斯结合后，将追求成为全国乃至全球第一。

      实际上，万科的海外投资步伐从2015年开始便不再是小步走。观点地产新媒体了解，万科此前在内部启动一项以金融和投资为主要业务计划，亦即如今的V Capital。

      2015年6月17日，万科在香港设立万丈资本作为VCapital计划的业务实体，时任万科副总裁的丁长峰曾指出，该公司的投资方式和目的是以独立或者联合其他合作方以投资为目的，对境内外不动产物业进行收购。

      此后的万科，于2015年10月通过注资收购伦敦科技城核心带The Stage大型楼盘项目21%的股份，获得共包括14个地块的12个规模不等的楼盘、总量逾3000套的住宅项目群；并于在2016年，以1.15亿英镑的价格，从英国Henderson房地产基金手中购买位于伦敦核心区域St James的商业物业Ryder Court。

      2016年6月，万科和美国Brightstone Capital Partners联合宣布在纽约建立一个全球地产投资管理平台“Brightstone”，该平台旨在购置全球主要市场的高品质物业。

      随着王石淡出、郁亮接任董事会主席，外界开始见证，“郁时代”的万科，正在大刀阔斧地进行海外并购。在大肆进行国际收购背后，郁亮推行的“春暖花开”人才计划，正悄然为海外业务补充团队储备。

      观点地产新媒体了解，2016年下半年，郁亮发起海外精英人才的招聘计划，其中一拨人正将为万科海外拓展之用。据悉，“春暖花开”招聘计划为期四年，共计约招聘五六十人，平均每年十来个，而且这些人必须出身名校/名企/海外商学院。