重金买学区房却陷户籍问题 律师建议：买卖合同加入

   购房者购买二手房，有的是为了自住，有的是为了投资，还有不少人是为学位。但是，购买学区房常常存在一种风险，即所涉房屋上的户籍问题。由于上一手甚至上两手业主户籍未迁出，导致购房者无法将户籍迁入所购买房屋，进而无法实现子女就近入读优质小学的目的。对此，法律人士表示，购房者一方面要进行一定的了解和调查，最重要的是要在合同条款中订立约束条款，双方应书面约定好户口迁出的时间、解除合同的条件及其违约责任。对一般家庭来说，购房属于大额支出，购买二手房比一手楼更为复杂，最好请房地产专业律师指导处理。

  案例：

  购买学位房却“竹篮打水”

  2015年12月，王少华（化名，下文所涉人名也均为化名）通过房屋中介公司，以365万元的价格购买了位于广州市越秀区东风广场 ( 详情 图库 团购 点评 ) 的一套45平方米二手房，以便让即将读小学的儿子就近入学至名牌小学东风东小学。王女士对该套房屋很满意，当即就给该房屋的所有人李宾付清了全部房款，不久即取得了房屋的产权证。

  数日后，她想迁入户口时才发现，自己所购入的房屋中，户口还有一个名叫柳如烟的七十岁老太太的名字。无奈，王女士只好找到售房者李宾，要求其协助办理户口迁移手续。李宾表示自己也无能为力。因为柳如烟老太太是上一任房屋产权人，而其本人并没有居住在广州，数年前随儿子去了马来西亚定居（但户口并未迁移走）。李宾表示，自己也无法联系到柳如烟老太太。

  王女士随后找到房屋所在地派出所被告知，柳如烟老太太没有户口迁出地，故而王女士不能办理户口迁入手续。无奈，王女士只好起诉至法院，要求李宾协助办理户口迁移手续。

  审理法院认为：被告李宾已经交付了房屋，也协助办理了房屋产权变更手续，已经履行完房屋买卖合同的主要义务；至于原告王女士要求被告协助办理户口迁入手续，房屋买卖合同中并未涉及，也非被告配合即可履行；且该权限属于政府有关部门行政权限范围，应由原告王女士与房屋上手户籍登记人员自行协商或走行政程序处理，遂驳回了王女士的诉讼请求。一审后，王女士并未上诉，判决生效。

  建议：

  合同中对户籍情况进行约定

  房地产纠纷中存在一些“因小失大”的情况，学区房问题就是其中之一，大部分是因为房屋上所在户籍处理不当导致的。就如上述案例，当事人购买房屋本来是要做学区房用的，等儿子上小学时好就近入学。对出于子女就读而购房的情况而言，尽早落户是其中的关键所在。在二手房买卖过程中，由于产权过户与户口迁移并不是同时进行，一般情况下是先办理产权过户手续，而后再行办理户口迁移手续，卖家将原有户口从房产所在的地址中迁出，而后买家才能将家庭成员的户口迁入。但是其关键问题是，户口的迁出和迁入有前后关系，即必须是原有户口全部迁出之后，才能办理户口迁入手续。否则，即使产权属于自己，但仍有可能会面临由于房中仍有户口未能及时迁出，而无法办理迁入手续的尴尬局面。

  不少人认为，上述案例中被告作为上一手房主，隐瞒了房屋上户籍未迁出的情况，应该承担违约责任。对此，广东著名建筑房地产律师、微信公众号“房地产法库”创办者刘金纲表示，是否违约要看房屋买卖合同的约定。如果房屋买卖合同没有约定关于户籍迁移的违约责任，则司法实践当中要求售房者承担违约责任是不太容易的。如果在房屋买卖合同中做出了户籍迁移情况以及不配合迁移、隐瞒房屋上户籍情况的约定，则承担违约就有了合同依据，应该会得到支持。此外，即使法院判定售房者隐瞒房屋上户籍未迁出情况属于违约（这种情况很少），但实践中也会出现变故，就如案例情况一样，房屋户籍中还有上两手的房主户籍未迁走，如果联系不上，是很难配合执行的；另违约金额也很难确定。这些都是对购房者不利的。

  买房就是为了学位，事到如今，王女士是否可以解除房屋买卖合同？刘金纲认为，要综合各方面情况来看。首先，房屋中介公司是否配合。如果房屋中介公司配合，比如愿意出来作证，说王女士曾经与售房者李宾磋商过。