北京两宗限价地拍出近130亿 万科龙湖首开成大赢家

    伴随着北京六年来最大的冷涡暴雨，北京土拍市场火热开拍，此次拍卖的分别为房山区青龙湖镇东部局部FS16-0201-0012等地块、顺义区高丽营镇于庄03-21、03-31地块R2二类居住用地。

    记者了解到，高丽营镇于庄地块则吸引了保利+中海+天恒+中粮、首开+万科+龙湖+东方华美、碧桂园、九龙仓等10主体共18家企业参与竞拍，经过52轮竞价竞自持面积，最终由首开+万科+龙湖+东方华美联合体以70.5亿元的价格竞得，自持面积比例为36%，最终，溢价率达到50%，楼面价约4.5万元/平方米，成为北京住宅地块自2016年以来最高单宗成交额地块。

    该地块建筑用地面积155132.78平方米，规划建筑面积不超过156684平方米，其中，商品住房销售均价不超过60508元/平方米，且最高销售单价不得超过63533元/平方米。

    高级分析师王玉勤分析称，该地块位于北五环与北六环之间，地理位置较为优越，最后36%的自持面积比例也不算高，地块依然很有价值，从区域内典型的在售项目观承别墅来看，其签约整体均价在5.5万元左右。

    她表示，虽然北京调控政策史上最严，房价出现下行迹象，但从目前来看，房企库存数量明显减少，特别是此类优质低密度住宅用地，房企依然处于积极补仓阶段。

    颇为戏剧性的是，在土拍开始之前发生一些意外，据说因东方华美公章被挪用，造成土拍延时近半小时。作为高丽营地块一级开发商的东方华美联合首开、万科、龙湖几家实力强劲的房企，具有天然的优势，从竞拍的表现来看也可谓志在必得。

    另一宗位于房山区的青龙湖镇东部局部地块的同样触及最高上限，转竞自持面积比例，最终由国开+万科+首开+龙湖以56.1亿元，自持比例12%拿下该地块，溢价率约52%，楼面价约2.67万元/平方米。

    据了解，该地块建筑用地面积133032.78平方米，规划建筑面积不超过210450平方米，共吸引国开+万科+首开+龙湖、保利＋中海＋中粮＋天恒、碧桂园等7个主体共17家企业报名参与竞拍。值得注意的是，该宗地中商品住房销售均价不超过37245元/平方米，且最高销售单价不得超过39107元/平方米。

    研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，从房山区青龙湖镇地块来看，该地块距离北京市中心有30公里的距离，所以定位方面总体上面向的是在房山区工作的部分群体，即房山市区受挤压的刚需购房需求。

    他进一步补充道，从已成交的两宗地块自持比例来看，均不算太高，所以依然属于成本可控的范围，但对于此类自持型项目来说，盈利空间不会太大，所以如何培育好的投资产品很关键。

    北京市上一次土拍发生在6月14日，当时挂牌出让的土地为北京市丰台区卢沟桥乡城乡一体化周庄子村旧村改造（一期），拍卖起始价为23亿元。最终，金融街经过26轮竞拍以28.6亿元竞得。彼时竞拍的热度并不低，共吸引金融街、旭辉+国瑞、首开+保利+龙湖+胜翔+周庄子+中海+平安、金地和万科5个竞买主体参与地块报价。有意思的是，有一个竞买联合体的成员数多达7位，堪称近年来北京土地市场成员数最多的一个联合体。

    对于联合体拿地的方式，严跃进表示，这既是把控市场风险的一种表现，同时也是房企优化分工的一种体现。后续对于此类自持地块来说，或许会有其中一家房企占主导，或者说自持部分会单独剥离出去运营，所以联合开发的做法也体现了类似的投资逻辑。

    根据北京市规划和国土资源管理委员会相关数据，截至6月22日，年内北京市居住用地供应21宗，同比增长425%，土地供应量明显加大。即便如此，对于房企来说，如何获得土地储备将是一场持久的硬仗。