多地商业地产明显“供过于求” 过快增长态势值警惕

    近年来，随着商业地产的加快发展，全国商业地产市场已现供给过剩。专家认为，商业地产“过快增长”的态势值得警惕。业内人士建议，地方政府应在遏制政绩冲动、高效使用土地资源的前提下，有意识地引导企业创新商业地产业态，盘活过剩的商业地产存量。

    多地商业地产明显“供过于求”

    国家统计局数据显示，截至3月末，我国办公楼待售面积达3788万平方米，同比增长11.6％；商业营业用房待售面积达16014万平方米，同比增加6.2％。

    尽管供应量高企，但这并没有阻止各地对商业地产的开发热情。世邦魏理仕近日发布的《全球购物中心发展》报告显示，2016年全球新建成购物中心1250万平方米，增长11.4%。中国依旧是全球最活跃的市场，以575万平方米的全年新建面积再次位居全球之首，上海、北京、重庆、成都、南京、深圳和天津入榜全球十大榜单。

    报告同时显示，在全球购物中心项目开发呈现整体放缓、在建购物中心总面积下降22%的宏观环境下，中国的零售项目却开发热度不减。2016年，中国在建购物中心总面积录得1970万平方米，占全球总面积近六成。其中，深圳和上海未来供应总量最大，中国城市在全球十大在建购物中心面积排名中占据八席。

    记者近日在多个城市调查发现，很多城市的商业地产市场出现了明显的“供过于求”现象。以上海为例，今年一季度大量新增供应入市。上海中央商务区内有四个项目竣工，建筑面积共计约528600平方米。非中央商务区内则有七个项目竣工，建筑面积共计约442000平方米。大量新增供应导致中央商务区和非中央商务区空置率均有上升。仲量联行数据显示，浦东中央商务区空置率上升5.2个百分点至13.1%，浦西中央商务区空置率上升3.0个百分点至12.1%；非中央商务区空置率更是上升4.5个百分点至22.5%。

    业内认为，随着国内经济步入“深度转型”，转为“中高速”增长，商业地产及写字楼市场“过快增长”的态势值得警惕。

    三大诱因致商业地产过剩

    传统商业地产为何出现“过快增长”的态势？业内人士认为，其三大诱因在于：地方政绩冲动、对土地财政的惯性依赖以及土地升值收益大于商业运营。

    第一，受地方政府政绩冲动裹挟，商业地产供应量规划无序

    近年来，地方政府为引进大的房地产企业，违规实施“税收奖励”或“零地价”现象非常普遍，如河南省安阳市曾一度奉行“零地价招商”政策，导致当地土地资源早早透支。

    中城新产业董事长刘爱明认为，目前商业地产总量明显过剩而导致的“零租金”现象是一些地方政府需要检讨的，市场的本质是供求，用行政手段增加市场供给是不明智的。

    零点研究咨询集团董事长袁岳说，一些地方就以“招商引资”、“旧城改造”、“国企改制”等名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。

    华东一家房企的战略与投资管理部总监告诉记者，一些城市热衷建超高层建筑、“城市综合体”。受地方政绩冲动裹挟，该企业在不少地方建造了地标性建筑，有些项目根本不盈利，只是为了给地方领导脸上“贴金”。“此前地方政府承诺的税收补贴等优惠也由于政府换届后不认账了。”

    第二，对土地财政的惯性依赖，政府推地冲动转向商办

    易居中国企业集团CEO丁祖昱认为，由于一些地方政府过度依赖土地财政，致使实体经济被边缘化，而由此带来的更糟局面是，一边是政府负债大幅上升，一边却是社会资源利用效率大幅下降。如银行信贷资金，就因为过多滞留于房地产、城市建设项目等非生产性固定资产项目，导致资金流动性极差而使得实体经济融资难、融资贵。

    鹏欣集团CEO姜雷说，出于经济增长和财政收入的双重考量和追求，地方政府的“卖地冲动”难减，有些地方财政支出过度依赖于土地财政，甚至是将土地出让收入作为地方债务偿还的主要渠道。因此造成商业地产供应量规划无序，政府只知道推地、拍地，而很多开发商却并没有商业地产的开发经验。

    第三，官商勾结造概念，囤地坐等升值。近年来，养老地产、旅游地产、生态园、工业园区等概念层出不穷，一些开发商与地方政府联合起来造概念，实为囤地做“挡箭牌”。