2017年楼市豪宅化趋势明显 高端住宅产生调控抗药性

最近的楼市可谓风云变幻，继北上广深四个一线城市“认房又认贷”后，部分二线城市如杭州、厦门等地也开始加入这一行列。至此，3月份全国已有超过30个城市发布了楼市调控新政，北京更是“十天九政”，调控力度之严格史无前例。

面临新一轮暴风骤雨般的房地产市场调控，多地楼市开始渐趋平稳。但与此同时，相对于普通住宅，高端住宅市场却似乎并不怎么受影响，表现出一定的“抗药性”。

高端住宅对调控有“抗药性”

从2016年下半年开始，低密度、大户型、高单价的高端住宅成交大幅增长。

易居房地产研究院统计数据显示，去年北上广深四个一线城市均价在7.2万元每平方米以上的住宅成交接近2万套，成交量在2015年暴增的基础上进一步攀升，同比增长44%。

值得注意的是，相对于普通商品住宅、二手房、“老破小”学区房，高端住宅供需对楼市调控政策并不敏感。

2017年以来，楼市暗流涌动，全国超过30个大中城市及其周边热门郊县密集出台了限购限贷措施，再次加大楼市“镇静剂”剂量，但从市场交易情况看，高端住宅呈现一定“抗药性”。

亚豪君岳会统计数据显示，2016年12月，北京成交价7万元每平方米以上公寓豪宅市场共交易453套，成交面积6.7万平方米，环比分别增加100%、80%。今年2月份，北京公寓豪宅市场(成交价8万元每平方米以上)共成交243套，成交面积2.98万平方米，环比分别翻了近5倍与6倍。同时，2月份北京公寓豪宅市场成交均价93768元/平方米，环比上涨12%。

高端楼市的逐步升温，带动北京住宅市场结构产生明显变化：数据显示，2016年之前，8万+的产品成交占比保持在1%以内，自2017年开始，高端楼市成交占比快速上升到3%以上，尤其五环内的8万+高端住宅，成交占比从2016年的10%升至25%。

亚豪机构市场研究部总监郭毅说，北京豪宅市场成交量在去年9月达到高峰，随后调控政策抑制了市场预期，但相比于刚需人群，豪宅目标人群对政策反应敏感度较低，经过两三个月观望期之后，积攒的需求出现较大幅度反弹。

事实上，不仅一线城市，天津、杭州、南京、厦门、郑州等热门二线城市高端住宅成交也有明显增幅。克而瑞房价统计数据显示，去年天津总价千万元以上的新建住宅成交765套，同比上涨190%。今年2月份，尽管适逢春节期间，但天津别墅销量仍然达到359套。根据中指院宁波分院的最近发布的数据显示，3月6日-3月12日，宁波中高端二手住宅成交量有27%的上升。

值得注意的是，不少消费者认为，高端住宅项目在资产保值方面有不可替代的作用，因此，尽管新的楼市调控政策“认房又认贷”，并且购买非普通二套房的首付款比例不低于80%，但很多购房者开始想办法“打擦边球”，例如，以公司名义购买，以此来规避政策风险。

新建住宅豪宅化趋势明显

综合房价、地价整体上涨等因素看，高档住宅交易量价齐升有一定必然性，这也表明我国房地产供应结构正在升级，能更好适应新的市场需求。但在业内人士看来，近年高端住宅市场崛起的背后，明显可见一线城市和部分二线城市新建住宅的豪宅化趋势：越是城市核心区、商务中心，新建住宅项目越发高端，呈现低密度、大户型、高单价的特点。