商办成开发商保业绩主力 在北京楼市已占据绝对地位

2017年开年，北京（楼盘）8万+豪宅的网签套数停留在了52套上，这是最近11个月以来豪宅月度销量首次降至“两位数”。但这是否意味着北京豪宅市场进入冰点？在亚豪机构市场总监郭毅看来，数据的下滑并不意味着豪宅需求的减弱。成交量价的下跌由取证难、签约难等各方原因造成。值得一提的是，在住宅备案价格严格管制的背景下，商办成为了开发商保证业绩的主力。数据显示，1月北京8万+豪宅成交中商办产品超过了七成。购房者对于商办产品固有的抗性正在被打破，商办在风起云涌的北京楼市已然占据绝对地位。

商办占比超七成

“9·30”新政出台以来，一系列楼市调控措施的落地，导致北京豪宅去化速度明显降低。1月，北京8万+豪宅成交进入冰点。值得注意的是，上月北京豪宅成交中，商办占比超七成，成为市场主要特点之一。

亚豪机构统计数据显示，1月，北京8万+豪宅共成交52套，成交金额4.62亿元，环比成交跌幅分别为84.5%、91.7%。据了解，这是最近11个月以来，北京豪宅月度销量首次降至“两位数”。从成交均价来看，北京豪宅市场仿佛也进入了冰点。上月，北京8万+豪宅总体成交均价为83551元/平方米，环比下降19%，同比跌幅也达到14%。

从成交产品类型来看，北京52套8万＋豪宅成交中，商办产品成交38套，成交超过七成；普通住宅成交10套；别墅类产品仅成交4套。

对此，郭毅认为，在住宅备案价格严格管制的背景下，惜售等待政策解冻成为共识。那么，业绩的达成则靠商办来实现。当下，北京的商办产品早已脱离了早期的小户型低总价，开发商在产品创新、品质提升和附加值打造上下足了功夫。商办产品也不再仅面向刚需和投资型客群，而是形成了覆盖刚需、改善、高端乃至终极置业的全产品线。在开发商的努力下，购房者对于商办产品固有的抗性正在被打破，商办，在风起云涌的北京楼市已然占据了绝对地位。

事实上，自2016年开始，商办项目便成交爆发，开始逐渐占据北京楼市主力位置。

数据显示，2016年（截至12月26日）北京纯商品住宅仅实现成交4.73万套，同比减少12%，这一数据也创年度历史新低，同期，商办类产品成交6.59万套。可以说，纯商品住宅与商办产品的市场占有率已经出现了明显差距。

市场阻碍重重

从成交量以及成交价格来看，北京豪宅市场已进入低谷，而这背后则是趋紧的楼市调控。

“当豪宅市场无房可卖，成交又怎能继续保持高位？”郭毅表示，在北京“9·30”新政中明确规定，“对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书，属于现房销售的暂不办理现房销售备案”。此后，备案价格的审批，令众多豪宅折戟于此，迟迟无法入市。

据统计，2017年至今的40多天时间里，北京共11个项目取得2308套商品住宅的预售许可，但仅有泰禾丽春湖院子、长安源和绿地海珀云翡3个项目触及8万元关口，这3个项目合计获批了不过26套8万+商品住宅，而所有取证项目的备案均价仅为47735元/平方米。

不仅是取证难，签约难同样是豪宅市场面临的窘境。

“当北京执行着最严格的限购限贷政策，当豪宅销售艰难地协调客户解决了购房资格、首付七成的问题，却面临着认购价格卡死、签约需要排队的新难题。有多少客户折在调控设置的重重关卡下？有多少客户已经入住却还没有网签？签约均价已经无法客观地体现市场的实际状况，量价齐跌也是寻常。”郭毅如是说。

有业内人士认为，客户的流失也导致豪宅去化速度明显降低。“9·30”新政后，首套房首付比例达到35%，非普通自住房比例上涨到40%，二套房比例提高到50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。并将二套房认定从此前的“认贷不认房”变回“无论有无贷款记录，一律认房”。受此影响，一些豪宅客户流失比例甚至达到三成，其中投资客基本流失。

未来豪宅遇冷？

2017年首月，北京豪宅市场已然进入冰点，尽管出现这一现象的原因是取证难、签约难，但是在楼市调控之下，2017年北京豪宅市场走势究竟如何，业内看法不一。

有业内人士分析认为，2017年北京豪宅市场的情况可能不会特别乐观。在严格的楼市调控制约下，再加上首付比例的提高、信贷条件加强，去年“9·30”之后北京整体的成交量都在下降，而且2017年成交下滑仍是趋势。尤其对于前期拿地成本高的豪宅项目而言，2017年将面临巨大的竞争压力和挑战。

也有业内人士认为，未来低端需求依靠公租房、自住房以及远郊区商品住宅,中端需求转向二手,而高端需求可供替代的产品日益减少,公寓豪宅产品虽短期内因政策原因拟售价格受到限制,但长期来看,北京新房市场供给不足的现状将促使公寓豪宅的价值进一步提升。

“北京豪宅市场同时面临着认购价格卡死、签约需要排队的新难题，不少豪宅客户已经入住却无法办理网签。因此1月成交价格存在一定的滞后性，并不能完全体现当下市场的真实行情。”郭毅在接受北京商报记者采访时表示，纵使北京立下了人口管控的“军令状”，但挤出的是低端产业，保留下的财智精英们对住房的迫切需求并未改变，高品质住宅的春天也远未结束。

郭毅进一步认为，今年高端市场没有太多销售压力。其实开发商在北京拥有的土地量和在售项目都不算多,因此在销售节奏把控上不会过分追求效率和推盘速度。对于即将入市的标杆项目,由于市场上供应的产品量相对较少,因此寻找客户也变得更为容易。再加上北京拿地越来越困难,所以开发商在供应节奏上也会有所收紧。