楼市走向调控政策紧缩期 一线城市房价过快上涨将止

在热点城市楼市持续高热情况下，自9月30日至10月9日，北京、天津、苏州、合肥、上海等22个城市集中出台楼市调控政策，从限贷、限购、土地供应、市场监管等方面进行调节。就在昨日，成都开始实施购房贷款新政，这是继10月1日深夜发布限购政策后，成都市出台的又一楼市调控政策。

业内人士认为，本轮调控政策出台密度频繁、范围广泛、精准性强，并且在发布政策之后继续打补丁、升级加码，开启了全面调控。在去库存基调不变的情况下，中国热点城市楼市正式走向调控紧缩期。

本轮调控有何新特点？

中国经济网记者梳理发现，针对热点城市，本轮调控主要从消费端——限贷，供应端——增加土地供应，以及资金端、市场监管等方面着手，并且不同城市根据实际情况，因城施策。

二线城市中，苏州、南京、合肥、厦门“四小龙”对非本地户籍购买首套房均提出社保或纳税年限要求，二套房首付比例可与一线城市比肩，其中南京、苏州要求有1套房未结清贷款的再购房者首付比例不低于80%，达到目前城市限贷政策的最高限。

土地供应方面，多数城市均提出要增加住宅用地供应，增加中小户型市场供应。北京、深圳、厦门重启“90/70”政策，加之3月已有同样政策的上海，一线城市未来中小户型将迎来一批供应高潮。此外，北京要求试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，或将抑制企业高价拿地冲动。

中国指数研究院分析认为，总体来看，本轮政策有望通过积极抑制非理性需求逐步为市场降温，但各城市在出台政策时也考虑到刚需群体的合理置业需求，因此在相关政策方面都做了针对性区分，仍能保证一定规模的刚需置业需求、有保有压，维护市场的理性运行。

而在链家研究院院长杨现领看来，无论调控工具是限购、限贷，还是土地政策，无非都是历史上调控政策的“重启”或“加码”，本轮调控的真正不同在于背景条件不同：一是本轮调控是处在经济下行周期中的调控，守住增长目标的底线和抑制资产泡沫之间将成为一场“刀刃上的平衡”；二是本轮调控是由地方政府竞相发起和实施的调控，地方政府拥有比以往都更大的自由度和裁量权；三是调控的主战场已经进入二手房阶段。

“这是不同以往历次调控的一个突出特点。”针对房价上涨最快、调控最严的一线城市，杨现领指出，这些城市已经进入二手房时代，70%的市场供给方是业主，而不是开发商，而且大部分业主既是卖方也是买方。“在一个以二手房交易为主体，买卖双方为C端的市场中，调控政策的传递机制具有更大的不确定性。”

调控力度有多强？

财政部副部长朱光耀7日在华盛顿表示，房地产市场确实存在一些以投资为目标进行的交易，因城施策，采取有针对性的应对措施是及时和适当的，而且正在产生积极效果。

从此次调控力度最大、涉及面最广、影响最大的北京来看，调控的确“立竿见影”。据亚豪君岳会统计数据显示，国庆7天北京商品住宅共实现成交1154套，成交面积8.76万平方米，日均成交量仅165套，相比中秋小长假的日均成交套数减少了161套，相比9月的日均成交量更是减少了320套。而在1154套成交当中，商住所占比重高达88%，纯商住宅7天仅签约143套。

从供应情况来看，“十一”期间北京住宅市场仅有4个项目入市，共新增1012套，预售许可面积5.5万平方米，与节前一周14盘入市的盛况已不可同日而语。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，此轮房地产市场过热的根源在于天量信贷，“京8条”的调控手段采取了针对性的“去杠杆”措施，对于投机及投资需求的抑制直指根源。“多方组合重拳之下，北京楼市成交量已应声而降。”