房地产市场局部出现泡沫 热点城市政策也有可能收紧

持续上涨近一年的房地产市场，正在出现政策反转的可能迹象。

7月26日，中共中央政治局召开会议，分析研究了当前经济形势，部署下半年经济工作。其中提到的“抑制资产泡沫”，引发外界广泛探讨。

由于近几年房价快速上涨，以及极强的“吸金”能力，房地产被认为是资产泡沫的“重灾区”。分析人士指出，去年以来，由于实体经济不振、股市连续震荡，各路资本蜂拥进入房地产业，并推动地价和房价的快速攀升。这一过程又在信贷支持下被加速。

按照政策基调，这种现象极有可能在未来受到制约，与此同时，热点城市的楼市政策也有可能收紧。

房地产市场局部出现泡沫

尽管中央政治局会议并未明确指向房地产，但鉴于去年末以来市场的爆棚，房地产业仍被认为是资产泡沫的“重灾区”。

根据国家统计局的数据，今年上半年，全国商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%；商品房销售额48682亿元，增长42.1%。按照住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌的观点，今年全年，房地产销售面积和增速都将超过2013年，创历史新高。

今年6月，北京、上海、广州、深圳的新建商品住宅（不含保障房）价格，分别同比上涨22.3%、33.7%、19.4%和47.4%。二线城市中的南京、厦门，涨幅也均超过30%，合肥的涨幅达到29.1%。

这是中国房地产发展史上最迅猛的行情之一。尽管供需两端的指标增速从5月就开始出现下滑，但房价和地价都已达到历史高位。

上海研究院智库研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，过去多年来，房地产市场总体供不应求，其价格虽有上涨过快的时段，但有一定合理性。2014年之后，供需关系逆转，行业内生动力不足，房地产价格的过快上涨，带有一定的“泡沫”成分。

对于“泡沫”的界定，严跃进认为，如果把价格虚高作为对泡沫的定义，那么从短期市场可承受能力角度看，无论是土地价格还是房产价格，都存在资产泡沫风险。另外从区域市场看，实际上目前热点城市都有所存在。

上海证券也指出，中国长期性的资产泡沫主要存在于楼市。房地产由于其深且广的产业关联性和带动性，过去很长时间内被定位为国民经济的主导产业。房价增长持 续大幅度超出其它价格（如消费价格、工业价格）的增长，中国房地产行业增长持续大幅超出工业增长、整体经济增长， 并显然伤害到了实业发展。

从“泡沫”的成因上看，大量资金的流入被认为是主要因素之一。数据显示，2016年上半年，全国新增人民币贷款7.53万亿元，同比增加14.96%。分 部门看，住户部门贷款增加2.95万亿元，占比达到4成。其中，短期贷款增加3260亿元，中长期贷款增加2.62万亿元。

也即，上半年全国新增的人民币贷款中，有超3成以购房的形式直接进入房地产领域。有分析就指出，在股市、债市均增长乏力的情况下，其他的资金也在寻求渠道，变相进入房地产。新增贷款总体流入房地产市场的比重接近50%。

在这部分资金中，国有资本是一股难以被忽视的力量。根据中原地产的数据，2016年上半年，全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗，其中有超过半数被国企央企获得。

国资疯狂拿地，在推高资产泡沫方面，有着一定的推动作用。其一，抬高土地价格。在上述219宗高价地块中，溢价率超过50%的地块多达167宗，占比 76.3%；而溢价率超过100%的地块也达到109宗，占比49.8%。其二，推动房价上涨预期。高价地的频繁出现，对于开发商的定价策略有着较大的刺 激，而周边二手房的价格更是短期内上涨明显。