多地商业地产供过于求 专家：需要紧控增量盘活存量

　　近年来，随着商业地产的加快发展，全国商业地产市场已现供给过剩。专家认为，商业地产“过快增长”的态势值得警惕。业内人士建议，政府应在遏制政绩冲动、高效使用土地资源的前提下，有意识地引导企业创新商业地产业态，采用为创业者提供孵化器、“房东变股东”等方式盘活过剩的商业地产存量。

　　多城商业地产“供过于求”现象值得警惕

　　记者近日在多个城市调查发现，目前，很多城市的传统商业地产市场出现了明显的“供过于求”现象。

　　在上海宝山万达广场和江桥万达广场，室外步行街大半空置，玻璃门窗上贴着都是招租的告示，与商场内形成鲜明的对比，部分工作日几乎看不到顾客的身影。

　　万达集团企业文化中心品牌总监廖奇承认，由于高速扩张、商铺过剩，万达将“积极调整业态”，关闭数家亏损的百货店，并压缩若干经营不善的百货楼层。

　　物业机构莱坊的统计数据显示，全国综合体开发面积存量巨大，2015年底，全国主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿平方米，2016年以后更将突破4.3亿平方米。与此同时，2014年国内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47%;2015年主要城市的综合体数量将突破1000个;至2018年，商业综合体的年供应量将达到1200个。

　　“我们发现，目前很多城市已经出现商业综合体过量开发的风险。”莱坊中国区董事综合项目顾问及代理服务孙俊安说，即使是商业地产的“金字招牌”——万达广场也出现负债率攀升、业绩下滑等经营困局。随着国内经济步入“深度转型”、转为“中高速”增长，商业地产及写字楼市场“过快增长”的态势值得警惕。

　　三大因素诱导商业地产过剩

　　传统商业地产为何出现“过快增长”的态势?业内人士认为，其三大诱因在于：地方政绩冲动、对土地财政的惯性依赖以及土地升值收益大于商业运营。

　　一是受地方政府政绩冲动裹挟，商业地产供应量规划无序。

　　近年来，地方政府为引进大的房地产企业，以“招商引资”、“旧城改造”、“国企改制”等名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。如河南省安阳市曾一度奉行“零地价招商”政策，导致当地土地资源早早透支。

　　二是对土地财政的惯性依赖，在住宅库存高企、房价下行压力加大的市场背景下，政府推地冲动转向商办。