单从7月份成交量来看,全国各线城市分化现象依旧显现,呈现出不同特征:一线城市成交量未见起色,而供应量稳高,致使去库存压力加大;二线城市由于限购政策的调整,市场因“补签”行情、降价等因素出现一小波回暖的行情,但市场回暖的趋势并不明显,而库存量继续小幅提升,仍需开发商降价跑量,缓解库存压力。但从内部结构上看,各大城市受其影响仍有差异,济南、杭州、成都等城市在短期内略显成效,而苏州、西安等城市效果还未显现;就三四线城市而言,以价换量略显成效,促使成交量小幅提升,但相比而言,政府“救市”政策在短期内效果甚微。
从7月房价环比下跌最大的杭州来看,相关研究数据显示,2014年7月杭州商品住宅供应量为63.59万平米,环比上月下滑21.70%,同比去年7月跌幅为25.60%;成交29.34万平米,环比下跌26.02%,与去年7月相比下滑46.12%;成交均价为15139元/平米,环比、同比分别下行2.82%、9.43%。7月29日杭州取消限购政策,主城140平以上放开限购,萧山余杭地区全部解禁。从7月各周数据来看,前三周成交量基本都在11万平米左右,而限购政策取消后一周(7月28日至8月3日),成交量升至17.53万平米,可见限购政策在短期内对市场影响颇有成效。但纵观整个7月,杭州成交量持续走低,跌入本年度第二低位,供应量虽也大幅下滑,但供求比依旧较高,仍然高库存压顶。开发商虽坚持低价“跑量”,但市场仍未回归到“量”上。预计8月开始,受限购政策取消的影响,市场会有一定程度的好转,但要真正回归到“量”上,仍需要开发商坚持“以价换量”,在定价上更加贴近市场,让购房者获得更多的“实惠”。
从7月份全国35个大中城市市场存量压力来看,相关研究数据显示,截止2014年7月底,监测的一、二、三四线共35个城市,商品住宅累计库存余量为30216万平米,环比小幅上扬2%,同比增幅达39%;35城累计存销比为22.58个月,环比增长3%,同比涨幅为61%;下半年开局全国库存量继续攀升,市场去化压力难减,全国各大中城市仍然普遍面临“去库存”压力,如何加快跑量仍是开发商首要解决的问题。
总体来看,7月份,市场期待银行首套房贷利率放松的预期仍然落空,房贷利率并没有出现实质性松动,整体市场成交量表现也没有出现明显好转。笔者认为,若大多数城市商业银行信贷下半年仍然偏紧,并没有立即下调首套房贷利率,甚至还继续上浮首套房贷利率,房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态,企业“去库存”的压力仍然会比较大,同时,企业的资金面的问题会更加突显。即使各个地方政府取消限购、出台“救市”政策,也难以阻挡当前去库存的市场压力,市场也不可避免还会迎来降价潮现象。
因此,笔者预计在2014第三季度,限购等救市政策出台难以对低迷期市场起到比较大的刺激作用,开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则,“千方百计消化库存”,坚持以现金为王。对于企业来讲,能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键,也是缓解各个房企及当前市场“千方百计消化库存”较大的关键。
2022-02-17 10:27
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