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陈啸天:2019年房地产新形势以及房企应对策略

来源:房掌柜  整理 保定房掌柜  2019-02-28 18:42:50
[摘要]最近跟行业交流,尤其是过年的时候,有返乡的省份业绩同比增长都不错,如果没有的话业绩基本都是往下走

      大家对房地产行业都比较关注,最近我们也在跟圈内的一些朋友沟通,跟房企来往比较多,我们跟所有房企的合作都是最顶层的合作,数据信息来源较广。最近跟行业交流,尤其是过年的时候,有返乡的省份业绩同比增长都不错,如果没有的话业绩基本都是往下走。刚过完年,数据谈不上特别好,接下来跟大家分享两部分内容:一是2018年回顾,二是2019年展望。

      一、2018年回顾(日中必移,三高三转)

      2018年的数据,销售规模、开发投资规模都达到非常高的位置,全年销售破15万亿,创历史新高。很多业界朋友一直也在聊一个话题,数据这么高,是不是明年还会更高?但总得有一个头吧?我们认为2018年的销售规模可能会到头。有几个原因:一是从房企的角度,我也兼了很多企业的顾问,有不少小企业在转型,扛不动,没法走,可以这么说,低于三、五百亿的企业是有点绝望,不仅是行业销售的集中度,还有融资的集中度。今年从目前来看,企业没有以特别乐观的心情看待增长问题。

      从销售集中度来看,行业集中度加速提升,100家企业市占率达70%,前50家企业拿地集中度超过28%,越小的企业,负债率并不低,有不少小一点的企业自己开玩笑说“年年难过,年年也过”,每一年都是熬不过去可能没得玩的状态,融资也在往大企业靠。前五强中有一家企业,我年前见他们的总裁,他说现在更多的还是现金流的安全,行情不好,我就亏一点,但是市场如果今年下来了,往往明、后年会上来。这种心态蛮重要的,当年白色家电也是这样,早期国内有成千上万家白色家电企业,一开始大家的利润都是20%,后面打价格战,价格战打到一定程度,行业杀得死去活来,今天白色家电行业净利润又回到10%以上。从三个维度的因素来看,一是房地产行业到了横盘阶段,二是国家引导房地产行业集中化发展,房地产行业占了这么多资源,国家有两个动作,一是把房地产行业整趴下,你的资源全流到实体产业,但这个代价比较大,我选择加快行业集中。二是拿地,一级市场永远是“地王”,二级市场永远拿地方式不明,政府以帮政府做产业为条件给地。这两个动作导致今天已经是政府在引导房地产行业,一方面集中度提升,另一方面是拿地。去年有些企业要把小镇关了,产城继续做,因为小镇里面没有政策红利,产城有政策红利。

      千亿企业去年已经有三十家,还有不少企业在冲千亿,如果再做下去千亿企业变成四、五十家,就变成小众了。

      ●政策转向:2018年政策由严控向边际放松转变。以往我们都是唯GDP论的,核心是发展问题、就业问题,粗放一点,没那么精细,但解决了那个阶段的问题,房地产也自然唯GDP论,但现在因为美国的因素以及我们自身的经济结构调整问题,房地产不能全趴,也不能再涨,变成箱体震荡,箱体震荡更简单,约束你在这个区间震荡,上面有顶、下面有底,你不能突破,也不能全趴下,导致的结果是过去两三年市场一系列变化都来自于此。对于国家而言,房地产行业每年做一定的贡献就行,不用创造那么大GDP,不用占那么大权重,你只要创造一定的GDP,带动一定的城市化发展,解决一定的就业就可以了,房价不要暴涨,产生金融风险,也不要暴跌,产生失业等社会风险。

      从GDP的角度,国家已经开始在往下行,房地产也必然,除了基本面问题,做到一定的GDP贡献,同时还要解决就业问题,所以我估计房地产行业不太可能出特别大的问题。大家会发现,我们的一些政策已经有所松动,但松的目的不是让你暴涨,而是有限度的松,让你在合规的前提下尽可能去松。以前对地产的政策松动程度较大,现在最多是地产有限度的松动,不存在大幅的松动,除非出现重大问题,我们跟美国还没真打,又把房地产拉出来不太现实。

      ●市场转冷:2018年下半年市场高热不在,项目去化难度加大。

      ●企业转慢:2018年下半年企业投资态度和投资力度开始放缓。去年底有一波土地价格往下调,实际上并没有解决大家对投资相对悲观的心态。

      简单来说,2018年的房地产数据创出历史新高,越是这样,更没有理由现在把房地产放开。

      二、2019年展望(四大平衡,五类机会)

      政府治理逻辑,目前我们是内外双重压力,房地产是政策性市场,永远是震荡性的,国家的治理逻辑决定了行业的走向。国家说我们当下是“稳”,但从我们角度,认为房地产从助推器变成稳定器+产业载体。房地产行业在每个阶段承担的角色或行业给它的定位决定了它是怎么走的,房地产之前就是为GDP做贡献的,因为它既能解决就业,也能推动城市化发展,同时还能解决地方政府的财政,所以很自然发展GDP重点发展房地产,过去二、三十年房地产就是助推GDP的概念。当下,国家经济结构需要转型,房地产角色发生重大调整,从GDP缺多少用房地产补多少的角色,变成房地产每年作出稳健的贡献就可以了,是个稳定器。

      从国家的角度,选择也不多,一个国家再大,资源也是有限的,房地产的权重这么大,也就意味着房地产把很多资源都吸引走了,比如很多人才、资本、技术、信息都往房地产领域流。当下房地产“转”的动作,未来有一天大家会突然发现另外一个现象,我们过去这些年习惯性地看每家企业的数据,看规模、看利润、看负债等等,有一天你会发现不看这些数据时,每家房企的口袋里都有一些好东西,很多人才、资本、技术、信息都在房地产行业。其实国家对房地产行业的选择并不多,要么把你打趴下,要么引导房地产行业作为一个自然的载体,房企当下的主业还是做开发,做开发就必须要拿地,过去这几年你会发现在一级市场拿地的时间点都是“地王”,而二级市场拿地方式模糊不清,但是只要你实实在在做产业,政府就会给你地。当下房地产行业的变化来自于国家对房地产业的角色调整,慢慢从数据和规模角度转移到非房企主业的东西。很多企业看起来规模不大,居然在A股、港股有壳,还投了实体产业。

      从“助推器”到“稳定器+产业载体”是房地产行业最重大的变化,每年维持一定的规模,让行业变成小众,愿意配合国家做产业的房企,政府给你财政支持空间。对于小企业来说,没有规模,什么都是免谈,规模是通向未来的桥梁,所有房企未来都会转成多元化的产业企业,房地产只是其中一块,转的过程中规模是第一位的,去年底前五强中有些企业的总裁告诉我,今年亏,明年、后年是赚的,总体上是赚的就行。

      房地产行业,政府政策始终围绕“让行业健康良性运行”开展。同事原来给我写的是“政府政策始终围绕着行业有得玩”,我说这句话太俗了,你帮我改成“行业健康良性运行”。过年期间我在苏州,苏州和无锡是产业底子还不错的城市,可能用不了几年也面临产业空心化和财政问题。短期房地产再怎么样,国家不可能让你爆发性增长,你可以有量,但价格一定要压住。

      也因为这样,我们会从“一刀切”到城市间轮动,再到因城施策,什么叫城市轮动?大家知道2014年跌得很惨,因为我们从2011年1月26日开始调,调到2012年6月开始救,救到2014年2月,整个行业连续20个月的需求集中释放,2014年初行业需求自我跟不上,行业开始往下跌,跌到2015年没有任何征兆的情况下,国家开始救市,2014年有几家企业判断出现严重错误,最典型的就是万达,万达认为2013年是历史最高位,从重资产调到轻资产,随着2015年开始救市,意味着万达的战略完全踏反了。2015年,国家停了七、八年之久的公司债开始放,资金从上往下,往房地产一丢,资金自身的第一反应是往大城市、核心区域跑,因为资金寻求保值增值,在座各位如果在大城市买过房子的就知道,2015年8、9、10月是一个月一个价,因为资金太大了,一路往上涨,涨到2016年,国家开始改变政策,2015年是提倡去库存,2016年变成一线和核心二线去杠杆,其他城市去库存。我们从2016年9月又开始有所调整,这个调整不是往下打,是把资金往普通二线转,2017年底把普通二线城市压住,所以2018年三、四线暴涨。始终以去库存为逻辑,哪边房价透支,我把它压住,哪边房价再透支,我再把它压住,压一个放一个。

      我们这些年来增加货币供应量的教训就是必须用房地产把它圈住,所以明线是去库存,暗线是增加货币供应量。什么叫“一刀切”转向“城市轮动”?根子上就是用房地产圈住多出来的货币供应量,为什么2018年又创了历史最高位?就是因为2017年12月25日王部长说“其他三四线与县城可以继续去库存”,什么叫“其他三四线”?透支的三四线给我压住,没有透支的,资金可以继续往那边流。

      政策的放松顺序:限签、限价、土地限制、限购。这个行业今天已经出现很多“地王”爆仓,比如上海有一块“地王”亏50亿止损。最近政策上有一些松动,以往每新开盘一次,房价会跌5%-10%,上海很多人天天等着买房子,因为房价压得蛮便宜的,比如建国路的项目,当年拆了十几年,拆迁成本和融资成本想想都头大,现在房价压在12、13万,成本怎么抹?政府调控的目的就是把总价控制,每开盘一次就让你降5%、10%,二手房比一手房价高,一路憋到现在,二手房价也被拉下来了,一二手房价都低,自然所有人都想着买一手房,新天地现在好像也就14万左右,按照原先的预期远远不止这个数字。

      一线城市今天放开,当天涨30%都是可能的,因为过去几年我们一直以去库存的逻辑在去化,今天从一线到二线、到三线、到四线,甚至部分五线城市,全国性的房地产行业库存是不够的,所以今天要做的是限价,是有所松,但不是放,去年底地方政府要过年关,地价开始松,随之而来国家又说地方政府可以发债,这个政策出来后,地方政府又不着急卖土地了,从一开始推出一块土地大家观望,变成出来一块地二、三十家公司抢。

      放松政策的前提是房地产行业不能产生暴涨、暴跌,所有的放和从严都是为了控制在箱体内震荡,对于国家来说,贡献是来自于一线、二线还是来自于三四线不重要,但你不能全部涨。以前我们看企业会看库存、投入产出和运营,今天还得增加企业的布局,你说全在一二线,资产良好,没有人相信,如果你说全在三四线,跑得快,也不会有人相信,你只能说一二三四线都有,比较均匀,打一线,我有,打二线,我也有,东边不亮西边亮,我们现在的政策演变逻辑就是对一块严格就对另一块宽松。

      政府治理逻辑下的四大再平衡,从城市结构、竞争结构、需求结构、业态结构再平衡来说。

      城市结构再平衡:政府需要你每年做一定的贡献,至于来自哪一级的城市,政府不关注,一线暴涨,就对一线实行严格政策,把资金往二线引,二线涨到一定程度再进行打压,放到2018年是什么情况呢?把资金往三四线的县城引。那么下一步资金该去哪呢?我认为不太可能把资金引入农村,这就意味着要转向。接下来怎么开口子呢?一是普通二线,我们也组织了很多朋友讨论,大概率是往二线转,因为一线要继续保持相对高压,万一一线房价放开,后面的二三四线放不放开已经没有意义了,所以继续强压一线,把资金往二线引,普通二线城市的容量比较大。一线城市被强压着,有个顶,再怎么涨,上面有个天花板。

      2019年按道理来说是普通二线和部分三四线的惯性机会,包括人才引进、行情稳定、后发优势,这一轮资金是往这边转的。房地产企业这些年是怎么选城市的呢?万科有个PIE模型,P即人口,I是基础设施投资,E是就业、产业发展。我担任24家企业老板的顾问,前年底我一直建议他们看阜阳。中国的城市绝大多数都是三四线,2017年下半年到2018年全年,很多三四线城市开始透支,还有很多三四线城市来不及透支。房企选择城市的模型PIE,即人够多、基建不错、产业很好,尽管冲,这个城市的房地产市场处于刚刚启动或启动不久的阶段我们可以这样选。现在如果投资,有人就行,I和E差一点的城市才有后发。举两个例子,一是安徽北面的阜阳,一是湛江茂名。阜阳中间多山地丘陵,但高铁不通,产业不活跃,外来炒房和本地房价的推移都不成立,意味着这个城市是后发的。

      从城市的角度,我们认为普通三四线更好一点,更看好有人、基建已经开始在建,比如阜阳今年刚开通高铁,湛江茂名也是今年开通高铁,800万人口,今年的行情一定在于普通的二线,普通三四线还有惯性,因为三四线的量太大、面太宽,必然有一部分是后发的。

      竞争结构再平衡:去年已经三、四十家了,再往下增加到40家以上也是很正常的,从去年的数据来说,前100强企业占70%以上业绩,我相信千亿企业迟早会占80%以上。

      业态结构再平衡:房地产未来会出现B2C和B2G,B2C是住宅,B2G是帮政府做产业。未来房地产企业一方面盖住宅,做流量,不赚钱都可以,另一方面是配合政府做产业,不配合,连地都拿不到。未来的发展趋势必然是住宅慢慢往下、产业慢慢往上。

      ◆中短期市场演变:

      2019年持续探底,2020年筑底反弹,2021年新期重启。2019年如果6月份之前政府开始完全放开地产,救地产,不是好事,只能说明我们出了更大的麻烦。2020年是筑底的过程,2021年才是新期重启。

      房地产行业规模大,不太可能一跌就是10%,会缩量,大概在5%左右的规模。新开工预计2019年高位缩量,下行5%以内,尤其是目前转型阶段,房地产不能过度往下。企业,要有属于自己的语言体系。陈啸天深知当下房企存在三类风险,分别是大企业,系统性风险;中型企业,经营性风险;小型企业,资源性风险。希望企业能走出机会型发展,找到企业的核心。

      ◆房企的五类机会:

      ●国企央企:尤其是地方国企,拥有地缘优势,体现在融资等资源获取方面。

      ●区域龙头:通过区域深耕,将资源聚集效应最大化,提高管理效率。作为房企不管怎么冲,一定要有大本营,中国就是这样的,竞争再激烈,区域龙头永远都是相对受益的。

      ●稳健经营:注重内外兼修,实现开发规模、品牌实力等全方面稳定发展。

      ●产业经验:在产业领域优先做了准备,为B2G累积资源和经验。

      ●特色IP:在细分领域有比较优势;能以IP为附着核,吸引行业内的资源。为什么房地产这么高的位置还有这么多企业高成长?就是因为IP,从投资、拿地、设计、施工,到产品、营销、物业管理一条龙,横向我称之为业务链,纵向是管理链,这几年中梁在管理线上打出IP,用阿米巴模式把所有的人、钱、地连接起来,金茂是产品IP,所有产品围绕着产品转。企业的资源是有限的,每个企业用的都是土地、资金、人,金茂用产品把这三个要素整合起来,中梁用管理阿米巴的模式,东原地产用社区IP模式、奥山控股用冰雪IP模式。

      2019年房地产行业不可能有爆发,但也绝对不会差,所谓不会差,即只会更加集中到小众,而不是大众,政府已经在引导房地产小众群体按照政府的逻辑,一方面你还是可以做住宅,另一方面必须要介入国家对于产业转型、结构升级的角度,即配合实体产业发展的路径。另外,我们认为2019年是探底的过程,大家不需要过多关注2019年会有什么政策,当下既有中美因素,也有我们自己产业结构转型的因素,房地产自身在横盘的因素,2019年不会出现大起大落,这个环境对房地产是好事,房地产行业如果能有这个格局,我们还是乐观的。

      以上就是我对2019年的基本判断,供大家参考。谢谢!

      (来源:天风研究、地产K线)

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责任编辑:谭劲松

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